同一个小区，为什么这些价差极大

上周我们聊了“相隔一条街，为何房价差了这么多？”

最后得出的结论主要有三条：

学区房与否；

小区规模品质崎岖；

标杆二手房代表与区域新房新贵差异

今天我们聊个更劲爆的话题。同一个小区，为何房价差距辣么大？

在相同小区里，理论上来说，小户型的均价普遍高于大户型的均价。可是这个房价价差可以大到几多呢？

我们通过兔博士APP提供的2019年1月-2020年2月的上海二手房成交数据中获得了一份同一小区价差排行榜。

由于网签数据有做低的可能，而造成小区最低单价过低，因此价差我们取了小区最高单价与小区中位数，尽可能反映市场最真实的情况。

房价单价价差=最高房源成交单价-中位数房源单价

01.小户型双学区房单价突破天际

一起来看下上海同一小区房价价差TOP10，特地标红了源深板块的梅园三街坊和梅园四街坊。房价价差居然差了6.6万和5.5万。

2020年中小学对口学区宣布没多久，这两个小区对口的小学和中学都是浦东第一梯队的。这样的双学区房对于望子成龙，望女成凤的家长而言，可谓是“一劳永逸”。

买学区房又分为“挂户口”和“可自住”两大类。以梅园四街坊为例，

一房户型为30-40平米的一室户或者一室一厅，绝大多数以“挂户口”为主，越小面积造就了超高单价；

二房户型则是50-60平米左右的两室户以及小两房一厅为主，三口之家有了居住的功效。

三房户型基本上就是小区里最低单价。

小户型学区房的单价能够突破天际，是相对整套学区房的总价来说的。

越小的修建面积，越可以开出历史的成交单价，因为总价更低。

而我们注意到了梅园三街坊的成交总套数要高过梅园四街坊62套，原因也很简朴。

整体上梅园四街坊户型漫衍以两房为主，而梅园三街坊的一房户型与两房户型相差无几，于是单挂户口的把目的瞄准了梅园三街坊。

梅园三街坊的一房户型基本控制在460-480万之间。

另外，我们还发现价差TOP10榜单中，不少小区都是小户型高单价的经典案例，还包罗静平静安寺板块的四和花园、浦东瀛泾板块的羽山路1000弄小区（对口六师附小羽山校区）等等。

从贯彻落实公民同招，到今年开始全面民办超额摇号。接连不停的新政都意味着，天平逐步在往公办倾斜、资源在逐步回归公办。

为了孩子能有更好的教育，列位家长们都往学区房挤。究竟优质教育资源有限，学区房一直以来作为购房的硬核因素，价钱上的水涨船高是造成同一小区价差最大的主要原因。

02.衡宇产权性质差别，价钱差的不是一星半点

大家都知道，在同一个小区内，公寓（洋房）和别墅会有价钱上的差距。

好比，18-19年度卖的很是火爆的，杨浦新江湾城的信达泰禾上海院子最先推出洋房产物，9.7万。

而之后推出的合院产物，预计售价12万。两者的单价价差2万出头。

前几日刚刚认筹的保利首创颂，第一期卖的公寓，单价5.8万，前几日的推出的叠墅产物，单价6.95万，价差为1.15万。

而我们刚刚提到过的价差TOP10列表中的第二名，浦东花木板块的四季雅苑的价差靠近6万。

我们从链家网上看看四季雅苑的两种产物，别墅和公寓的挂牌价的价差就凌驾了4万。而相识花木板块或者全市别墅产物的应该知道，四季雅苑的别墅并非只有联排，而是有及其稀缺的独栋产物。

内环内的独栋产物，同样造就了超高的房价价差。

03.真·江景房的区别就在这房价价差上

价差TOP10列表中的第六名的浦东陆家嘴板块的滨江凯旋门单价价差5.5万。

滨江凯旋门一期5号楼和6号楼是小区内距离黄浦江直线距离最远的两栋，6楼以下的低区房源基本看不到江景，只有中高区楼层能看到斜劈面南浦大桥四周的江景。

我们从兔博士APP成交楼栋分析图中也能显着得出这样的结论。对于江景房小区来说，楼栋对于江景的距离至关重要。

6号楼、5号楼距离远，因此在房价上也有所体现。基本均价在11-12万/平米左右。而1号楼，我们从成交单价上来看，18万/平米，就知道是“江景楼栋”了。

图片泉源：兔博士APP

固然，从市场反馈来说，11万/平米的滨江凯旋门也具有一定的“性价比”，滨江凯旋门进入存量市场之后，6号楼总计成交15套，占总成交的45%。

江景小区除了楼栋远近之外，崎岖区同样是一个影响房价价差的重要因素。

从近14个月二手房的成交数据来看，最高单价成交来自16楼，为17.4万/平米，而最低的单价11.55万/平米，恰好来自6楼。

说了楼栋和楼层之外，江景房这种稀缺房源，在价钱界说上也打破了原有房价的订价原理。即同一小区小面积的单价高，大面积的单价略低。

我们从近期最新成交的滨江凯旋门1500万以上的成交数据中发现，面积越大单价反而越高，尤其是4房的345㎡，最大的户型一定可谓是滨江凯旋门的明珠。

对于江景房等稀缺资源来说，楼栋距离、楼栋层高以及户型巨细都市极大的影响房源的价钱，而虽然是同一个小区，因为以上因素差别，绝对完全差别的极致体验。

相类似的江景房案例另有许多，好比虹口北外滩板块的白金湾、徐汇滨江板块的百汇园等等。

除了以上三种典型案例之外，另有以下这些原因会造成过高的房价价差，虽然幅度不及以上来的那么大。

04.小区内部地段影响价钱

同一个小区，地段基本一致，可是详细到每一套房源的楼栋，依然有地段之分。

较大规模的小区有多个收支大门，脱离轨交越近的相对价钱越高，但也不能靠的太近，出行可能是利便了。但极有可能因为地铁运营造成的震动和噪音，外加人流大，影响到日常的生活和休息。

因此，远的且离配套较少的楼栋，其价差和优质地段的楼栋也会有一个不小的价差。

05.梯户比的差异造成的价钱差异

如今大家都十分推崇一梯两户的板楼，而其实在一些老小区里，由于竣工年份的差别，根据梯户比可能有多种，一梯三户、两梯六户等等。

梯户比意味着私密性、舒适度和宁静性，因此，低梯户比的房价要高于高梯户比。

06.楼王决议房价价差的上限

位于小区中心的那栋楼就是整个小区的楼王，而楼王之中楼层最好户型最好的房源自然是整个小区内单价最高的，可谓是小区房价的标杆和天花板。

楼王通常占据整个小区最好的地理位置和最稀缺的景观资源，户型也经由经心设计，各项配套自然也是最佳。

最后，以上这些典型案例能够给我们买房卖房什么启示？

优质双学区房会为房价竖起天然屏障，加之新政示好公办，只要教育资源的稀缺性存在，依然会有一定的市场。

单学区抗跌，双学区稳中有升。由于价钱相对稳定，如果是刚需，那么即便突破单价也不必过于担忧，如若作为投资，一定要控制好单价和总价。（不要一味盲目的缔造史上最高价）

内环内的独栋产物已然成为稀缺中的稀缺，江景房要的就是高区，要的就是观景距离。

对于小区规模较大的小区，买房一定要相识整体小区的楼栋落位，联合梯户比相识每栋楼里详细的户型漫衍，这样才气买到你未来真实的居住感受。

对于居住品质的要求高的，可以选择楼王，如果预算有限，选择“次楼王”也不失为一种好的选择。虽然站在投资的角度来说，可能会失去一些上涨价值，可是逐日获得的满足感也不是一些数字可以权衡的。

房价是所有综合属性的加成总和。如果你选中了小区，详细的楼栋、楼层同样需要你好好斟酌。

小区买对只是第一步，甄选好房源依旧是你买到好房的关键。要记得，同一个小区里，依然有地段之分。