北京放量跌，深圳暴力涨，谁是天堂，谁是地狱？

大家好，我是羊迪。

作为房产咨询师的最大利益，就是可以从买房人那里获取最真实、最当下的房产价钱、趋势与情绪。

最近北京和深圳的二手房市场很有趣：

同样是中国，同样是一线，一个是北域老炮，一个是南岸新贵，一个把“房住不炒”坚持到底，一个把“落户政策”贯彻落实，一个放量下跌，一个走量拉升。

在这个疫情连续、实体疲软，经济危机越来越真，央妈财爸联手救市的今天，我这个房产从业者，天天都是“活久见”。

北京买房人

北京克日无新闻。

限竞房和共有产权房还是旱的旱死，涝的涝死；

限购、限贷政策还是一如既往的没有放松；

买房人都是刚需，买的大多是减价的二手。

买房人有些配合的特点：

买的多数是二手房，也都是价钱显着低于往年的房产。

很显着，北京现在是买方市场：

成交量增加了，成交价也下降了。

韩梅梅（假名）或许是去年10月份咨询的我，去年年底卖掉位于向阳的老屋子。

一开始，她选择了北京西南方某限竞房，交了定金。

不外，她厥后还是没买成，没过几天又退了定金。。

交完定金回来后，思量到接下来自己要出国。虽是首套房，但也只是不想浪费名额，可限竞房的劣势是：

8年左右才气生意业务、位置太偏、交房质量堪忧，价钱也没比周边的二手房好到那里去。

退房过了或许4天，她就买了自己正在租房的谁人小区的一套业主着急脱手的，比其他同户型二手房价钱低20万的次新房。

李雷（假名）有西城区的团体户口，有小一千万的购房预算。

他开始计划买丰台，厥后计划买向阳。但就在昨天，他买了一套西城区的两居室。

我们一起梳理了一下他的需求，决议珍惜西城团体户口，只管不买西城以外的房产。

究竟西城的学区比其他地方值钱太多。

但问题是，西城的屋子都太贵了。所以思路就酿成了：

要么买西城的二居室老小区，要么买丰台向阳的三居室新小区。

可是，因为最近的经济大情况实在太差，让他获得了抄底西城的时机。

就在前些天，中介联系他，一个企业主把他在北京的所有房产同时挂出，而其在西城的屋子，比周边的房源一平少了一万多。

在我的撺掇之下，追风逐电间，他便买了下来。

小一千万，好地段、勤学区、好户型、大两居、新小区。

近期北京楼市的特点是：

生意业务集中、成交周期缩短、成交量大、成交价低，但在低价段又有很强的购置“支撑”。

详细来说：

成交以二手房为主、城区为主，住宅为主，刚需及刚改为主。

新房、二手房的退定金需求增多，中介推荐新盘力度增加，部门不着急卖房的二手房房主直接选择了下架张望。

只剩下一些置换卖房、筹钱卖房的焦虑房主，一波一波接待着渺茫的买房人。

种种现象，都体现出北京的“放量下跌”。

北京为什么会进入到下跌通道？

这时，我想到一个通过金融数据来判断房价的小方法：

M1与M2同比增速的铰剪差。

我在《从房客到房东》

里有写过，本着抄自己的不算抄的原则，我把结论摘录如下：

当「M1同比增长」-「M2同比增长」开始大于零，房价进入上涨通道；

当「M1同比增长」-「M2同比增长」开始小于零，房价进入下跌通道；

不外，这个判断方法并不太准，因为它把房价看成了单纯的「钱币现象」，幸亏北京这种大都会，房产的钱币现象更显着一些，所以预测的准度也比三四线都会高。

然后查了下数据：

从「M1同比增长」-「M2同比增长」的数值来看：

从2018年的2月至今都是小于零的状态，再回忆一下北京的房地产市场，还真的就是大差不差地在「下跌周期」之内。究竟是一线都会，屋子除了「居住属性」外，还能体现出显着的「钱币现象」。

问题来了，深圳呢？

深圳买房人

深圳克日新闻不停。

新房二手房，全面疯狂。

3月，深圳新房住宅成交3152套，环比上升279.8%，成交面积32.4万平方米，环比上升279.9%。在宝安区，70万-100万的“品茗费”“更名费”再现江湖，甚至有的售楼处，即便想交钱，也得有关系。

4月3日，宝安区住建局发文：

严厉攻击收取“品茗费”“更名费”等违法行为。

猜猜怎么着？

开发商直接不卖！

李华（假名）在深圳某大厂事情，疫情期间找我退房。退的是公司旁边的一套限价房，因为担忧疫情和经济大情况对房价的影响。

但复工复产之后，他犹豫了。从退房咨询直接酿成了买房咨询。

我们聊了聊社会主义先行示范区的优越性，聊了聊他被裁员的可能性，聊了聊他的同事们对深圳房价的看法。

一咬牙，一跺脚，一闭眼。嘿，又买了下来。

新房疯狂，二手房比新房还疯狂。

原本，深圳是一个新房成交火爆，二手房成交了然的都会。

究竟深圳相比北上实在年岁尚浅，而且城中村的小产权房，也让深圳的二手房乏人问津。

但那是原本，在“土地流转”新规出来之后，“天也变地也变，二手奔着7万去”。

相比于2015年的最高点，现在的深圳二手房均价，已然翻番。

其中最疯狂，最具代表性的，即是南山区。

4月9日，南山区住建局发文：

严禁恶意炒作哄抬房价，将维护房地产市场平稳。

猜猜怎么着？

房东怒涨30万！

林涛（假名）就在风暴的中心南山区。

住的是公司宿舍，拿的是期权高薪，从去年开始，利市握小两百万在南山区的前海后海四处看房。

越看，就越郁闷。

南山某地铁站2000年前后的老屋子，挂牌价从去年开始稳步走高，到了今年，直接快速走高。

前些天，中介联系他，说是他关注的一套90平以下小三房，房东生意失利，着急卖房，他一听，时机来了，立马跟我反馈，然后打好招呼去跟房主谈价。

然而，房主的底价只比报价低了3万，而这个报价，还是房主前些天刚刚上调的，比上个月的报价足足提高了30万。

与此同时，某中介平台的成交记载显示，一套同面积朝向更好的房源，去年年中的成交价，比该房主去年年底的报价还低了30万。

林涛很郁闷，为什么都经济危机了，房主也着急用钱，房价却还是在一路上扬。

他不平，又不得不平，因为南山的二手房市场已经把他教育得一点脾气都没有了。

为什么深圳的房价会暴涨？

为什么是现在暴涨？

复盘下来，似乎也能找到一条忽明忽暗的线：

2015年的“房住不炒“主体思想提出后，在各都会“因城施策”的限购限贷限售政策之下，房价直接被冻住了。

2019年，在生长都会群的大战略之下，在放松户籍制度的呼声中，深圳作为一线都会，把落户的门槛继续下调，不仅给你落户，还给你现金，而且学历越高给的越多。

再加持上粤港澳大湾区的焦点，社会主义先行示范区的光环，深圳便成了全国炒房客的不二之选：

门槛低、利很多多少、年轻人（接盘侠）多。

除此之外，深圳相比于北上，虽然均价没优势，但都会的体量小太多，焦点地段的价钱还是有一定优势。

究竟，北京的五环是通州，深圳的四环在惠州。

别忘了，北京的二手房和新房价钱差不多，甚至有的区域比新房还要贵，但深圳的二手房却只有周边限价新房的6成左右，还是涨上来之后的价钱。

而且深圳存量房（二手房）的数量和住房自有率，并不高：

经济疲软之下，深圳的写字楼租金每况愈下，二手房的房价却屡创新高，一面是失业潮，一面是炒房潮：

正是因为其他都会投资房产没戏，在深圳投资房产才有戏，正是因为新房房价比二手房高太多，基于“比价效应”，贵的买不起就买自制的，基于“消费降级”，好的买不了就买实用的。

二手房突然拉升，似乎有了足够的原理。

竣事语

许多人说，最近经济大情况越来越差，房产这种大类资产，价钱有下行的风险；

许多人又说，央妈财爸都联手了，消费券、减税降费都搞起来了，市场上的钱又要变多了，房产这种工具，价钱又有上涨的趋势。

许多人说北京要赶快抛。

许多人又说北京要赶快抄。

许多人说深圳千万别买。

许多人又说深圳赶快上车。

他们都是中国人，他们的看法都有原理，但他们的分歧也都很尖锐。

站在历史的当下，却没有人敢说自己是谁人最终的“预言家”。

2020年，我就想活下去，然后不停地去见证历史。

完。