房价体现比肩深圳，这个三线都会凭什么？

文 | 白羊日前，国家统计局宣布了3月份的70个大中都会房价体现，重新房房价上涨和下跌都会数量看，房价环比上涨的都会数量为38个，相比2月增加17个都会，上涨都会数量增加显着；二手住宅方面，上涨都会数量为32个，比2月增加18个都会。可见，随着疫情被控制，楼市苏醒在加速。

详细到都会而言，最近大热的深圳，不出意外地拿下了3月份二手房环比增幅NO.1（上涨1.6%），一手房环比涨幅也位居涨幅榜前列。但拿下一手房环比涨幅NO.1的都会却大出许多人意料，它不是同样上演抢房热潮的杭州（以1.3%的涨幅屈居第二），而是名不见经传的西宁（涨幅为1.4%），同时其也拿下了二手房环比涨幅的TOP10。一个偏居大西北、基本不会引起全国炒房雄师关注的三线级别（以人口及经济规模论）的省会都会，何以能在房价体现上和深圳、杭州这些红到发紫的都会并驾齐驱？值得一提的是，西宁楼市的强势并不是一个偶然，笔者通过查询数据发现，已往4年，西宁房价（商品房年销售金额/年销售面积）上涨十分强劲，年均复合增长率达11%。从投资的角度来看，西宁楼市可以说是一颗被炒房雄师遗落的珍珠。

为何西宁楼市如此强劲儿？最直接的原因似乎是供应不足。如18年3月西宁各区域在售楼盘合计有89个，19年3月在售楼盘锐减至48个，待到20年3月则只剩下40个楼盘在售，足足淘汰了一半。虽然近年来，西宁的商品房销售面积在连续性萎缩，如2017年、2018年、2019年商品房销售面积划分为388.22万方、332.22万方、321.24万方。但市场整体仍处于一个求过于供的势头。

除了市场求过于供外，另一个推动西宁房价快速上行的就是拍地楼面价。以西宁北川河新区为例，2020年3月12日北川挂牌的一地块，起拍楼面地价4500元/㎡（750万/亩），与2017年成交的北川绿地花都地块（400万/亩）相比，涨幅达87.5%；与2019年成交的北川万达地块（520万/亩）相比，涨幅达50%。大家应该都明确地价和房价之间的关系。在市场供应本就不足的情况下，地价的飞涨对房价意味着什么？谜底已不言自明。至于当地是不是在有意“控量提地价”进而从“供应侧”影响房价，就不得而知了。那么，已经强势了四年多的西宁房价还能强势下去么？谜底还是要从人口上找。从人口上看，当下西宁对外来人口吸引力不足，是一个典型的内生型市场，与深圳、杭州、成都、西安、郑州这些由外来人口涌入导致的人口增长，在逻辑上有着本质性区别。

如西宁常住人口的增长，每年仅在2万人左右，且主要是由自然出生人口孝敬。（当年出生人口减去死亡人口）。

在无显着外部人口流入的情况下，西宁房价的上涨或许率就是住民加杠杆加出来的。

固然，不清除另外一种可能，即西宁周边州县及青海省内其让自治区的富足家庭到西宁置业，但又没恒久事情生活在西宁。究竟，西宁的限购措施早在2014年便已取消。但没有显着人口流入的都会，其房价就像没有基本面支撑的股价，终究是“彩云易散琉璃脆”。当地虽然较于西北老年老（西安）慢了几拍，不外还是意识到了人口的重要性。2020年3月10日，西宁官方颁布了修订完善的《西宁市户口迁入政策实施细则》相关条款。对“引进人才落户、外来务工人员落户、租房落户”等重点群体落户事项举行疏理，全面取消了相应的落户限制条件。

虽然该政策对外省人来说，意义不大，但对于西宁州县及本省外市人来说，吸引力不小的。思量到青海地广人稀、大部门地域生长的落伍性，西宁在教育、医疗等资源上的优势对青海省内人的吸引力还是蛮大的。如格尔木、德令哈等偏远区域的住民早先就纷纷落户于西宁。而此次西宁官方将落户门槛降到最低，或将在西宁以外的州县掀起一股“西宁落户”的风潮。而若当地在土地侧继续推行“控供应、提地价”的门路，叠加落户放松带来的需求增量，西宁的房价怕还是要再飞一会儿！