卖地疯狂的都会值得注意，杭州、合肥、广州榜上有名

本文为专栏的第110篇文章，全文1700字。

今天开始许多朋侪已经在春运的路上，或者提前休年假出去玩的旅途中，先拜个早年。

今天说说卖地的话题，卖地多寡影响一个都会的供应量，而地价的增速又直接挂钩房价上涨幅度。这其中很难一概而论，究竟反过来土地出让量大的都会有些处于快速扩张，人口规模和经济基础不停向好的生长路径上；而有些都会则可能存在楼市停滞的风险。

我们把这些都会分为三类来分析，咱先从土地财政说起。

土地财政在许多地方的收入占比而言是不低的，2019年全国50个主要都会卖地收入到达4.4万亿，其增幅已经凌驾19%刷新了历年记载，要知道这还不算全国其他都会。这样的收入相当于位列全国前列的几个省份：广东、江苏、山东、浙江再加上北京、上海全年的一般公共预算收入的综合。

2019年卖地收入过千亿的都会到达了16个，其中8个是省会都会，另外另有北京、上海、天津、重庆是其中的四个直辖市，比2018年多了5个；而2019年卖地收入增加凌驾20%的就有23个。

我们再来看看卖地收入涨幅前列的这些都会：贵阳上涨52%、合肥、南京上涨了77%、长春上涨了88.5%、昆明上涨59.9%、福州上涨了63%、南宁是54%，而排名第一的杭州全年土地出让收入总额2836亿！这是相当于深圳的4倍。

前两类都会是省会：区别在于经济基础

杭州，这两年房价连续维持在高位，同时土地财政一连三年收入第一，凌驾几个一线都会。同时杭州居于亚运会的利好，说白了直接的投资和财政获得的支持要更好于省内许多地级市。这种情况下杭州的人口净流入是很好的，数据方面独领省内风骚，不外杭州由于土地出让量连年很大，后续住宅的供应自然也不小，市场供应量的增长会通过市场手段来对方子举行对冲宁静抑。

再来看浙江的湖州、嘉兴，我们以这两个都会来对比杭州，这两者对土地财政的依赖都凌驾150%，要远高于杭州，这里的原因还是杭州总体经济基础要好许多。

例如山东半岛的几大主要都会，长三角都市圈里的苏州都是土地出让大户。可是这些都在意料之中，而另有一个未超出千亿可是增长率凌驾30%的省会——合肥，快要九百亿的土地出让收入，这几年合肥的都会建设、新区计划四面着花，无论是肥西、肥东、开发区甚至是巢湖等等扩张和人口流入迅速；与此同时，高架、环城快速路、地铁等等开工不停的合肥需要连续的增加财政收入，这有点像前五六年扩张期高周转的房企，一方面高欠债，一方面高投入，需要连续的收入增长才气支撑。

长沙在全国而言属于省会都会里房价控制得好的，可是近两年土地出让的收入连续增长，增长率都在30%以上。另有一个就是南京，作为国家级中心都会，在动员周边的方面影响力仍然跟职位不匹配，包罗都会建设、提升江北新区等等候落地的事情许多，而这些都需要钱，因此南京的土地财政依赖度也不低。

再来看深圳和广州的差别，深圳是计划单列市，广州是省会，深圳的财政收入基本上落在自己手里的更多，而广州虽然收入在全位列前四，可是一般性财政支出才到深圳的一半，排名全国第八，跟武汉差不多。省会的肩负要比计划单列市高，因为需要上缴省级财政，所以实际上可支配收入和肩负相比是有些倒挂的。这一点广州和深圳有点类似山东的济南和青岛。

另一个原因是深圳的经济结构和土地供应，深圳可供开发的土地相对紧缺，而经济又更活跃，尤其是民营经济和新技术工业链完善，因此税收稳步增长，对土地财政的依赖度较低。

我们可以看得出，土地出让高光主角还是省会都会和都市圈的中心都会，其优势相对碾压其他中小都会。

第三类是土拍流拍率高的三四线都会

土地市场招拍挂出让的流拍率高的都会，又有哪些特点呢？三四线都会普遍的过高的房地产投资，是已往几年棚悔改程中的显著特点。而其中不少都会既是人口增速缓慢甚至净流出，同时土地财政依赖度不低。

例如浙江金华去年流拍土地是129宗，甘肃张掖流拍率近30%，再好比平顶山、本溪、松原等人口增幅负增长的都会流拍率都包罗20%。而最令人意想不到的是位列大湾区深圳后花园的惠州，2019年土拍流拍率到达之前从未泛起的的13%，要知道这个数据在粤港澳大湾区是很显眼的反差。

这也说明，跟人用脚投票一样，房企在资金链日渐紧张，回款压力较大的现状下对许多都会的投资也变得审慎，不愿意进入或推迟进入这些地域。纵然拍下来的土地，竞拍价钱也不会一路走高，而是底价成交，应者寥寥。

最后总结一句：2020年对于中心都会和普通地级市，不要只看一些单纯的供应量数据和房价，未来需求层面的变化会进一步加大差距，南北极分化或者多级分化会开始显着，投资需审慎。

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