疫情事后北海房价能降几多？去年已降一轮今年不乐观

商品房开发有4大成本：土地成本、建安成本、税费成本、其它成本。其中：建安成本是修建成本和设施设备安装成本的简称，其它成本包罗融资、治理、营销用度等等。

买房人是很难弄清楚这些数据的，业内也时常头晕。好比，开发商以多高的利息成本融资开发？这个楼盘项目涉及到几多员工和关系户？

鉴于我们不是审计人员，也不是在科学研究，为了更快速地大致判断北海楼盘的降价空间，可以接纳一个简朴粗暴的算法：

楼盘最低成本线=土地用度（楼面地价）+3000元/平方

算法是怎么来的？

2017年1月，北海成都路经济适用房小区三期抽签发售，2488-2788元/平方。

经济适用房是一种不用支付土地用度的低端商品房。北海划定：经适房可以免收部门税费、开发商开发利润不得凌驾3%，以成本价钱出售。

于是可以简朴地认为：楼盘的最低成本线=土地用度+经济适用房的销售价钱。

不外，2488-2788是三年前的价钱，而且经适房的品质终究低了一些。盘算调整之后，楼盘最低成本线=楼面地价+3000元/平方。

肯定不专业，也未必精准，但容易明白。

注意：这只是毛坯房的成本估算，还没包罗开发商的利润，也没有包罗中介带看佣金。详细分析时，还需要思量楼盘的配套与品质而适当加减。

冯家江中下游楼盘很微妙

冯家江中游现在有彰泰白鹭湾（价钱未定），下游有彰泰春江海岸和彰泰红树湾（参考均价都是12000）、皇家海湾公馆（参考均价14000）。

中游的地段价值肯定不如下游。但中游的彰泰白鹭湾，楼面地价5467元/平方，毛坯成本线已经靠近9000。再加上彰泰的高端形象高等装修，预计均价不会低于11000。

这让下游的彰泰楼盘有点难受：它俩不能显着降价，否则白鹭湾就卖不动了。

皇家海湾公馆在此方面很占自制。它2010年拿地时楼面地价1289元/平方，把10年利息加上土地成本依然不高。如果它把价钱降到与彰泰持平或低于，那会泛起什么情况？

不外以皇家江海一色的地理位置，它是不会轻易降价的。除非它周边的阳光城悦江海（冯家江东岸）、银滩天玺（银滩中区）这两个还没开售的新盘超低价钱上市。

所以，2020年的冯家江片区应该是很默契地保持一种价钱平衡。

长沙路价钱空间弹性显着

长沙路有3个在售楼盘：多数锦城、吾悦华府、融创海映兰屿。

长沙路的楼面地价并不高：融创海映兰屿2565、吾悦华府（吾悦广场的住宅部门）2635，都不及彰泰白鹭湾的一半。多数锦城虽然要卖力拆迁和市政配套建设，但以它的楼面地价才599元/平方，综合起来土地成本也不是很高。

正因为如此，多数锦城的毛坯特价房可以做到7000起步，融创海映兰屿均价可以由8字头滑至7字头，吾悦华府可以频频特价运动。

基于土地成本，长沙路楼盘的价钱空间弹性还是比力显着的。但吾悦广场需要24个月内满铺开业、海映兰屿是A和B公司团结拿地然后与C公司团结开发，多数需要卖力拆迁和配套，土地成本内在因素都有点庞大。到底能降到什么水平？不大好说。

桐洋楼盘正在徐徐退至成本线

桐洋系是北海中低端楼盘的代表，一向以“拿地快、建房快、交房快、房价低”扬名。虽然网上口碑很一般，但必须认可：如果没有桐洋的到场和动员，北海房价很难快速下降。

不外，2020年桐洋有可能哑火：一是它去年下半年已经大降了一波，二是近年来它的拿地价钱比力高，降价空间显着收窄。

位于向海大道的桐洋珑悦府，2018年8月拿地，楼面地价3018元/平方。它的毛坯成本线肯定凌驾6000元，而它现在售价就是6字头。

位于南珠汽车站斜劈面的桐洋盛世花园，2018年8月拿地，楼面地价3520元/平方，毛坯成本要凌驾6500，但它现在售价也就7000左右。

位于湖北路南端的桐洋华府，2018年7月拿地，楼面地价3146元/平方。现在的正常价钱6字头，比毛坯成本线高不了几多。

简朴地说：一向以低房价著称的桐洋楼盘，2020年许多项目已经没有几多降价空间。北海楼市缺少了桐洋的低价挑战，中低端房价很难大幅颠簸。

工业园区也缺乏降价空间

2019年下半年以来，工业园区房价下滑显着。中电海湾国际由9500降至8500，汇联海湾明珠起价已经跌破6000，海怡东方只是在5600上下打转。

2019年5月，北投观海湾拿地，楼面地价2400。以这个价位，它的开价不会低于6000。

廉州湾新城正在计划中，廉州湾大道也在准备开工。2020年的工业园区想降房价肯定有犹豫。

一线海景房开发成本捉摸不透

银滩西区的荣和银滩蓝湾，2019年1月拿地，楼面地价平均3942元/平方。理论上说，它的毛坯成本7000-8000之间，加上装修应在万元以下。但它需要配建商业街，此外另有旅店用地，所以土地成本有点迷糊。以它现在12900元/平方的均价，降价空间不是很大。

银滩西区的其它大盘（恒大、三千海、冠山海等）、北岸茶亭路的楼盘（如北部湾1号）拿地都有10年左右的历史，银滩东区中信国安拿地时间更长，它们纵然加上持有成本（如利息等），累计到现在土地成本仍然还是自制。

从这个角度，北海的一线海景房都有降价空间。但不到最后着实顶不住的时候，这些楼盘都是不甘愿宁可降价。究竟，海景的魅力就摆在那儿。

疫情事后楼盘的降价形式

现在的问题有3个：

1、去年下半年北海房价已经降了一轮。

2、2018年以来，北海房地产又开发烧。融资成本、关系维护成本对房价制约开始突出。

3、由于严重依赖中介带看，销售佣金越来越影响楼盘订价。

所以，要想在2020年见到北海房价大跌，不现实。

不外，楼盘订价是很灵活的。如果均价7000才保本，依然可以零星推出5字头的特价房。因此，2020年北海楼市会频频泛起显着低价的特价房。虽然多数只是边角料的屋子，但也不清除有个体黄金特价房源。

特别提醒：喊得越响的降价越要警惕越要问清细节，越诱人的特价越要审慎。

因为，能够交房的才是屋子。