刚买房就降价，男子“耍心机”欲退房，是智慧还是赖皮？

购置公寓，贷款未批恰逢房价回跌

李林是一名IT男，老家在南充的一个小县城，现已在成都事情了三年。2018年，成都房价最高之际，李林心动了。但几年来攒的小钱离买大房还相差甚远，只能委曲凑出个公寓的首付。李林思量，钱放着也是放着，不如先买个公寓来解决小我私家居住问题，日后也可以用来投资，于是一狠心决议先入手一套公寓。

在朋侪的推荐下，李林来到高新区的一个公寓售楼部相识情况。在售楼人员的热情先容下，李蔺越发心动，当天他就与开发商签订了《认购协议书》，支付了5万元的定金。第二天，李林再次前往开发商准备签订正式的《商品房买卖条约》，交首付款。在正式签订条约之前，李林重复向销售人员论述了自己现在的收入状况，询问了以此按揭贷款是否存在何种风险，销售人员向他一一作相识释。随即双方正式签订了条约，李林通过银行转账的方式支付了总房价50%的首付款，以按揭的方式认购了一套楼层户型还不错的公寓房。

凭据条约约定，李林应当在条约签订后十日内向中国银行管理抵押贷款，然后向开发公司支付剩余房款。但时势弄人，李林签订条约后不久，成都房价泛起戏剧性的回跌，一大批购房者忏悔不已，李林也不破例。恰好，在管理银行贷款历程中，李林未按银行要求准备好贷款资料，导致前后数家银行对他作出了拒贷的决议。于是，李林以客观原因导致条约无法继续推行为由，起诉开发商要求排除条约，退款已付购房款和支付资金占用利息。随后，开发商向法院依法提起反诉，要求李林一次性支付剩余购房款以及支付逾期违约金。

起诉请求排除条约，遭驳回

庭审历程中，双方围绕着自己的诉讼请求举行了举证质证。

李林认为，开发商没有推行应尽的见告义务，才使得其无法相识按揭贷款所需要的条件以及审核内容，才导致按揭贷款无法管理，致使双方签订的商品房买卖条约无法继续推行。同时，李林主张，开发商提供的条约中含有花样条款，不具有执法效力。

而开发商方面则认为，李林主张排除条约没有条约依据。也不切合法定排除条件，管理按揭贷款的责任和义务在购房人自己，李林不能获得贷款，不属于条约约定的“不行归责于买卖双方的原因导致条约无法继续推行”。开发商方面请求法庭驳回原告李林的所有诉讼请求。

一审法院审理事后，认为双方签订的条约系各方的真实意思表现，双方均应根据条约约定推行条约义务。李林因收入水平不能到达银行的贷款要求，又未能提供其他的担保，没有获得银行的贷款，责任在于李林自己。对此，李林系违约方，不享有条约排除权。此外凭据条约约定，开发商系守约方，在李林未能获得贷款审批也未一次性支付剩余购房款的情形下，有权选择排除条约或者要求继续推行条约。据此，法院依法驳回了李林的全部诉讼请求，支持了开发商的全部诉讼请求。

一出退房大战就这样落下了帷幕，李林在收到讯断书后，定时向开发商一次性支付了所有的购房款。这次购房履历对他来说是履历也是教训。

【文中人物均系假名】

四川蓉城状师事务所 状师 任欢

01

买房前，购房者应注意哪些问题？

大致相识开发商的实力，尤其是对于部门期房买卖，审慎思量开发商的资金链是否影响如期交房的问题；

检察开发商销售许可证等证件是否齐全；

向专业的中介机构或者银行事情人员咨询相关贷款风险等等。

花样条款

花样条款又称尺度条款，是指当事人为了重复使用而预先制定、并在订立条约时未与对方协商的条款，如保险条约、拍卖成交确认书等，都是花样条约。

凭据《条约法》第四十条的划定：花样条款通常具备条约绝对无效条件之一的，一律无效;通常划定造成对方人身伤害而予以免责的，划定因居心或重大过失给对方造成产业损失而予以免责的条款的一律无效;通常免去提供花样条款一方当事人主要义务，清除对方当事人主要权利的，一律无效。

本案中的条约虽是由开发商提供，但关键条款作了加黑加粗，开发商尽到了提示注意义务和说明，而且李林在条约签订前，应当对自身的自身的贷款能力举行充实相识，在不能获得贷款的情形下，开发商公司有权要求其以现金的方式补足剩余尾款，该条款并未加重李林的义务，故不存在无效的情形。

02

李林抗辩“贷款不能”，是否组成不行抗力，以及是否属于条约约定的“不行归责于买卖双方的原因导致条约无法继续推行”？

商品房买卖中，按约支付购房款是购房者应当推行的主要条约义务。李林在签订条约时就应当预推测银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形，银行不予放贷并非原告不行预见、不能克服的情形，继续推行条约并未造成显着不公。

因此，本案不属于条约约定的“不行归责于买卖双方的原因导致条约无法继续推行”。

03

假设这起纠纷发生在新冠肺炎疫情期间，李林能否以“被隔离不能定时管理按揭贷款”为由要求排除条约？

除条约有明确的关于排除条约的约定外，条约只能依执法划定排除。卖方主要的条约目的是出售衡宇获取价款，买房被隔离只是暂时无法管理贷款，并不能从基础上导致卖方衡宇无法出售和获取价款，故双方都不宜直接要求排除条约。虽然本次疫情被定为不行抗力，但联合司法实践，在审理历程中法院还会联合实际情况，凭据公正合理原则，认定是否条约的相对方组成免责。

04

买房容易退房难，但哪些情况下，开发商应无理由退房？

开发商＂五证＂不全。凭据有关执法划定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售条约，应当认定无效，可是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。如果开发商的五证不全，那开发商卖房是不正当的，属于违规操作。

未经购房者允许私自更改楼房计划设计。购房者收房时，发现屋子的户型、朝向、面积等，与条约中约定的收支很大。在购房者并不知道实情的情况下，开发商私自更改衡宇计划，直接组成违约。此时购房者有权提出解约，开发商需要负担违约责任。

衡宇面积差凌驾3％。收房时实际丈量的修建面积，与条约中标明的面积差，凌驾3％的话，购房者有权向开发商提出退房，并在提出退房之日起30日内，要求开发商将已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。

衡宇泛起重大质量问题。衡宇主体部门的质量，经由磨练认定不及格的，由于衡宇质量问题严重影响购房者正常使用的。

凌驾条约约定时间未管理产权证。购房条约中会对开发商为购房者管理产权证的期限作出约定，由于新房管理房产证，都是开发商一手操办。若办证迟延，一般凭据条约约定期限或法定期限一年以上，仍然不能办证的，购房者可选择退房。

开发商逾期交房敦促后仍交不了。开发商逾期交房是最常见的情形。可是这种情况一般会给开发商90天以内的时间作为缓冲期。

主管：成都市司法局

总编：刘子厚主编：张娅

责任编辑：谭浩 编辑：盖丹阳