以商丘为例，疫情对四线都会房价影响，房价会升还是降？深度剖析

利益声明：营销公司筹谋 ，兼任二手房事业部卖力人，深耕商丘市场，以下分析仅以商丘市场为例，其它都会请自行分辨。以下内容仅代表小我私家看法，此篇为长文干货满满，希望能够让您对房价走势有一个自己的判断。

目录：

一、疫情给经济带来了哪些影响？有多深多远，多久可以发作出来

二、开发企业在这次疫情当中面临的挑战和机缘

三、近期各地公布的房地产政策或相关行动

一、疫情给经济带来了哪些影响？有多深远？多久可以发作出来？

1、疫情期间受影响的行业

第一：养殖业，重伤100% 第二：影戏业，重伤100% 第三：旅游业，重伤99% 第四：餐饮业，重伤95% 第五：旅店业，重伤90% 第六：交通运输业，重伤90% 第七：石油行业，轻伤45%第八：修建业、房地工业，轻伤35%

2、疫情期间受益的行业

第一：短视频、游戏等 ，第二：电商，第三：线上教育 ，第四：“无人化”服务，第五：线上办公软件，第六：药店超市，第七：医药行业，第八：心理行业，第九：金融行业

以上就是前段时间网上传的比力火的一个行业漫衍，可是这只是疫情对经济影响的一个缩影而已，除了少部门因为疫情影响而受益的，医疗、线上教育、在线娱乐、社区电商等行业，更多的行业或企业是遭殃了。

那么四线都会当中能受益的行业当中能有几多呢？我们来看一下，除了医药行业和药店超市，在四线都会有些当地比力大的连锁企业，其它的险些都集中在一二线都会。

而受影响的行业除了影戏行业、石油行业很少四线都会有之外，其它的大部门四线都会的支柱。甚至有些旅游都会在已往的两个月损失相当惨重。

对于我们这代人来说，这次疫情会带来不停时间的恢复历程，可是对于金融危机的历程来讲这只是一个喷嚏。

3、这次疫情的影响有多深远？

商丘市政府2020年2月12号公布的《2018年商丘市国民经济和社会生长统计公报》显示

开端核算，全年全市生产总值2389.04亿元，第一工业增加值381.84亿元，第二工业增加值987.64亿元，第三工业增加值1019.57亿元，

第一工业增加值占生产总值的比重为16.0%，(农、林、牧、渔业)，第二工业增加值比重为41.3%，(农、林、牧、渔业），第三工业增加值比重为42.7%。(服务业)，全年人均生产总值32673元

可见，第三工业（服务业）凌驾第二工业，而且第三工业在这次疫情首当其冲所受影响最为惨烈。第二工业由于停工停产使大量工人收入锐减，纵然疫情事后恢复仍需一段时间，其它国家的疫情现在开始发作影响收支口商业，也使得第二工业雪上加霜，所以这也会间接影响第三工业（服务业、消费业）。

4、多久可以发作发出来？

而这两大支柱工业占了我市工业结构高达80%以上，住民和政府的经济压力可想而知，所以这次疫情的影响现在才刚显现，就像多米诺骨牌一样，门店关门，工厂倒闭只是第一块。后面的连锁反映才是更恐怖，对外商业短时间内行不通，只能最大的化扩大内需。

有些人甚至开始面临债务违约，房贷车贷，投资贷款等将在未来几个月逐步显现，所以现在主要任务就是努力复式，恢复生产，引发经济活力，让钱流动起来。

二、开发企业在这次疫情当中面临的挑战和机缘

从上面的可以看到修建业房地工业受疫情影响为轻伤35%，从2019年各上市企业财报来看，其大型上市企业的毛利率约为30%左右，

仅枚举在商丘有开发项目的上市企业年报或半年报

碧桂园2019年中期报 毛利率：27%

恒大团体2019年中期报 毛利率：34%

建业团体2019年中期报 毛利率：27.3%

雅居乐团体2019中期报 毛利率：30.3%

绿地团体 2019中期报 毛利率：27.97%

绿城中国 2019全年报 毛利率：25.4%

国安地产(国企)半年报 毛利率：10.78%

以上为在商丘部门上市房企半年报，其中恒大以34%的毛利率稳居第一，你知道他78折卖房的底气了吧。正如开头所讲，房地工业受疫情影响为轻伤35%，基本上其毛利率都能基本笼罩，而且这次疫情已经获得控制，各行各业正在努力恢复生活，所以之前两个月的影响对大型房企的影响虽然有，可是不致命。通过查阅中期报平均盘算得知，其境内外融资成本平均在4.5%-5.3%之前，比普通老黎民买房的成本高多了，现在商丘的新房五年期及以上商业贷款为6.37%，基准利率上浮30%。

开发企业面临的挑战

现在开发企业主要面临的问题就是资金回笼问题，春节前的旺季和节后小阳春因为疫情而吊水漂，导致预计资金回流无法到位，影响其现金流，进入二月中旬以后，各地产企业努力自救，推出全民经纪人、网上优惠，铺天盖地的优惠广告，开端效果不显着，可是进入三月疫情大幅缓解，加上之前的优惠、运动等预热，现销售情况已经回暖。

而当地中小开发企业则没有这么强势，由于谋划能力、运营能力、推广、实力等原因，希望能够靠初期疫情缓解而回笼资金的开发企业面临庞大的财政压力，客户被大型房企吞噬殆尽，由于在规模、利润率等无法和大型房企业相比，本就微利谋划，没有措施像上面的那些上市公司一样搞大优惠，因为再搞就没利润了，无法感动客户，导致成交更为萎靡。

开发企业面临的机缘

危机、危机、危险之中陪同着机缘，可是这些机缘已经不是天道酬勤，而是赢者通吃，小我私家预计，下半年将会有部门当地企业陷入债务逆境，甚至破产或烂尾的情况有可能发生，但不乏有相应政策支撑（小我私家预感将会有强力政策支撑开发企业生存）。自古以来有人哭就有人笑，谁笑不言而喻。

三、近期各地公布的房地产政策或相关行动

剖析商丘只是其中一个缩影，各地已陆续出台房地产支持政策

3月23日 武汉公布六项举措支持房地产，包罗预售证的审批、资金羁系的放宽、降低保证金等。3月24日 湖南益阳 购置中心城区144平方米以下的一手房 补助50%契税3月24日 商丘市睢阳区2020年一批优质地块招商 商丘公积金4月1日起将逐步实施 公积金+商业贷款 混淆贷款，并提高贷款额度

以上新闻胖丁均有过相应分析

其中跟我们相关的就是2020年第一批10宗优质地块，合计1400余亩，很多多少为优质地段，包罗闲置多年迈城区优质地段都拿出来了，预计能接纳土地资金近50多亿元。

详细政策不做过多分析

四、商丘这几年的房地产市场

经济情况

2019年全市生产总值完成2389亿元，增速居全省第1位；牢固资产投资增长11.2%，居全省第1位；规模以上工业增加值增长8.7%，居全省第1位；全市住民人均可支配收入增速居全省第1位，超GDP增速1.5个百分点；税收收入增长24.8%，居全省第3位；专利申请量增长54%，居全省第1位；第三工业增加值增长10.9%，居全省第2位，成为拉动经济增长的主要动力。

摘自《2019年商丘市政府事情陈诉 》

人口情况

商丘2019年经济生长迅猛，房地产方面2019年商丘安置房，中心城区竣工4.4万套、520万平方米，笼罩近12万人，体例了36个专项计划和各县域城乡总体计划，完成了日月湖商务中心区、高铁焦点区等重点区域都会设计，商丘市总人口 926.17 万人，常住人口732.53 万人，其中城镇常住人口 304.42 万人。商丘是河南省市区人口凌驾百万的五座都会之一，2018 年全市常住人口城镇化率 43.3%。

摘自《2019年商丘市政府事情陈诉 》《商丘市政府商丘先容》

经济和人口是支撑房地产生长的基石，从政府陈诉当中可以看到商丘经济生长迅猛，都会格式在以肉眼可见的速度生长，

2019全年人均生产总值32673元，

全市住民人均可支配收入20175元

城镇住民人均可支配收入32335元，增长7.8%，居全省第3位；

农村住民人均可支配收入12668元，增长10.1%，居全省第1位。

暂按城镇住民人均可支配收入32335元，房价收入比，是指住房价钱与都会住民家庭年收入之比。按每家庭平均两人事情家庭年收入约为32335X2=6.4万，来自商丘市房地产生意业务中心2019年新房成交均价：6500元，按130平改善型中档住宅平均售价为：84万左右。房价收入比值为：13.1显着高于国际老例。

根据国际老例，比力通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如思量住房贷款因素，住房消费占住民收入的比重应低于30%。

数据层面就是如上，未来商丘房价是涨是跌自己判断吧，

胖丁总结：

价钱这个工具一是主观愿望，二是客观事实，客观是从整个经济规模、都会人口、收入情况等一个综合效果，数据摆在这里，有些作为被平均的人可能看不习惯，可是看看售楼部的销售情况，看看开发商频繁涨价的操作，只能苦叹一声。

祝列位晚安 2020年3月26日夜