房地产在人口流出大省的六大生长新机缘——以安徽为例

时间:2020-04-12 11:16:34
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导语：

哪类都会的房地产市场体现有望连续向好，又有哪些都会只是昙花一现，值得警惕？

◎克而瑞研究中心 /马千里、邱娟、周奇

近年来，中西部省份承接了大量东部沿海的工业转移，而且随着一代农民工的老去，为中西部都会带来了更多人口回流。回流的人口为这些省份的房地产市场带来了新的置业需求，纵然在市场整体体现一般的2019年，不少都会也有着不错的体现。而2020年头新冠疫情的发作，同样在一定水平上增加了这些都会吸纳回流人口的可能性。种种努力因素的泛起，使得我们有须要对人口留出大省的房地产生长前景重做审视：在其中，哪类都会的房地产市场体现有望连续向好，又有哪些都会只是昙花一现，值得警惕？

全国综述：工业转移推感人口回流

为中西部带来更多置业需求

得益于东部地域的工业转移，中西部地域经济发现追赶之势显现，流感人口也出现回流迹象。同时，由于东部地域房价居高不下，购置能力不足，更多的购房者或将踏上返乡置业的征途，尤其是在疫情影响之下，外出务工人员春节后返程受限，加之应对经济恢复，各省市推行新政促复工复产，中西部的人口流出大省或将迎来返乡置业的良好契机。

1 工业经济：工业转移推进，促进中西部省份经济较快增长（略）

2 人口回流：全国流感人口逐年下降，中西部省内流动占比显著提升（略）

3 人口规模：基数庞大叠加高生育意愿，中西部省市人口增长不应小觑（略）

4 城镇化生长：中西部城镇化率提升空间更大，近年来城镇人口快速增长（略）

5购房需求：高房价门槛下，更多购房者选择选择落叶归根（节选）

通过对35个一二线都会购房的难易水平举行权衡，效果发现：上海、深圳和厦门三个都会房价收入比均超25年，远高于6-8年的合理水平，购房难度十分之大；其次，房价收入比处于15-25之间、购房难度处于第二梯队的北京、福州、哈尔滨、苏州、杭州5个都会，也均是东部地域的中心都会，除哈尔滨外，其余都会住房均价均在2万元/平方米以上，购房难度也处于较高水平，大部门流感人口无力肩负。东部中心都会房价高企，大部门流感人口无力肩负。

相比之下，中西部中心地域的房价收入比相对较低，典型如西北中心都会乌鲁木齐、西宁、呼和浩特、兰州等都会房价收入比均在8年以下，处于6-8年的合理区间之间。此外，纵然是处于中部的郑州、武汉、西安、合肥等中心都会，房价收入比均在15以下，显着低于东部的蓬勃都会，加之近些年这些都会经济体现相对较好，叠加人才新政的利好，人口吸引力有了很大水平的提升，在房地产方面可能存在时机点。

三成购房者有意向返乡置业，家乡省会因此受益。基于CRIC研究中心返乡置业意愿观察研究，效果发现：近三成购房者有意返乡置业。在人口流出大省中，福建返乡置业意愿最高，高达40%，这与福建的宗族看法较强有极大关联，其次是四川、安徽、广东、湖南、河南等省份，返乡置业比重均在30%以上，相比之下，浙江、江苏、河北等东部省份相对较小。总的来看，中西部省份返乡置业意愿强于东部省份。

返乡置业的目的都会，则以省会都会为主，主要是由于省会都会相较其他三四线都会，在就业岗位、收入水平等方面体现较优，加之医疗、教育等配套相对完善，尤其是经济整体欠蓬勃的中西部省份，省会受益最显着。

6 复工就业：3月末仍有近半跨省迁徙人口留在家乡，2020年当地就业有望进一步增长（节选）

受新冠肺炎疫情的影响，人口的流动受到极大的影响，2020年春节后全国总体迁徙量仅为2019年同期[注：由于疫情影响，今年大部门都会复工时间后移，2020年春节后人口迁徙周期根据（正月初五-正月十六）盘算，2019年依然根据正常公然前后共一周时间盘算（正月初五-正月十一）]的38%，呈大幅下滑趋势。本应在春节后流出的人口被迫滞留家乡，这些现在湖北、贵州、广西、江西等中西部劳务输出大省尤为显著。为了加速复产复工进度，许多省市麋集公布促复工政策，尤其是劳务输出大省安徽，体现更为努力，各都会均在努力引导流感人口当地复工。

纵然时间到了3月末，仍有近四成跨省迁徙人口留在家乡。尤其是湖北省，受疫情管控的影响，依然有高达92%的流感人口依旧留在家乡。其次是贵州，45%的流感人口尚未返工；此外，广西、江西、安徽和河南等人口流出大省均有超三成流感人口留在当地，湖南、四川比重稍小，划分为26%和12%。

以安徽为例：合肥吸引大部门回流人口

滁州、蚌埠生长机缘亦可期

近年来，随着经济社会的快速生长，人口外流大省之一的安徽迎来了显着的人口回流迹象，从2013年到2019年已经一连六年人口回流。在2019年，安徽被纳入长三角一体化生长计划，各都会也迎来了新的机缘。接下来，我们将联合工业、人口流动、城镇化、返乡置业、留乡置业以及当前的房地产市场规模等多方面指标来重新审视安徽各都会的生长机缘。

1 工业转移：紧抓长三角一体化机缘，滁州、宣城承接工业转入初见成效（略）

2 人口迁徙：马鞍山、滁州人口回流迹象显着，但多数都会人口外流仍未显着改观

恒久以来，由于经济生长和江浙沪之间的差距较大，安徽省内外出务工人口一直保持在较高规模，省内各都会中仅有合肥、淮北和马鞍山是人口净流入的都会，其余都会均处于人口净流出的状态，如宣城在2010年~2016年间户籍外流人口均在20万以上。不外，近些年来安徽省各都会努力承接工业转移，也吸引了部门外出人口回乡就业，2013年起安徽省就泛起了人口回流的迹象，至2018年已一连六年连续回流。

各都会方面。近几年来合肥的综合实力显着增强，其对人才的吸引力正在提升，2019年常住人口机械增长量凌驾3万人，位居全省首位。其他都会中，除皖北六市外，其余三四线都会在2019年均有人口回流的迹象；其中，马鞍山体现最为突出，2019年常住人口机械增量凌驾1万人，位居十五个都会首位；2019年经济大幅跨步的滁州体现也比力突出，2019年常住人口净流入量也靠近1万人，排在第二位。

就恒久趋势来看，随着省际交流的加深，安徽省内大部门都会均体现出了“人口流动双向加速”的现象，即虽然外来人口增加但外出人口规模也在增加。这也意味着大部门都会的人口外流现象并没有获得显着改善。值得注意的是，安庆、芜湖、六安和亳州四个都会却泛起了人口流动双向收缩的现象。虽然外出人口规模在淘汰，但当地的外来人口规模的淘汰则讲明当地对外来人口的吸引力在削弱，这对当地房地产市场恒久生长是倒霉的。

合肥虽然也泛起了“人口流动双向收缩”的现象，但主要是由于近年合肥鼎力大举吸引人才落户，降低了落户门槛，流感人口获得户籍的速度加速，因此导致外来人口规模有所淘汰，近年来人口增长较快的西安等二线都会均有此现象。

3 城镇人口：蚌埠城镇化率快速增长，城镇人口增速凌驾省汇合肥（略）

4 返乡置业：“返省不返乡”，七成购房者希望在合肥置业（节选）

再进一步来看省内跨城就业的安徽人的置业需求。对于事情所在不在合肥的人群，有6成以上都选择在户籍地买房，仅有不到三成的比例选择在当前事情的都会买房；而在合肥事情的省内流感人口中，9成以上都愿意在合肥购房，仅有8%选择回抵家乡置业。由此可见，合肥对于省内人口的吸引力显着要强于省内其他都会。

无论是省外回乡置业，还是省内跨城置业，合肥都是安徽人跨城置业的首选，聚集了8成左右的安徽省跨城购房需求。其余都会中，外出人口规模较大的阜阳以及省内第二大都会芜湖的比例相对较高，但也划分仅为5%和3%，难敌合肥的优势。

5 留乡就业：多举措支持省内转移就业，宣城体现更为努力（略）

6 房地产市场：淮南、淮北投资增速过快，2020年需警惕库存积压风险（略）

7 小结：人口增长与工业生长优势并存，中小都会中滁州生长前景值得期待（略）

总结：特殊时期下流感人口留乡就业加速

置业需求亦由此受益

通过上文对人口流出大省的经济生长、工业承接、人口规模变更尤其是回流趋势、城镇化增量空间、返乡置业需求以及面临疫情出台的“留人”举措举行系统分析，我们对人口流出大省未来房地产市场的生长有了更为清晰的认知。

在东部工业转移的利好之下，中西部人口输出大省的工业水平有了显着改善，购房需求和购置力水平也随之提升，同时中西部省份也处于城镇化的快速提升期，这样势必也会增加部门购房群体。此外，疫情管控下四成人暂未离乡，也进一步催生留乡置业需求。固然大部门三四线都会工业承接优势不足，经济生长动能滞缓，依然面临严重的人口外流。至于都会未来的生长前景，总体上还是以二线省会都会为主，长沙、成都、郑州、武汉在各指标上体现均较优，市场前景整体优于合肥、贵阳、南昌、南宁；此外，三四线中的滁州、株洲等都会在省会辐射动员下，近年来经济生长指标体现较佳，人口回流趋势渐显，可适当思量。

1 省会都会赢得承接工业转移先机，对省内三四线人口虹吸效应进一步增强

恒久以来，中西部省份由于经济相对落伍，人口外流十分严重，而近些年在东部地域工业结构调整和升级的利好之后，工业升级效果逐渐显现，部门中西部都会已经泛起了人口回流，加之在疫情的影响之下，更多的人在思考要不要脱离家乡，有数据显示纵然到了3月末，仍有近四成人口跨省迁徙人口依然留在家乡，购房需求潜在一定的上升空间。固然，这种利好并非全部笼罩，部门都会由于承接东部地域工业转移的能力和优势不足，无法提供足够的就业时机，人口外流还在不停加剧。就此来看，人口输出大省房地产市场依旧时机与风险并存。

1.1时机点：工业转移推动、城镇化率更快提升、留乡置业

就时机点来看，主要体现在工业转移的推动、城镇化率的快速上升以及疫情影响下留乡置业时机的增多等方面：

第一，承接工业转移提升当地工业水平，购房需求和购置力有一定水平提升。东部地域工业结构调整和升级的利好之下，劳务中西部地域尤其是劳务输出大省迎来了春天，承接了大量的工业转移，此举既提升了当地工业水平，又增加了劳动力岗位的数量，增加外流人口返乡的可能性；另一方面，工业的升级也在一定水平上提升当地住民的收入水平，提升了购房能力。以承接工业转移较突出的滁州为例，2019年常住人口达414.7万，较2018年增加3.3万人，其中自然增加了2.4万人，人口机械迁入量0.9万人，人口回流已经显现。同时，滁州全市规上工业增加值同比增长11.6%，高于全省4.3个百分点，居安徽全省第1位，2019年其全市房地产销售面积达1076万平方米，这对于一个仅有400余万人口的都会来说体现尤为突出。、

第二，城镇化处于快速上升期，豫、川、皖城镇人口增量仅次于粤、鲁、冀。相较于东部地域，中西部人口流出大省城镇化率处于相对较低水平，多处于47%-59.1%之间，凭据城镇化生长的“S”型轨迹履历模型，这些区域还处于城镇化的加速期，城镇人口另有较大的增长空间。以城镇化率处于低位，但增速突出（近3年城镇化增量均超5个百分点）的贵州、湖南为例，城镇人口增量划分为228万、413万人，在31个省、自治区、直辖市中划分排13、6位，增量高于大部门东部地域省市；此外，人口基数突出的河南、四川、安徽等体现更为突出，近3年城镇人口增量均超350万人，仅次于广东、山东和河北三个东部省份。

第三，疫情管控下四成人暂未离乡，进一步催生留乡置业需求。疫情管控之下，无论是主动还是被动，有近四成的流感人口放缓了返城的程序。有些人可能是受事情暂未恢复等因素影响，短期暂留家乡，难过的“长假”也催生了部门购房需求；有些人也可能经由此番疫情，发现了家乡的闪光点，譬如经济、就业时机、配套等都有了改善，加之家乡出台的种种“留人”政策，综合权衡之下，思量恒久留在家乡生长，这些人的留下势必在一定水平上提升房地产市场需求。

1.2风险点：部门都会对流感人口回迁吸引力不足，工业转移或面临短期放缓（略）

2 都会综合预判：人口回流显著的长沙、成都未来可期，滁州、株洲优势也较为突出

为了对中西部人口流出大省各都会房地产市场生长趋势做出更为客观的评价，联合2020年疫情配景下的特殊情况，加入了与复工相关的指标，最终形成一个包罗经济基本面、人口基数、潜在需求量和购置力四个方面8个指标的一个相对完备的评价体系，进而选出更值得关注的都会。由于二线都会与三四线都会在人口、经济规模上差异较大，我们将这些都会分能级举行预判。

2.1二线都会：新冠疫情促流感人口加速向省会集聚，置业需求有望加速增长

中西部人口流出大省的二线都会均为各省省会都会，均为各省的经济中心，在承接东部地域工业转移方面具有先导优势，除南宁外，2019年经济增速均在7.4%以上，同时这些都会在就业、配套等方面体现均较为突出，尤其是成都，2019年求职竞争指数高达35.3，与东部一二线都会相差无异。

此外，这些都会房价水平相较东部一二线都会偏低，房价收入比多在12年以下，尤其是长沙，房价收入比仅有8.3，购房肩负较轻，这些都会凭借这些优势条件，近些年均已经显现出人口回流迹象，尤其是长沙，2018年人口机械迁入量18万人，占当年常住人口比重为2.2%。这无疑对于其时房地产市场形成较大利好，凭据返乡置业调研数据，有三、四成的流感人口有返乡置业的计划，而省会都会，则他们的首选目的都会。

新冠疫情发作之后，这些都会或多或少的出台了促进复工政策，且力度显着高于周边三四线都会，流感人口省内像省会聚集的速度会进一步加速，置业需求也有望快速增长。

2.2三四线都会：人口外流致部门都会需求受限，滁州、株洲提升空间更可期（略）

2.2.1人口连续流出、当地工业生长缓慢，阜阳、周口等市难抓生长新机缘（略）

2.2.2努力促进流感人口留乡置业，滁州、株洲需求规模有望进一步加大（略）

专题

《房地产在人口流出大省的六大生长新机缘 ——以安徽为例》

一、门槛：18城榜首金额超百亿，都会十强门槛普遍提升

前言

一、全国综述：工业转移推感人口回流，为中西部带来更多置业需求