万科：王石脱离2年零6个月，合肥一项目计提8.5亿减价准备

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已往一周，市场上有许多解读万科A（000002）的稿件，但我们始终认为没有解读到点子上。

检察万科的年报，有许多让人玩味的看点：

好比，万科合肥一个项目，在2019年突然计提了8.5亿的存货减价准备。换句话说，去年这个项目亏损了8.5亿。而合肥是这两年万科结构的重点都会之一。

好比，董秘朱旭的薪酬，突然从849.2万元下滑到586.3万元。要知道在王石时代，万科董秘这个角色，在媒体和市场投资人心中的职位，一点不输给现在的“流量明星”们。

再好比，万科2019房地产开发业务的销售金额和去年相比，上涨仅为3.9%。不仅远低于2017年之前的水平，还低于2019年全国平均水平（6.5%）。

在这些看点里，隐约可以感受到一条时间的支解线——2017年。

说的更详细点，可能是2017年6月30日。

这一天，王石正式与万科离别。万科的“王石时代”竣事，“郁亮时代”开启。

2017年6月30日之后，万科发生了什么呢？现在的万科还是曾经的万科吗？万科的“口号”另有用吗？

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停止现在，2019年报应该是最能说明王石脱离之后万科变化的。

而我们更想从万科合肥项目的计提事件中来分析王石之后的万科的变化。

万科2019年报显示，当期万科合肥一个项目突然计提了8.5亿的存货减价准备。

要知道，合肥是近两年万科结构的重点都会。

万科在合肥的项目为何会亏损这么多？

我们从合肥当地房地产市场相识到，这个项目是万科与另一个开发商互助的项目。该开发商拿的地，万科卖力的开发。

该项目楼面价约莫在12000元/平方，可是只能卖到15000元/平方，由于是精装修房，卖一套每平方至少亏3000-4000元。

在这种情况下，才有了年报中计提8.5亿的数据。

飞鱼财经相识到，万科在合肥，除了早期的“万科森林公园”项目赚钱外，其他项目险些都处在亏损的状态。

为什么会亏损呢，这其中有2017年之后房地产市场大情况的原因，但更多的可能也和万科的计谋有关系。

万科在合肥险些从2017年之后就没有自己拿过地，项目均接纳别人拿地、他们开发的模式。

这种模式看起来是开发的房企占了自制，但遇到市场下行的时候，开发的房企很难控制成本。

在合肥房地产市场上，万科合肥项目接连亏损已经不是秘密，早期“万科森林公园”饰演着大粮仓的角色，还能够挺一挺业绩，但随着大粮仓的竣事，整个合肥区域的业绩一再下滑。

飞鱼财经无法评价，万科的这一计谋选择到底对差池，但在翻阅王石两本传记、对比完万科2017年以来的生长后，一个显着的感受是，谁人做产物的万科越来越远，一个浮躁的万科越来越近。

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万科在2019年的体现和市场预期相差甚远。

万科2019年报披露，当期万科实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.59%；归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.10%。

在这组数据之外，另有两组数据可以围观。

一个是，2019年前三季度，万科的净利润同比增长了30.43%，可是仅已往三个月，净利润增长幅度大幅下降至15.10%，突然下滑的增幅，可能都是由于亏损项目的计提所致。

我们统计了2019年万科主要计提的楼盘情况。

另一个是，万科2019年的销售增幅，较2018年仅增长3.9%，不仅远远低于2017年之前的水平，还低于2019年全国商品房销售额增幅（6.5%）。

要知道，2012年-2017年，万科销售额复合增长幅度平均在23.8%。而2017年其销售额增长幅度更是到达了45.3%。

万科的体现，固然和房地产市场整体形势相关，但这样的结果，真的和自身没有关系吗？

就在去年底，万科合肥总司理被调离，虽然万科有“换防”的传统，但此番调离或许率与业绩息息相关。

至今，万科在一众房企中，仍有许多优势，好比品牌知名度高、融资成本低、欠债率低……王石留下来一个“厚家底”的万科，可是之后呢？

（完）