楼市库存拔高，35城卖地破纪录，对政策和房价有哪些影响？

前事因，后事果；前事果，后事因。因果循环。

房地产，大家最关注两件事，一是政策，二是房价。

最爱问的自然也是这两件事，但问的不是已往，也少有现在，却总是未来。

硬生生的想把圈内自媒体人们酿成江湖神棍。

这两天正悦目到一些数据，给大家拿出来看看，然后顺手也跟大家“神棍”一把吧。

01

先看一张图。

数据泉源：CRIC

2019年12月，全国28个重点都会房地产库存情况。

库存消化周期小于12个月（一年）的有这么几个都会：重庆、武汉、昆明、苏州、西安、郑州、杭州、合肥、南京、南宁、东莞、常州、宁波、济南，库存小于10个月；上海、长沙、徐州、无锡虽然不到12个月，但也在11个月以上，很靠近。

库存消化周期在12个月以上的，北京、上海、广州、深圳、青岛、佛山、成都、长春、大连、福州、厦门。消化周期最高的是厦门，35.29个月，快要3年。

先说明一下，这仅仅是12月的数据，而小融翻了过往的数据，发现12月的库存量相比于2018年同期，有比力显着的涨幅。不仅是12月，其他月份也有类似趋势。

凭据以往履历，2、3月，房地产商会在年头集中放量推盘，库存会缔造出2020年的库存岑岭。

另外，据业内某自媒体通过中介公司公布的真实二手房源信息统计：

成都挂牌房源12万套；

武汉挂牌房源11万套；

南京挂牌房源7.5万套；

.....

挂牌量不低。

另外。

据易居研究院数据显示，12月，全国规模内40个重点都会土地成交溢价率为9.6%，一连6个月下降。

2019年，50个都会中68%都会卖地同比上涨，35个都会卖地均凌驾500亿元，刷新历史纪录。

也就是说，土拍价钱整体来看是稳住了，可是土地供应量却涨了。

楼市库存比力高，需要消化。

02

看库存量、土地供应和二手挂牌量是为了来权衡市场。而市场是政策变更的一项依据。

在供需关系里，当供应大于需求，产物价钱会下降；当供应小于需求，产物价钱会上涨。

为了稳定，政策会凭据市场变化而变化。

明确这个原理以后我们来看一下政策。

政策是一环套一环，大环套小环。

前几年，为刺激楼市，有一个词叫合理购房需求，这个需求包罗了刚需改善、投资。

这两年，楼市的词叫“房住不炒，因城施策”以及“稳”。

所以关于2020年的政策，一定是“房住不炒”重申再重申的。

但一些苦于高库存的都会，为了“稳”而化抒难险，一定也会有微观层面的“因城施策”。

好比公布人才政策，来吸引外来人口；公布补助勉励和落户政策，吸引周边城镇人口；调整房贷尺度，首付、利率，来拉升需求；提升公积金、商贷的可贷款额度等等，许多。

这些政策会在年后2、3月集中泛起的可能性比力高。

另外，除了一些“因城施策”的放松，另会泛起一些规范违规行为、优化房地产市场治理的政策也会相继泛起。

03

房价会有什么变化？

整体来看，2020年，房价大幅度的颠簸（大涨大跌）情况泛起的可能性并不大。

因为有库存的积压，所以今年的小阳春到来的可能性仍然存在。阳春事后，消耗掉部门库存，市场可能继续归于平静。

如果我们放眼一整年，在一定区域规模内变化还是会有的。

房价下跌的几种可能性：

1、个体三四五线都会阴跌。这些都会需要满足这么几个条件，政策仍是趋紧的，前期房价上涨过快过猛而且没有富足的人口、工业支撑，而且库存过高。

2、都会偏远楼盘。政策稳定的情况下，卫星城区、都会边缘，远离都会主城区的楼盘，开发商出货压力大，降价销售。

3、前期投资需求过旺的都会或地域。这种一般常见于观点片区、旅游都会或焦点都会周边都会（焦点都会政策松动，导致投资需求转移）等等。

房价上涨的几种可能性：

1、一些前期市场低迷，房价阴跌横盘，库存不停堆高的都会，如果政策放松给市场喘息，信贷成本降低，市场需求回暖，会拉动房价小幅回升。

2、阳春事后，焦点都会或片区调控政策如果突然收紧，会导致需求外溢，降生部门短期热度比力高的片区或都会。

3、季节性房价上涨，如一些海滨都会在7、8月左右，会迎来外来旅游投资购房需求，导致房价季节性上涨。

4、个体都会，“投资团体”为了变现，炒作之下，引接盘韭菜涌入，短期推高需求和房价。

2020年，以“稳”为主，大涨大跌都危险，政策随市场库存和需求的变化会泛起放松和收紧，市场也会随着政策的变更发生一系列反映。政策市场相互作用。

互为因果。