2020年房价是涨是跌？——地产赚钱效应削弱 VS量化宽松避险预期

购置力受限，2020年全国房价下跌概率大于上涨。

◎ 研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康

2020年开局很“南”：新年伊始，新冠肺炎疫情凶猛来袭，企业延期复工、售楼处被迫关闭，对因调控发酵连续低迷的楼市而言，无异于雪上加霜。现在虽然海内疫情已经获得了开端控制，但外洋疫情却出现出“此消彼长”的态势，现在累计确诊人数已凌驾100万人，主要集中在美国、意大利、西班牙等西欧蓬勃国家，以此引发了一系列多米诺骨牌效应：以美股为代表，8个生意业务日中泛起4次熔断，此前绝无仅有；法、德、英、日，多国金融市场均体现出20%以上的跌幅；澳币等多种外币贬值，全球经济商业面临着前所未有的挑战和打击，有灰心者认为，以疫情为引火线，甚至有可能带来新一轮全球金融危机。

聚焦海内房地产行业，现在正处于下行周期，面临着规模见顶、棚改收缩、购置力透支、财富效应削弱等诸多问题，而新冠疫情来袭更是将楼市的生长推入了越发扑朔迷离的境遇，对于整体房价的影响又会是怎样的呢？

01

经济内忧外困叠加量化宽松

房价涨跌成关注焦点

……部门略……

第一节 新冠疫情百万大盛行，触发整体市场步入熊市（略）

第二节 疫情重复滋扰叠加规模见顶事实，2020房价何去何从（略）

02

购置力受限

2020年全国房价下跌概率大于上涨

……部门略……

后疫情时代下，疫情经济后遗症、央行钱币宽松、中央及地方政策颠簸、楼市苏醒期自身供求关系等诸多因素均会对全国房价水平造成或扬或抑的扰动。我们认为对全国层面房价水平涨跌的分析逻辑归根结底仍是以后疫情时代楼市供求关系为主线。以供求维度切入，我们认为影响房价涨跌的有利、倒霉因素可分为：

供应侧，有利因素主要是当前商品住宅库存量偏低且多都会新房供应不丰裕，未来高价地入市也将对房价提供成天性支撑，房企在供应端缺乏降价动力；倒霉因素则是自2019年起融资情况收紧，加上疫情影响房企资金链逐渐绷紧，后续处于尽快回款现金的计谋，在部门销售压力较大的都会房企很可能降价推货。

需求侧，有利因素主要是中央通过降准搭配特别国债释放流动性，同时地方楼市调控也存在松动，后续将刺激都会住民到场到包罗购房在内的“公共消费”中；另外人民币连续通胀也将通过物价劳工价等方式推动房价上涨；倒霉因素则包罗新冠疫情突发对经济、住民消费势必存在拖累作用；以及地产行业自身规模“见顶”，买房投资的财富效应已大不如前这两大宏观配景，此外受到棚改体量收紧、住民购房杠杆率过高的影响，包罗三四线都会在内的绝大多数购房者购置力难以企及都会房价，囊中羞涩下购房需求若泛起显著萎缩，都会房价水平自然难以维系。

第一节 供应侧看涨因素：库存偏低供应不足，高价地入市支撑房价（部门略）

供应层面，主要有利判断在于在宏观层面全国“去库存”后整体新房存量较低，加上早前成交的高价地入市后在拿地成本的支撑下也将高价入市，进而对房价形成一定的支撑作用。

一、八成一二线、六成三四线都会供应不足且库存偏低，房企缺乏降价动力

宏观“去库存”下商品住宅求过于供，房企缺乏降价动力。全国整体商品住宅待售面积自2016年下半年起便进入“去库存”阶段，累计同比增速常年维持在负区间。至2020年头，虽受疫情影响全国商品住宅可售面积增至2.6亿平方米，但仍处于历史低位。连续缩减的库存讲明当前全国整体新房供小于求。

详细到都会供求体现上，八成一二线及六成三四线新房供不外于求。2019年各能级都会全年新房供求关系普遍处于供小于求或供求平衡。详细来看，一线都会中，仅深圳供求比高于1.2，广州供求比更是低至0.88体现出供小于求；二线都会中供应偏低的情况愈甚，凌驾八成共24城供求比小于1.2，其中长沙、呼和浩特、海口、沈阳等城供求比更是在0.7以下。此外六成三四线都会供应无法满足都会新房销售需要，其中21城求过于供。

正因为当前全国大多数都会普遍存在新房供应量无法充实满足购房需求，在供应不足且库存偏低的现状下，房企在各能级都会缺乏降价动力。

二、高价地入市遵循“高地价-高售价”，对都会均价组成成天性支撑（略）

第二节 供应侧看跌因素：房企资金链紧张，以价换量成为可能

房企融资连续走低，销售回款愈发重要下降价走量存在可能。由于整体融资政策收紧，房企自2019年三季度起融资连续保持低位同比增速的涨幅连续连续收窄，四季度后更是由正转负进入负增长区间。2020年2月受疫情影响，典型房企融资总额仅855亿元，环比降53%、同比降24%。此外思量到未来全球疫情走向尚不清朗，相关融资行动推迟，叠加金融市场震荡、因全球出行及运动管控导致大部门融资机构路演停摆等原因，我们预计房企在疫情的长端影响下未来融资依旧保持较低水平，房企资金链紧绷。

在房企资金链相对紧张的预期下，加速销售回款将成为重要计谋。因而对于疫后市场热度恢复较慢、项目销售压力较大的都会，房企可能降价走量以尽快回款。

第三节 需求侧看涨因素：中央钱币宽松、地方调控松动，动员需求以支撑房价（略）

一、央行钱币宽松叠加地方纾困政策，助力疫后房价整体维稳（略）

二、人民币连续通胀下，全面物价飞升动员房价连续上扬（略）

第四节 需求侧看跌因素：收入增长落空，预期购置力疲软难以支撑房价上升（部门略）

需求层面倒霉因素主要是对疫后经济衰退、全行业攻击下住民购置力水平降低的判断。在钱币化棚改邻近收尾、住民贷款杠杆高企等既定事实下，疫后经济衰退下新增工薪淘汰后住民整体财富及购置力水平滑坡是或许率事件，届时购房需求萎缩下都会房价自然难以维系。

一、疫情对经济、消费严重拖累，疫后负面影响仍将连续（略）

二、地产行业规模已然“见顶”，从增量时代向存量时代过渡（略）

三、房地产财富效应削弱，3成典型都会住民购房“明涨暗亏”

各省区市在2016年后陆续出台了繁多的楼市限制政策，受到各地限价政策以及中央“房住不炒”的影响，我们发现房价上涨所带来的房地产财富增值效应已长端削弱，房产已不适为高回报投资标的，因此房价自然缺乏涨劲。

以一线都会为例，房产投资收益率已降至6%左右，且未来预期将恒久维持将恒久维持。以十年期国债收益率作为全社会投资基准收益率，以房价年复增速与基准收益率的差值盘算一线都会房价投资收益率。我们可以看到，2016年尾起房产投资收益便连续下降至2018年后便恒久稳定在6%左右。因此对于都会住民而言，未来保持低位的房产收益使得购房不再是优质的投资标的。

放宽至全国来看，24个典型都会买房中3成以上亏损。对比近3年各典型都会房价涨幅可以看到，厦门、青岛、北京、福州、郑州、济南、昆明等都会吸金能力显着削弱。其中厦门、青岛2城房价更是同比下跌3%、1%，房产不仅难为投资“炒资”，而且住民购房收益显著为负。住民购房房价“明涨”而收益“暗亏”，恒久来看房价难有涨劲可言。

四、住民购房杠杆高增、薪酬所得回落，购置力降级后房价失去推动力

住民杠杆率快速提升，购置力触顶下房价缺乏上涨推动力。以住户中恒久消费贷款占GDP比重测算住民购房杠杆率，不难发现住民购房杠杆坦白线提升。2015年以来，随着房地产行业销售规模迭创新高，住民购房杠杆率急速拉升，说明各省区市房价翻高是建设在住民加杠杆购房基础上的。

值得玩味的是，住民购房杠杆率从10%升至20%快要花费10年时间，但杠杆率从20%升至30%只需2015年至2018年短短4年时间，说明在市场购置力显着透支的情况下，许多住民仍在不停地加杠杆购房。而2019年住民购房杠杆率已升至34%，事实上众多三四线都会房价较2015年已翻番，住民对房购置力已越发迫近瓶颈，房地产市场或将“土崩瓦解”。

事实上，疫情发生后全国薪资总量同样泛起显着回落。2020年3月全国薪资总量相较1月下滑13%，相较2019年7月下滑34%，其中三线都会下滑最为显著，薪资总量相较去年8月近乎腰斩。直观反映多数企业压缩用工成本，全社会整体新增财富总量逐渐淘汰，住民收入将泛起显着回落。

思量到眼下住民杠杆率已靠近瓶颈，贷款杠杆高无可高下未来社会薪资总量降低也是雪上加霜，二类倒霉因素下都会住民购置力将在现有水平上继续降级。在这一事实下，购置力难以继续维持购房需求下，都会销售规模一定滑坡，房价也难言上涨。

五、三四线棚改收紧“釜底抽薪”，缺乏基本面支撑三四线房价普遍疲软（略）

第五节 总结：对比供、需两侧因素，房价看跌概率大于看涨

综合所有供应侧与需求侧对全国房价看涨和看跌的影响因素，总体上对房价的平抑效应大于刺激效应，预估2020年全国房价小幅微跌。

即低库存、成天性支撑、钱币宽松以及调控放松等有利因素无法与整体疫后经济失速、消费降级、房产财富效应削弱以及购房者购置力亏空、房企资金链紧绷等所发生的倒霉因素完全对冲。

详细而言，购房者需求及购置力水平是主导市场供需，既而影响房价涨跌的焦点项。纵使中央及地方政策及金融层面的宽松给予了房价一定的维稳预期，但在疫后经济面临衰退、消费降级、住民既有以及新增财富萎缩下，住民购置力面临或许率疲软的可能。购置力水平降低下都会购房需求必将泛起延后甚至取消，从而导致市场进入供过于求或者供求双低的局势，进而房价被迫降低。

此外，房企加速回款“稳现金”诉求高于一切，降价冲量存在可能。纵使存在市场库存呢较低，项目开发成本支撑等客观因素，但资金链紧绷的主观影响下，房企于疫后或将出于现金回款等诉求暂时弃捐对在售项目的“成本观”，在部门都会降价冲量以尽快回款。

固然，陪同着疫后各地充实发挥地产主体责任，“因城施策”下差别都会间势必形成相对独立的楼市行情。因此单单对房价涨跌从全国层面判断远远不够，面临差别都会间、都会内差别区域间的差异情况，“分城”、“分区域”、“分产物”一一讨论才洞悉对后疫情时代下楼市房价走势。

03

预期焦点一二线房价稳中有增

一线豪宅、二线刚需房价保持“坚挺”

……部门略……

2016年一季度，一二线都会打响了地产调控的第一枪，2017年，三四线都会也开始陆续跟进，接着越来越多的调控政策开始层出不穷。与此前“一刀切”的楼市调控有所差别，此轮中央以“房住不炒，因城施政”为主基调，地方贯彻也出现出“一城一策”，甚至是“一区一策”，致使整个房地产市场泛起了少有的结构化行情，差别能级，差别都会，差别区域、差别产物都在日渐分化，预期2020年细分市场的房价也存在显著差异。

第一节 焦点一二线微增，强三线微降，一般三四线显著下跌（部门略）

凭据楼市周期生长纪律，每当经济危机或是大萧条时期，楼市一般也处于下行周期，优质资源基本都在向焦点都会聚集，这点不难明白，从企业层面来看，危机来临，投资的主要考量在于“避险”，焦点一二线都会的抗跌能力显著好于普通的三四线都会；从购房者角度来看，无论是自住还是投资，都市考量衡宇的增值保值性，买涨不买跌心理驱使下，焦点一二线都会项目的去化基本也会好于普通三四线，因而我们预判2020年差别都会房价涨幅基本出现出焦点一二线>弱二线和强三线>宽大一般三四线，而且整体市场转冷征兆会从一般三四线都会逐步传导到焦点一二线都会。

一、焦点一二线高价地集中入市，2020年房价维稳或小幅微增（略）

二、弱二线和强三线房价持平或小幅微降，收入压缩“消费降级”为主因

针对于弱二线和环都市圈的强三线都会而言，房价水平仅次于焦点一二线，预判2020年变化，我们认为，或与2019年持平或保持小幅微降态势。因疫情影响，收入下降致“消费降级”为主因。

下图我们枚举了30余个二三线都会2020年3月就业情况较疫情前的变化情况，可以看出无论是从招聘数量还是薪资总量都泛起了显著下滑，较2019年7月平均降幅划分到达了39%和50%，人为险些“腰斩”，与焦点一二线形成了鲜明的对比。其中郑州、天津、福州招聘总量急剧下降，跌幅均在50%左右，薪资降幅也到达了60%。造成的直接影响即是这些都会住民购房预期的改变，“囊中羞涩”的购房者不得不延迟购房需求或者取消二次改善的计划，房企为保住“销售”，很有可能接纳打折促销等计谋，诸如恒大7.5折卖房等，从而造成成交均价下滑，即便部门开发商可以抗住销售压力“不降”，可是整体“横盘”的可能性也较大，购置力乏力是制约房价增长的主要原因。

为了更好的判断差别都会房价可能变更情况，我们引入了2015-2017年宅地消化周期的相关数据，对于消化周期较高（大于4年）的都会，2020年的潜在供应量也相对较大，徐州、大连、太原基本都凌驾了5年，集中推盘带来的影响是各房企间的竞争压力相对较大，尤其是这三城的薪资总量也近乎“腰斩”，“消费降级”显著，在购房热情并不高涨的情况下，不清除房企打“价钱战”的可能，从而动员整体房价回落。值得关注的当属济南和郑州，2016-2017年两地划分拍出了594万平方米和321万平方米的高价地块（房价地价比大于0.8）,这些地块若在2020年入市，即便订价较高可能也将面临“有价无市” 的可能，对于拉升当地房价的作用并不是很大。

对于宅地消化周期较低（小于2年）的都会，2020年的潜在供应量并不是很大，房企降价动力略有不足，房价或许率与2019年保持持平。惠州、东莞、长沙2015-2017年宅地消化周期基本都在1年左右，市面上库存量相对较小，尤其是刚需购房者，很有可能再度面临“一房难求”，以长沙为例，因政府按成本审定项目销售均价，现在在售楼盘基本出现出“一盘一价”，同区域差别项目房价跨度较大，存在显著价钱梯度，以雨花区为例，既有保利中航城毛坯在售均价8100元/平方米，也有万科金色麦田，含2400元/平米精装，在售均价15500元/平米，剔除精装，毛坯价差也到达了5000元/平方米，崎岖错配使得房价保持在一个相对中等可控的水平；加之现在长沙整体的薪资降幅也都在50%左右，房价上涨、下跌的可能性都不是太大，2020年维持现状将是或许率事件。

三、宽大三四线重回“高库存”周期，棚改驱动型都会房价将显著下跌（略）

第二节 焦点一二线市中心、近郊、工业热门区域抗跌性较好（部门略）

针对于单个都会内部，差别区域的房价又出现出显著的分化特征，焦点一、二线都会多为省会和直辖市，因经济水平相对蓬勃，人口吸附力较强，吸引了众多省内三四线或是邻近省份的外来务工人员，因而整体的城镇化历程相对较快，都会生长也衍生出了多个圈层，大要可分为市中心、近郊和远郊。而三四线都会内部也存在一定的分化：一类是以常州、中山等为代表的东南沿海环都市圈的强三线都会，这类都会不仅市区购置力强劲，下属县、镇的房地产市场基本也是自成一体，生长动能较强；另一类为宽大的中西部三四线都会，特点是人口、资源在不停向市区集中，下属郊县因连续为市区“供血”，“空心化”现象严重，库存量高企。以下我们将凭据差别类型都会内部区域的详细情况举行2020年房价变化的详细分析。

一、焦点一二线市中心房价“坚挺”，近郊升，远郊降，热门板块价钱上行

对于焦点一二线都会而言，因城镇化率相对较高，除了根据中心区域发散衍生出多个圈层，好比上海的内环、中环、外环观点之外；也有可能形成了多个都会副中心，好比上海的大虹桥，徐家汇、莘庄片区等等，虽然差别都会的区域划分并不尽相同，可是预测其2020年房价变化的纪律，大要还是有以下一些共性的特点：

一是市中心房价相对“坚挺”，基本维持不涨不跌：一方面，从供应层面来看，受房地产开发历程逐步深入的影响，市中心的土地供应量相对比力稀缺且出现出逐年递减的态势，造成了房企拿地价钱普遍较高，产物以高端改善为主，成本驱动下，企业降价销售的意愿并不是很强；另一方面，从成交层面来看，高净值人群收入渠道泉源多样，购置力相对丰裕，置业需求稳定，受疫情打击较小，因而供求关系决议了市中心房价的下跌空间并不是很大。

二是近郊房价或许率保持稳中微增，主要是刚需客群驱动：因房价高企，刚需客群在选择购房时也将越发注重性价比，近郊项目的优势在于随着城镇化历程的深入，都会副中心的生长计划更容易获得兑现，商业、教育等配套正逐步完善；加之项目多为中端改善产物，价钱、面积适中也迎合了刚需购房者“一步到位”的置业需求。

三是远郊产物因供应扎堆，房企竞争相对猛烈，2020年房价或许率保持稳步回落。一般而言，远郊区域都是都会土地供应的“大头”，以成都为例，三圈层的近2年的土地成交量基本都在45%左右，房企项目扎堆现象很是普遍；而从成交来看，远郊项目对刚需客群的吸引力在日渐下降，受地理位置原因，刚需客户上班基本都在市区内，加之远郊项目的商业、教育配套往往不完善，虽然价钱有优势，可是对自住客群的吸引力还是相当有限。

分都会来看，好比上海，外围客户的购置力支撑显着不足，2019年下半年转冷征兆显著，以2019年下半年各区域的认筹情况来看，闸北、静安、黄埔、虹口等焦点区域体现相对较好，认筹比普遍凌驾0.57，而金山、奉贤、南汇等外围区域认筹显着较差，认筹比均不及0.51。预期2020年房价分化也将连续，对于外围区域的部门“去化难”项目，房企折扣营销，吸引客户的几率相对较大，房价很可能一降再降。

再如深圳，2020年新房的供应锐减，不足70个，同比淘汰约40%，供应相对紧张,也是造成房价稳中微增的重要原因，分区域来看，西部福田、罗湖本就是价钱高地，房价均超7万元/平方米，单区域2020年供应量基本都在5盘以下，供应收缩，需求稳定，2020年房价有望保持稳中有增；而东部的龙岗、坪山、大鹏新区市场热度显然不及西部，加之3个区域2020年累计推盘量达30个，项目扎堆，预期2020年房价也难有亮眼体现。

图：2020年深圳各区域预计推盘情况

最后是成都，2019年随着整体市场热度下降，主城、近郊和远郊三圈层便出现出典型的“冷热不均”，一、二圈层受多个热盘助力，认购率可超5成，三圈层近8成项目转为顺销，开盘认购率不及5成。而且价钱分化也是比力显著的，2019年尾主城、近郊、远郊的商品住宅成交均价划分为17374元/平方米，12368元/平方米，7248元/平方米，同比增幅则为17%、19%和5%，可见房价增长性来看，近郊>主城>远郊，由此对于2020年房价预判，我们认为，近郊仍能维持增势，主城区保持持平，而远郊有可能迎来稳步回落。

四是针对于国家或是地方政府计划的以工业驱感人口导入的热门区域，房价上涨动力依旧强劲。主要源于政策利好的连续驱动，政府不仅会加大投资促进区域生长，而且限购松动、人才落户、购房补助等激励政策也会层出不穷，从而拉动区域和板块价值。典型代表为上海的青浦、虹桥、临港片区；南京的江北新区、杭州的未来科技城、钱江新城、萧山经开区等。

好比南京的江北新区，现在属国家级新区、芯片之城、基因之城、新金融中心。因战略职位高，国家扶持大，对标上海浦东新区，恒久计划利好；2019年金洽会，签约项目22个，总投资达362.75亿。2019年8月，江北自贸区正式批复，全部落定江北新区，占地约40平方公里，重点生长集成电路、生命康健、人工智能、物联网和现代金融等工业。自贸区和国家级新区两大国家战略叠加，江北新区利好连续加码，对于房价的助推左右也是有目共睹，即便在调控连续加码的2018年和2019年，房价仍保持正增长，2019年成交均价为24869元/平方米，较2015年已经增长一倍有余。预期2020年南京江北新区商品住宅的成交均价仍有望保持小幅微增。

二、强三线老城房价仍属“高地”保持微降，新城、郊县“自成一体”价差缩小（略）

三、一般三四线市区房价“高位回落”，周边郊县供过于求连续下行（略）

第三节 一线豪宅、二线刚需房价稳中有增，三四线房价预期全线回落（部门略）

2017年以来，改善需求动能显着削弱，随着房价上涨、住民欠债率上升，购房者的买房支付能力已然趋近“天花板”，加之2020年头遭遇了新冠疫情影响，购置力逐年衰退的现象不停被强化。由此，单个都会内部，差别档次产物的价钱同样出现出一些分化特征，以下我们将凭据差别类型都会内部产物档次的详细情况举行2020年房价变化的详细分析。

一、4个一线90平米小三房房价稳步回落，抗通胀预期驱动豪宅类房价“看涨”

针对一线都会差别档次产物2020年的房价变化，我们认为，大要出现出以下一些特征：

一是90平米以下小三房房价或许率稳步回落，购置力压缩是主因：不得不说，90平米小三房在一线都会也算是适销对路的产物，一方面当前随着地价不停走高，房企不得不考量成本驱动带来的后期运营风险，高单价小户型低总价不失为房企规避销售风险的主流方法之一；另一方面，一线都会聚集了较多的外来务工人员，因购置力受限，也倾向于选择面积较小，总价偏低同时兼顾居住性的小三房产物，基本可以告竣“一步到位”的居住需求。而预判其2020年房价稳步回落的主要原因是基于疫情对于一线刚需群体购置力的压缩效应，据CRIC监测的某招聘网站数据，北京、广州、深圳月薪5千元以下岗位数跌幅都在30%以上，用工数量的淘汰势必会导致刚需购房客群总量的压缩，加之疫情对于整体收入的负面影响，2020年一线都会的90平米小三房户型极有可能面临供过于求，房价稳步回落的尴尬田地。

二是中高端改善户型存在显着的需求乏力，特别是120-140平米的三房户型，房价有可能漫步下行。主要是基于2016-2017年一线都会集中成交了大量的高价地块，此前因“限价”影响，“面粉贵于面包”，预期2020年将集中入市，产物定位也将偏于中高端；而对于这类产物的购置人群而言，属改善而非刚需，买房需求并不是十分迫切，加之新冠疫情、全球金融危机等消极因素影响，很可能取消置业计划，房企为促进销售不清除降价促销的可能，以此也会动员房价漫步下行。

三是对于豪宅类产物，2020年房价稳中有增的概率较大，有望保持小幅上行。按历史纪律，这类产物每年推盘量总体较小，且有逐步下行趋势，产物在市面上也算相对稀缺；另一方面，高净值人群本就“先知先觉”，尤其是全球经济不景气的大情况下，投资房地产无疑是保值增值抗通胀的最好方式之一。这一预期主要基于房地产在中国经济支柱职位，基于频频被验证的历史履历主义……2008年次贷危机之后2009的房价翻倍、2014年供应侧革新去库存之后2015的房价翻倍。经济面临大调整时，宽钱币、宽财政以刺激消费，随之“买房抗通胀”的履历主义再一次接棒。近期一线豪宅项目开盘热销刷屏不停也印证这一看法，诸如深圳太子湾项目3月13日推出14套房源，4200万元/套起步价，仅8秒就宣告售罄，销售金额达6亿元。若这样的市场热度延续，豪宅盘有望在2020年迎来新的春天，房价也有望稳中微增。

二、二线和强三线中高等、豪宅类房价预期下跌，刚需类房价依旧保持增势（略）

三、一般三四线差别档次产物房价全线回落，低档跌幅显著高于中高等

而对于宽大中西部的三四线都会而言，购置力受限是制约房价上涨的主要因素，预期2020年差别档次产物价钱都将稳步回落，其中低档刚需类产物跌幅将显著高于中高等产物。

首先，三四线疫情后企业招聘需求锐减，纵然招聘旺季用工需求仍低迷。反映在全国招聘岗位数2020年2月、3月一连下滑，尤其是本该是招聘旺季的3月，相较1月仍淘汰了40余万个岗位，相较2019年7月岗位数缩减幅度更是高达27%。其中三四线都会更受疫情影响，用工需求大幅滑坡，尤其是三四线都会，3月招聘岗位数相较2019年6月淘汰了34.7万个，降幅达36%。

其次，薪资总量在疫情发生后同样显着回落，2020年3月全国薪资总量相较1月下滑13%，相较2019年7月下滑34%，其中三线都会下滑最为显著，薪资总量相较去年7月近乎腰斩。直观反映多数企业压缩用工成本支出，整体住民收入或将显着回落。

值得关注的是，三四线都会疫情后用工需求的萎缩更具普遍性，98个重点监测的三四线都会中，近9成招聘岗位数缩量超30%，沧州、遵义等岗位数下滑过半。

此外，虽然各种产物房价全线回落，但我们认为，低档刚需类产物跌幅将显著高于中高等产物。主要源于底层刚需家庭多数是低收入群体，收入泉源单一化，人为性收入往往占据极高的比重，更易受疫情的负面打击。基于未来收入预期下滑，底层刚需家庭购置力难以为继，弃购的可能性自然也将更高。从我们的调研数据显示，2020年50万以下、70平方米以下产物的准客户弃购现象最为严重，此类产物去化速度或将显著放缓。譬如，意向购置50万以下产物的准客户中，约31.1%的高意向客户或将取消2020年置业计划；又如意向购置70平方米以下产物的准客户中，约32%的高意向客户或将取消2020年置业计划，弃购比例皆显着高于其他档次产物。

04

总结:今年房价或许率高位回落

差别都会、区域、产物走势差异显著

……部门略……

2020年伊始，新冠疫情突发，如多米诺骨牌般在全球迅速伸张，对中国经济以致全球经济带来的负面打击不言自明。而对于本就处于下行周期的地产行业来说无异于“雪上加霜”，成交规模高位回落将是或许率事件，而对房价的影响究竟有几何呢？综合全篇，我们获得的大要结论如下：

第一节受限于购置力瓶颈，2020年整体房价或许率下跌（略）

第二节 焦点一二线都会房价“坚挺”，三四线显著“滑坡”（略）

第三节 多数市近郊远郊“冰火两重天”，强三线价差不停缩小

针对于单个都会内部，差别区域的房价又出现出显著的分化特征，焦点一、二线都会多为省会和直辖市，因经济水平相对蓬勃，人口吸附力较强，吸引了众多省内三四线或是邻近省份的外来务工人员，因而整体的城镇化历程相对较快，都会生长也衍生出了多个圈层，大要可分为市中心、近郊和远郊。而三四线都会内部也存在一定的分化：一类是以常州、中山等为代表的东南沿海环都市圈的强三线都会，这类都会不仅市区购置力强劲，下属县、镇的房地产市场基本也是自成一体，生长动能较强；另一类为宽大的中西部三四线都会，特点是人口、资源在不停向市区集中，下属郊县因连续为市区“供血”，“空心化”现象严重，库存量高企。差别区域也存在显著的房价分化：

对于焦点一二线都会而言，市中心房价相对“坚挺”，基本维持不涨不跌；近郊房价或许率保持稳中微增，主要是刚需客群驱动；远郊产物因供应扎堆，房企竞争相对猛烈，2020年房价或许率保持稳步回落；值得关注的是，针对于国家或是地方政府计划的以工业驱感人口导入的热门区域，房价上涨动力依旧强劲。主要源于政策利好的连续驱动，政府不仅会加大投资促进区域生长，而且限购松动、人才落户、购房补助等激励政策也会层出不穷，从而拉动区域和板块价值。

而针对于焦点都市圈，尤其是东南沿海经济较蓬勃的的强三线都会，虽然老城房价仍属“高地”，可是整体都会生长和价值焦点仍在新城，且由于乡镇经济异常蓬勃，周边郊县楼市生长也是“自成一体”，故而老城、新城、郊县的房价“价差”正在逐步缩小。

对于宽大中西部的一般三四线而言，房价高位回落是或许率事件，郊县的跌幅将远大于市区，一方面郊县自己供地量较大，供过于求，库存高企；另一方面，人员外出务工，当地工业“空心化”，具备购置力人群基本会选择市区置业，这也导致了郊县整体楼市不景气加剧。

第四节 一线豪宅、焦点二三线刚需、刚改类房价保持增势

2017年以来，改善需求动能显着削弱，加之2020年头遭遇了新冠疫情影响，购置力逐年衰退的现象不停被强化。由此，单个都会内部，差别档次产物的价钱同样出现出一些分化特征：

针对一线都会差别档次产物2020年的房价变化，我们认为，大要出现出以下一些特征：一是90平米以下小三房房价或许率稳步回落，购置力压缩是主因；二是中高端改善户型存在显着的需求乏力，特别是120-140平米的三房户型，房价有可能漫步下行。三是对于豪宅类产物，2020年房价稳中有增的概率较大，有望保持小幅上行。

对于二线都会和强三线都会来说，“居住降级”现象不如一线都会严峻，中高等、豪宅类房价可能遭遇“瓶颈”，增长动力不足或面临稳步下行。刚需、刚改类，即100-120平米三房房价依旧可以保持增势。低档产物90平米以下二房房价或许率下滑显著。

而对于宽大中西部的三四线都会而言，购置力受限是制约房价上涨的主要因素，预期2020年差别档次产物价钱都将稳步回落，其中低档刚需类产物跌幅将显著高于中高等产物。

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专 题

目录

《2020年房价是涨是跌？——地产赚钱效应削弱 VS量化宽松避险预期》

第一章 经济内忧外困叠加量化宽松，房价涨跌成关注焦点

第一节 新冠疫情百万大盛行，触发整体市场步入熊市

第二节 疫情重复滋扰叠加规模见顶事实，2020房价何去何从

第二章 购置力受限，2020年全国房价下跌概率大于上涨

第一节 供应侧看涨因素：库存偏低供应不足，高价地入市支撑房价

一、八成一二线、六成三四线都会供应不足且库存偏低，房企缺乏降价动力

二、高价地入市遵循“高地价-高售价”，对都会均价组成成天性支撑

第二节 供应侧看跌因素：房企资金链紧张，以价换量成为可能

第三节 需求侧看涨因素：钱币宽松、地方调控松动，动员需求以支撑房价

一、央行钱币宽松叠加地方纾困政策，助力疫后房价整体维稳

二、人民币连续通胀下，全面物价飞升动员房价连续上扬

第四节 需求侧看跌因素：收入增长落空，预期购置力疲软难以支撑房价上升

一、疫情对经济、消费严重拖累，疫后负面影响仍将连续

二、地产行业规模已然“见顶”，从增量时代向存量时代过渡

三、房地产财富效应削弱，3成典型都会住民购房“明涨暗亏”

四、住民购房杠杆高增、薪酬所得回落，购置力降级后房价失去推动力

五、三四线棚改收紧“釜底抽薪”，缺乏基本面支撑三四线房价普遍疲软

第五节 总结：对比供、需两侧因素，房价看跌概率大于看涨

第三章 预期焦点一二线房价稳中有增，一线豪宅、二线刚需房价保持“坚挺”

第一节 焦点一二线微增，强三线微降，一般三四线显著下跌

一、焦点一二线高价地集中入市，2020年房价维稳或小幅微增

二、弱二线和强三线房价持平或小幅微降，收入压缩“消费降级”为主因

三、宽大三四线重回“高库存”周期，棚改驱动型都会房价将显著下跌

第二节 焦点一二线市中心、近郊、工业热门区域抗跌性较好

一、焦点一二线市中心房价“坚挺”，近郊升，远郊降，热门板块价钱上行

二、强三线老城房价仍属“高地”保持微降，新城、郊县“自成一体”价差缩小

三、一般三四线市区房价“高位回落”，周边郊县供过于求连续下行

第三节 一线豪宅、二线刚需房价稳中有增，三四线房价预期全线回落

一、4个一线90平米小三房房价稳步回落，抗通胀预期驱动豪宅类房价“看涨”

二、二线和强三线中高等、豪宅类房价预期下跌，刚需类房价依旧保持增势

三、一般三四线差别档次产物房价全线回落，低档跌幅显著高于中高等

第四章 总结:今年房价或许率高位回落，差别都会、区域、产物走势差异显著

第一节 受限于购置力瓶颈，2020年整体房价或许率下跌

第二节 焦点一二线都会房价“坚挺”，三四线显著“滑坡”

第三节 多数市近郊远郊“冰火两重天”，强三线价差不停缩小

第四节 一线豪宅、焦点二三线刚需、刚改类房价保持增势

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