人口红利消失，谁是韩国房地产市场的托盘者？

▲米宅外洋提醒：本音频巨细9.64MB

韩国影戏《寄生虫》获得奥斯卡的新闻再次让人们关注起首尔高昂的居住成本。简直，韩国房价高是韩国人的老浩劫问题。

韩国政府频频试图接纳措施对房价举行紧迫刹车：

◢2005年2月，时任韩国总统卢武铉在执政两周年龄念演讲当中宣布，自己将跟房地产投机运动“不惜一战”。

◢新上台的文在寅政府决议对市场实施控制。同时韩国政府划定了首尔、光州和世宗三个都会为“过热的投机区”，接纳了反投机措施来抑制房价。

而近几年，韩国房地产市场已经显得有些许疲软，人口淘汰和疫情创伤之下，谁是韩国房地产市场的“托盘者”？

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人口淘汰？

提到韩国的人口漫衍，许多人首先想到的就是首尔的超级都市圈。

高速生长的经济让面积仅占韩国总面积0.6%的首尔拥有权占全国25%左右的总人口，同时首尔、仁川和京畿道的部门地域组成的“首都圈”，集中了韩国全国83%的国有企业，91%的百大企业和近50%的国民人口。

这也造成了首尔泛起诸多都会病，首尔人口密度更是凌驾每平方千米16364人，比东京、伦敦和纽约还要大。行政、经济资源过分集中所带来的交通拥堵和高房价让韩国人苦不堪言。高房价扭曲了韩国人的择偶观，许多韩国女性甚至认为“男子只要有房，什么缺点都可以被原谅。”

可是现在韩国的人口趋势似乎有了个意想不到的新变化。

韩国统计厅公布的《各市道未来人口特别预测(2017年~2047年)》显示，在韩国的17个市道中，首尔、釜山、蔚山、大田、光州等9个地方的人口增长率已经从2017年开始泛起负增长，根据这一趋势下去，到25年后的2044年，除世宗市之外的16个韩国市道将人口淘汰。全国人口总数将从2017年的5136万人淘汰到2047年的4891万人。

人口变少的原因包罗两个：人口自然淘汰和人口流出。

人口自然淘汰是韩国新出生人口少于死亡人口而造成的。2013年开始在全罗南道地域泛起新生人数低于死亡人数，然后江原道和庆尚北道等地域也开始陷入人口自然淘汰的逆境。最后到2017年韩国第二大都会釜山也未能幸免。

釜山

除了人口自然淘汰，最引人瞩目的固然就是人口流出。越来越多韩国人选择脱离大都会。

许多买不起房的年轻人开始脱离首尔，韩国《逐日经济》对韩国各大都会人口迁移状况作出统计，转出率前三的韩国都会为世宗(18.2%)、首尔(16.2%）、大田（15.2%）。首尔、釜山、大田等10个都会均出现人口纯流出。

人口的流出不行制止要影响韩国大都会的房地产市场。

一边是焦点都会依旧高企的房价，一边又是高库存，韩国政府着实头疼不已。

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外国人接盘

当焦点都会人口流出，那么高企的房价则可能酿成“蜃楼海市”，这直接造成了韩国房价陷入疲软，陷入下跌和增长乏力的田地。

2018年，韩国其他地域房价都有所下跌，诸如首尔下跌3.6%、大田下跌2.5%和仁川下跌0.7%。釜山的房价也下跌了1.5%。

一直到到2019年第三季度，房价虽然有些许涨幅，可是涨幅微乎其微，仅为0.88%。韩国房价似乎一蹶不振。

房价涨速不稳

除了自己的经济增长放缓、年轻人失业率较高和韩国抑制高房价等原因以外，韩国都会人口淘汰，年轻购房群体萎缩自然有关。房价高，年轻人活不下去搬走或者不敢生孩子，然后购房的人少了，那房价自然也酿成虚高。

这么多年的高房价有下跌的迹象，可是韩国人一点都兴奋不起来，因为相对房价下跌，经济衰退更恐怖。

对于韩国人所面临的现实是很赤裸裸的。出口和消费是拉动经济两架马车之一，韩国海内市场狭小，经济增长基本靠出口。韩国这样一个出口导向性经济主导的国家，经济生长模式单一，房价再跌了那真是雪上加霜。

以前韩国也曾经遇到过房价下跌的现象，为了“托住”房价，时任总统李明博连忙改变了房地产政策风向，颁布“房地产推动政策”，扶持修建业，刺激经济。历届韩国总统都在拿捏房地产市场的调控力度。

这几年则有一只“神秘气力”在“托盘”，让韩国房地产市场在2019年开始有了上涨势头，他们就是外国投资者。

韩国外洋直接投资总额（单元：百万美元）

泉源：http://www.investkorea.org/jp/fdi/fdi.do

已往四年来，外国人在首尔购置的衡宇数量猛增，导致首尔住宅价钱连续上涨。

凭据韩国评估委员会（KAB）的数据，2015年1月至2019年8月，外国人在首尔购置了10341套住房。其中，美国人购置凌驾四分之一，占25.9%（2674），而日本人购置185，占1.8%。2015年，美国人购置了631辆，占28.3%。

2018年之后，外国资本入主韩国首尔房地产市场的动力增强。在2019年前9个月，中国人就购置了619套住房，是美国人190套的3倍多。

市场分析人士表现，由于近年来首尔房地产价钱不停上涨，外国投资者的需求将继续增长，这一趋势进一步增强。

得益于这一旺盛的需求。停止2019年11月，衡宇价钱中值为6.57亿韩元（约合56.5万美元），较2016年11月的5.86亿韩元上涨25%，或1.5亿韩元。

一位房地产市场分析师表现：“已往几个月，房价上升，但还会进一步升。不仅是韩国人，在低利率下，在市场流动性丰裕的推动下，外国人也将继续在房地产领域举行巨额投资。在韩国房地产市场上，由于没有任何羁系障碍，外国投资者有望赢利。”

2014年至2018年，在韩国办公物业的外商投资占房地产市场外商投资总额比重大幅上涨。同期，全球私人股本公司KKR以约23亿美元的生意业务价值，位列韩国房地产市场第一大外国投资者。

外国投资者可谓是韩国房地产的重要支撑气力。

3

双重压力

去年年尾，韩国政府最新的经济展望陈诉显示，明年全球高科技市场将会需求旺盛，，韩国作为亚洲第四大经济体的经济状况可能有所改善。

预计2020年韩国海内生产总值（GDP）将增长2.4%，高于今年预计的2.0%的增长速度。

韩国经济工业省表现，作为全球商业和技术的领头羊，韩国明年出口可能泛起强劲反弹，原因可能是半导体需求旺盛。

陈诉称，预计韩国2020年的出口将比上年同期增长3%。

为刺激经济增长，财政部表现，明年将加大财政刺激力度，因为议会上周批准大幅增加2020年预算的政府支出。另外，央行今年已经两次降低利率以支持经济，这讲明如果有须要，央行可能进一步放松政策。工信部表现，预计到2020年，韩国将新增25万个就业岗位，今年预计将增加28万个。

原本的计划是很优美的，可是谁知道今年病毒席卷韩国，打乱了韩国的“剧本”。就房地产市场必须同时面临疫情和“去库存”的双重影响。

首先是疫情，韩国财政部也表现第一副部长金永斌（Kim Yong-beom）周一表现，这一疫情“严重影响了去年底开始的经济苏醒趋势”。

韩国央行接纳先发制人的行动，以缓冲冠状病毒疫情对经济的影响。”

韩国韩元跌至六个月低点，股市暴跌，因生意业务员开始认为疫情影响比最初预期的更大。债券上涨。韩国综合股价指数和以科技为中心的综合股价指数一起下跌

韩元兑美元下跌0.9%至1220.35元，韩国综合指数（Kospi）在首尔收盘时下跌3.9%，创下2018年10月以来的最大跌幅。

经济大情况让房地产市场雪上加霜。而人口淘汰所带来的“去库存”影响则是久远的。

韩国媒体指出，韩国市场也正在泛起类似于日本住宅市场的不安因素，日本老龄化泛起意外，泛起了住房空置率上升的问题。韩国的人口结构预示，住宅需求将会淘汰。

韩国老龄化加速

开国大学经济系教授朱尚荣表现，“劳动年事人口淘汰与老龄化给人口结构带来的变化对经济增长造成的负面影响将会从2020年开始正式显现出来”，“最乐观的韩国潜在经济增长率从2020年开始也有可能会跌破2%”。政府预测的今年韩国经济潜在增长率在2.5%左右。

此外，韩国未出售住宅也正在增加。韩国领土交通部称，以2018年1月末为基准，韩国全国未出售的公寓数量(5.9104万户)创下了自去年6月以来的历史最高纪录。

龙仁市区位

真正难消化的是类似龙仁市这样卫星城的屋子。在龙仁市，新公寓供过于求的情况意味着衡宇转手价钱可能下降。

韩国央行表现，“韩国也正以老龄化率较高的地方为中心泛起空房问题，部门地域甚至可能会泛起住宅生意业务停滞现象。韩国可能会泛起与日底细类似的住宅市场变化现象”。

所以，无论恒久来看，还是短期效益，未来几年之内投资韩国房地产市场还是要三思尔后行的。

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