疫情之下，被透支的三、四线楼市前景难言乐观

导读

自2月以来，受疫情影响，已有合计60个多都会出台了房地产“救市”政策，其中多数为非一线都会。近期，驻马店撤回需求端的调控政策一事更是引起各方对于三四线都会房地产市场的关注。本文旨在通过多维度分析三四线房地产市场的现状，以推断疫情后三四线楼市的未来走向。

摘要

我们的主要研究结论：

1.已往三年间，三四线整体房价水平上涨的原因在于棚改钱币化安置。

2.当前三四线房价泡沫较大，棚改计划竣事后，三四线楼市基本面支撑严重不足。

3.疫情影响下，2020年返乡置业潮不再，市场需求进一步降低，严重影响三四线都会市场

结论：三四线楼市泡沫破碎风险较大，前景难言乐观。

正文

一、已往三年间，三四线房价整体水平上涨的原因：棚改户钱币化安置

1. 2010-2016年间，陪同宏观调控政策的收紧，三四线房价普遍低迷

2008年“四万亿基建”后，我国房价普遍进入了一轮暴涨期，当年70个大中都会衡宇销售价钱即上涨6.5%，其中新建住宅价钱上涨7.1%，二手住宅价钱上涨6.2%，衡宇租赁价钱上涨1.4%。2009年，楼市继续维持上扬趋势，70个大中都会衡宇销售价钱再度上涨1.5%。为了抑制房价的过分上涨，我国于2010年4月后出台以了一系列严格的房地产调控政策，其中包罗新国十条、新国五条、加息、限购等措施，在未见显着调控结果后，2011年调控政策继续加码，国八条出台，限购限贷再次升级，因此，2011年6月开始全国房价普降。三四线由于人口不停流出，房价陷入长达五年的低迷期，住宅价钱指数一度同比负增长，2016年头恢复正向增长。

自2011年6月开始，三四线都会的房价陷入恒久低迷状态。2014年6月后，三线都会的住宅价钱指数同比到达负增长，并一直连续负增长状态至2016年头。

2. 2015年开始，我国棚改勉励以钱币化安置为主，有效推动了三四线楼市库存去化与房价上涨

棚改，即棚户区革新，是一项旨在革新城镇棚户区、危旧住房、改善难题家庭住房条件的民生工程。

2007年8月，在国发〔2007〕24 号《关于解决都会低收入家庭住房难题的若干意见》中，中央首次将棚改纳入到重点事情当中，提出了要“加大棚户区、旧住宅区革新力度”。在2007-2014年间，棚改事情以实物安置为主，即通过建设新房安置，但实物安置周期较长，资金要求较高，因此工程推进进度缓慢。

2015年6月，国务院公布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房革新及配套基础设施建设有关事情的意见》，并在其中明确提出“努力推进棚改钱币化安置”、“缩短安置周期”。与此同时，国开行设立棚改贷（PSL）作为推行钱币化安置的重要资金泉源。在棚改资金有了保障的基础上，棚改开始以钱币化安置为主，即以钱币赔偿的方式取代实物赔偿。

在棚改钱币化历程中，央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过钱币化安置向棚户区住民发放赔偿款，地方政府拆迁卖地后归还国开行贷款，国开行归还央行贷款，以此形成了资金流的闭环。棚户区住民拆迁后一方面具备了天然的购房需求，另一方面，地方政府的发放的赔偿款也成为了撬动住民存款的杠杆，进一步刺激了需求，从而极大地推动了三四线都会去库存，最终实现房价上涨。

从时间节点上分析，我们可以认为，推行棚改钱币化安置自己就即是肩负着三四线去库存重任的。从棚革新度来看，钱币化安置的效果也是极为显着的。2015年，棚改实际开工数就上升到601套，同比增加30%，在2015年-2018年间，棚改计划实际开工数均大于计划开工数，且维持在相对稳定的数量。

陪同着棚改的顺利开展，三四线都会的库存连续降低，停止2018年5月，三四线商品住宅和商品房可售面积划分比2014年峰值淘汰57％和33％。

与之对应的，是三四线都会的房价一路走高。在58个样本三四线都会中，以2015年1月房价为基期，2016年6月底累计涨幅为9％，2017年底累计涨幅升至35％，2018年4月快速上升至49％，房价上涨压力庞大。

随后，住建部在2018年7月提出“要因地制宜推进棚改钱币化安置”，10月召开的国务院常务集会上又再次强调了“商品房库存不足，房价上涨压力大的市县，要尽快取消钱币化安置优惠政策……严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。”这标志着高比例棚改钱币化不再适合国情，我国棚改开始进入下一阶段，各地棚改目的均开始大幅度缩减。

棚改钱币化是2015年后三四线都会房价上涨的主要动力，棚改目的的调整缩减将对三四线楼市造成庞大的压力。

二、三四线楼市的现状：房价泡沫较大，基本面支撑不足

1. 当下，部门三四线楼市房价泡沫较大

下文将从房价收入比、库存、租金收益率、空置率四个维度评估当前三四线楼市的泡沫风险。

（1）我国房价收入比整体处于偏高水平，部门三四线楼市房价收入比偏离渡过高

房价收入比，即一套住房价钱与一个家庭年收入的比值，是权衡住房支付能力的评价时的重要指标，它反映了限定国家或地域内的土地和劳动力比例。

凭据易居研究院检测的全国50个典型都会数据，我国房价收入比于2011年后逐步下滑，直接原因是2010年后公布的一系列组合调控政策有效抑制了房价，2015年后陪同调控放松房价收入比快速反弹，直至2017年到达高点，随后房价收入比再次陪同宏观调控政策下跌，由于近年来楼市多强调平稳调控，因此2017年以来房价收入比下降幅度相对较为平稳，但整体仍维持在较高水平。

在2019年上半年的50个监测都会的房价收入比排名中可以看到，一二线都会的房价收入比普遍偏高，而三四线都会的房价收入比显著低于一二线都会，排名末尾的都会划分是长沙、韶关、乌鲁木齐、烟台和沈阳，房价收入比划分为6.4、7.8、8.2、8.3和8.6，这与都会房价的差距有直接关联，因此还需加入偏离度数据以参考地域内房价收入比的真实水平。

由于全国棚改事情于2018年下半年开始收紧，因此我们暂选取2018年的房价收入比偏离数据作为参考。50城数据中，偏离度最高的都会为东莞（36%），芜湖（28.7%）、金华（28.6%）等三四线都会的房价偏离度水平都显着偏高，房价泡沫显着较大。

（2）三四线都会库存去化周期普遍偏长

商品房库存去化周期指某地域已往开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空时间。

凭据中国社科院公布的《中国住房生长陈诉（2019-2020）》，2019年2月至10月，我国现房存销比由17.94连续下降到15.92月，期房存销比为3.0年，较2018年的2.7年增加了0.3年，期房去化压力较大。

停止2019年7月底，全国一线、二线和三四线都会土地库存面积划分为5805、42612和22588万平方米，环比增速划分为0、5.5%和1.9%，三四线去化周期上行。凭据易居检测的40城库存去化周期数据，库存去化压力比力大的都会大多集中在中西部、东北及其他经济欠蓬勃的三四线都会中，其中，桂林、盐城、和漳州的去化周期高达67、66和61个月，库存压力极大。

（3）租金收益率普遍偏低，部门三四线都会房价下跌导致租金收益率所有回升

租金收益率反映了投资房地产的未来现金流贴现率。

《2019年四季度50城租金收益率研究陈诉》显示，2019年四季度50城租金收益率为2.4%，同比下降5% 。

从50个典型都会租金收益率排序来看，排名前5的都会均为三四线都会，划分为锦州(3.9%)、牡丹江(3.6%)、乌鲁木齐(3.6%)、宜昌(3.4%)，桂林与韶关（3.3%），涨幅划分为15%、13%、-4%、9%、6%和-12%，其中，乌鲁木齐和韶关经济基本面较弱，住民消费水平与租金水平不相匹配，房租水平大幅下跌后泛起了租金收益率的上涨，大部门经济基础面较好的三四线都会2019年的租金与房价涨跌幅度相近，也从侧面证明晰棚改收紧后三四线房价整体的下跌趋势。

但凭据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率为4%-6%，中国水平仍旧低于国际尺度水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离。

（4）三四线都会空置率较高，处于严重积压状态

空置率是指某一时刻空置衡宇面积占衡宇总面积的比率。

根据国际尺度，商品房空置率的合理区间为5%-10%，危险区间为10%-20%，若空置率处于20%以上则证明商品房处于严重积压状态。

凭据中国家庭金融观察与研究中心的数据，2017年我国城镇家庭住房拥有率为 90.2%，其中，城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%，而城镇地域住房空置为21.4%。据估算，2017 年，我国城镇住宅市场空置的住房数量总数为 6500 万套。其中，三四线都会空置率显著高于一二线都会。2015年以来的棚改钱币化期间刺激了住民购房需求，导致市场供应量增大，投机需求增多，这正是引起空置率上升的直接原因。

参照国际尺度，三四线都会空置率已到达了严重积压的警戒线，三四线楼市透支市场需求的情况较为严重。

2. 三四线楼市基本面支撑不足：人口流出严重

凭据《中华人民共和国2019年国民经济和社会生长统计公报》，2019年，中国城镇常住人口84843万人，比上年尾增加1706万人，乡村常住人口55162万人，淘汰1239万人，城镇化率即城镇人口占总人口比重为60.60%，较2018年提高1.02个百分点，其中，户籍人口城镇化率为44.38%，较2018年提高1.01个百分点。

公布于2014年的《国家新型城镇化计划（2014－2020年）》提出，我国城镇化的目的是2020年常住人口城镇化率到达60%左右，户籍人口城镇化率到达45%左右。 从2019年的数据来看，常住人口城镇化率已经达标，户籍人口若保持此前的增速也会顺利达标。

现在，我国已基本完成了人口从乡村到都会的迁移，正在进入都会化的中后期，人口向都市圈都会群迁徙，三四线都会人口连续流入一二线大都会，1982-2017年，一二线都会人口年均增速高，人口净流入多。其中，2001-2010年、2011-2017年三线都会人口年均增速划分为0.50%、0.44%，基本持平于全国0.57%、0.52%的人口增速，四线都会人口年均增速均为0.14%、0.38%，显着低于全国平均水平，人口流出严重。

一二线都会由于具有工业及公共资源优势，人口聚集潜力极大。当前，一二线都会以25.5%的人口缔造了46.5%的GDP，从经济人口比值来看，2017年一、二、三、四线都会划分为2.4、1.7、1.0、0.6，从经济增速看，2015-2017年，一线、二线、三线、四线都会年均经济增速划分为7.5%、7.9%、7.8%、6.8%，可见三四线都会经济生长整体呈乏力状态。因此，未来人口将继续向一二线多数市圈都会聚集，三四线都会人口继续大幅流出

三、疫情对于三四线楼市的影响：2020年返乡置业潮消失，市场需求进一步降低

返乡置业曾是支持三四线都会房地产市场的重要气力。近3年来，返乡置业面积出现递增的趋势。2019年，返乡置业成交金额到达3000亿元，成交面积凌驾4000万平方米，相较2017年的2000万平方米近乎翻一番。

凭据《2018-2019返乡置业观察陈诉》，有返乡置业医院的人群凌驾半数，约有52.7%的人有回抵家乡及周边都会置业的意向，其中，90后及95后是中坚气力，占比到达62.1%，80后占比为20%，这与购房刚需群体年事漫衍是相互吻合的。

陈诉中显示，三四线都会是返乡置业的主力都会，合计占比到达78%。其中，保定、洛阳、张家口、许昌等都会热度较高。近三年来，三四线都会的返乡置业面积与金额均保持了稳定上涨趋势。

由于三四线都会整体本就出现人口流出趋势，与此同时，部门一二线都会近年来陆续完善了人才落户机制以吸引更多人口流入，三四线都会房地产市场原生需求不足。另一方面，2015年开始的棚改钱币化安置提前兑现了未来三四线楼市的需求，随着棚改钱币化的逐渐淡出，透支需求的结果逐渐袒露，市场需求严重不足。在这样的情况下，返乡置业带来的成交量对于三四线房地产市场至关重要。

凭据中国指数研究院的分析，大量欠蓬勃三四线都会或县城房地产市场的去化依赖于返乡置业，如中部地域的安徽六安市、江西玉山县；北部地域的河北邢台威县；东部地域的江苏宿迁沭阳县等。如若没有疫情影响，今年返乡置业需求总量会到达3959-4653万平方米和2859-3418亿元，

2020年受疫情影响，线下售楼处关闭，房地产市场生意业务量一落千丈。27个重点监测都会新增供应面积85万平方米，其中，一线都会商品住宅新增供应面积18万平方米，同比下降81%，环比下降86%；二三线都会新增供应面积68万平方米，同比下降85%，环比下降93%，降幅较一线都会显著扩大。

与供应淘汰对应的是成交量的下降。一线都会总成交为29万平方米，同比下降73%，环比下跌82%，；二三线都会总成交211万平方米，同比下降了78%，环比下降84%，，跌幅均高于一线都会。

春节假期是三四线都会传统的返乡置业岑岭期，此时供应量与成交量的大幅降低对于当地楼市是庞大的攻击，而当前大部门开发商线下销售尚未完全恢复，但大部门人员已返城复工，代表今年返乡置业潮几近于无。

住民收入水平是影响返乡置业意愿的主要因素。由于疫情严重影响我国一季度实体经济，加之大部门企业延迟复工、资金链压力较大，部门住民将面临人为收入降低甚至失业风险。只管2月以来各地房地产政策方面均陆续泛起松动，房贷利率水平也不停降低，但收入泉源的淘汰会进一步加大住民的资金压力，整体经济情况的收紧也会攻击消费购房意愿，从而进一步降低三四线楼市市场预期。

四、结论

通过对三四线都会房地产市场的多维度分析，我们得出的结论是：现在三四线都会的房价泡沫较大，且楼市基本面不足，泡沫破碎风险较大；已往三年间，棚改钱币化安置推动三四线都会房价上涨，2019年以来，随着棚革新入到下一阶段，三四线都会房价将逐步回落；加之2020年的新冠肺炎疫情严重影响了三四线都会的返乡置业，住民购房意愿也将进一步降低，楼市前景难言乐观，在三四线都会置业需审慎。