20年后，住房或遇“新贫苦”，楼市格式清晰，3个“难题”要面临

如果你去问问身边的亲戚朋侪，在买房历程中最体贴的问题是什么，许多人可能首先想到的就是房价问题。其实，这一点很好明白，房价的崎岖直接关系到能不能买得起屋子，以及买房之后的家庭肩负情况。固然，如果从侧面来看，购房者对于房价的高度关注，同时也印证了屋子的职位越来越重要。

已往二十年，我国的城镇化水平从30.89%到达59.58%，城镇人口从3.9亿增加到8.3亿，随着人口大量流入都会，屋子的重要职位不停凸显，不仅是因为屋子不停增值所能够带来的庞大财富空间，更重要的是屋子背后所附带的户口、教育、医疗等社会服务资源。因此，不管是动用6个钱包，还是背负30年房贷，买房已经成为了一种必须。

可是，在执着于买房时，购房者往往只是体贴房价的涨跌，体贴能不能买到屋子，却很少关注未来屋子可能泛起的问题。笔者认为，背负了这么高的杠杆，甚至掏空了家庭积贮，对于可能泛起的问题还是应该做到心中有数。随着时间推移，尤其是国家已经明确定调要恒久坚持房住不炒的定位和推动房地产长效机制建设，所以在买房问题上，20年后关注的主要问题或许不再是房价，而是衡宇空置、高层住宅、衡宇质量这3个“新贫苦”。为什么这么说呢？

第一，衡宇空置问题

对于衡宇空置的问题，我们之前已经讨论过许多次，现在这个问题已经开始显露。据不完全统计，现在全国商品空置房加上小产权空置房快要有4亿套，根据一个三口之家的尺度来盘算，仅空置房可以满足12亿人的居住需求。因此，在不思量现在住房资源漫衍不平衡的前提下，单就住房总量来看已经足够。此外，中国社科院《人口与劳动绿皮书》预测，随着老龄化社会的加速到来，加之人口出生率降低，中国总人口将在2028年左右泛起负增长。

因此，基于这两个层面的考量，未来不仅自己有屋子，而且还可以从爷爷奶奶、爸爸妈妈那里继续到屋子，所以新增住房需求会趋于削弱。对于这一点，马云也曾直言不讳，二三十年后，一对年轻人可能要肩负治理5套屋子，屋子会越来越不值钱。此外，应该注意，未来一二十年，都会生长的机缘在都市圈和都会群，人口流出的资源型都会、经济不蓬勃的中小都会或会泛起大量空置房，叠加房地产税，甚至空置税的出台，持有过多房产，或者恒久空置也会成为一种肩负。

第二，衡宇质量问题

从2016年到2018年，从中小都会到北上广深，到处都有地王刷屏的报道泛起。可是，或许谁都想不到，短短一两年的时间，这些昔日的地王们却遇上了“难产”的问题。以一线都会广州为例，最近三年，广州共拍出17宗高价地，另有7宗尚未入市。除此之外，据经济参考报报道，杭州有项目拿地时价钱为3万，现在在售精装修价钱3.7万左右，如果算上种种用度，险些是赔本赚吆喝。

显然，陪同房地产调控不停收紧，当初的高价地面临着入市难、盈利难的双重尴尬。面临这种态势，为了弥补高地价带来的利益损失，同时使得项目利润最大化，不少开发商可能会通过降标减配等方式来缩减支出成本，好比克日济南有楼盘交付，但小区门路和绿化却迟迟不动工等等，这就一定使得屋子应有的品质大打折扣，最终买单和受委屈的还是购房者。

除此之外，最近这两年，在楼市调控收紧和房地产融资收窄的双重逆境下，不少房企开启了快速出图、快速竣工、快速交付，快速转战下一项目的高周转模式。常言道，慢工才气出细活，高周转模式使得工序流程被大大缩短，屋子质量自然无法保障，好比衡宇坍毁、内部走线随意，墙面开裂等种种问题不停被曝出。对此，绿城总司理李军曾劝告朋侪，这两年不要买房，质量可能是最差的。

一般来说，屋子的寿命与混凝土质料、结构设计等因素密切相关，一旦开发商偷工减料或者使用了质量比力次的质料，再加上技术和资金的诸多限制，屋子的实际寿命可能远不及设计寿命。对此，住建部原副部长仇保兴曾直言不讳，我国是世界上每一年新建修建量最大的国家，但同时也存在大量的住房质量问题，使用寿命只能连续25-30年。其实，看看我们自己身边，一些制作时间不久的屋子，隔上十来年，无论是外观还是品质都大打折扣，二十年后可能会越发显着。

第三，高层住宅问题

已往一二十年，随着城镇化历程的加速以及修建技术的进步，不仅是一二线都会，就算是五六线县城，高层住宅也已经越来越普遍了，所以从这个意义上来看，高层住宅实际上是城镇化的产物。切身感受，高层住宅满足了大家的住房需求，改善了都会的面目，提高了生活的质量和水准，可是，不行否认，高层住宅同样潜藏着一些不行忽视的问题。详细来看，二十年以后，高层住宅主要存在两个令人头疼的浩劫题。

一个是高层拆迁问题。与老破小和农村住宅差别，在同一单元的面积之上，一栋高层住户如此之多，拆迁安置成本自然不低，所以利润空间十分有限，开发商不会做赔本的买卖。退一步来说，就算要重建，新建楼层高度起码要翻一倍才有一定的利润可言，所以如何拆迁是一个浩劫题。除此之外，是衡宇维修调养问题。屋子的寿命有限，二十年后，可能碰面临消防隐患、线路老化、小区修缮等种种问题，一旦维修基本使用完或者屋子过了2-5年的保修期限，谁来修，如何修，资金分摊等也是一个浩劫题。

其实，关于二十年后的住房问题，冯仑也曾给出了自己的看法。他表现，其实现在的屋子已经差不多（主要指总量差不多）了，以后要担忧的不是房价过高，而是房价过低，也不是买不起屋子了，而是卖不掉屋子，所以未来房价问题都不是问题了，大家也不用再像已往一样关注价钱问题了。

总而言之，国家对于未来的房地产走向已经明确定调，既不会大涨也不会大落，未来一二十年随着房地产长效治理机制的逐步落实成熟，房价恒久平稳是局势所趋。因此，二十年后，房价或许不会再像今天这样备受关注，而衡宇空置、高层住宅、衡宇质量这三个贫苦可能会备受重视。因此，对于购房者而言，从久远计划，购房时还是应该选择大品牌房企，而且适当持有一定数量的房产即可，而不是再像以前一样闭着眼睛买房，否则有一天屋子可能也会酿成累赘。