千万豪宅频被“秒光”，深圳楼市引发“强关注”，疫情之下房价为何跳涨？

许多人认为疫情对房价会有影响，没想到是推波助澜的影响，深圳房价在疫情之后，承接去年涨势，又开始一波强劲上涨。

4月10在阿里法拍上拍卖的一套深圳宝安区新湖路壹方商业中心一期住宅，吸引了15人报名，经由88轮竞买，经由43次延时，最终成交价钱锁定为5012.17万元。

这还不是近期成交的最高价，就在3月28日，同样在阿里法拍，有一套深圳市福田区竹子林蝴蝶谷名苑，面积389.76平方米，起拍价3836万元，9个报名者重复争夺，最终成交价为6230万元。

蝴蝶谷名苑的成交单价为16万元，新湖路壹方商业中心一期的成交单价为13.44万元。单价和总价都不算自制。

许多人认为疫情对房价会有影响，没想到是推波助澜的影响，深圳房价在疫情之后，承接去年涨势，又开始一波强劲上涨。

统计数字没有显示，可是看房者和中介有深切体会，深圳福田、南山和宝安的一部门，稍微好一点的小区，房价已经开始全面向10万元挺近，一大部门凌驾10万元的屋子，正排队走向13万元、15万元，向20万元跃进。凌驾20万元的小区，也已越来越多。

政府对此也有了反映，4月9日，深圳市南山区住房和建设局公布《关于严禁恶意炒作哄抬房价，维护房地产市场平稳的通知》，对于房地产中介机构及从业人员到场恶意炒作、哄抬房价的，主管部门将团结相关执法部门依法严格查处，严肃追究其执法责任。

这个通知和去年如出一辙，去年针对业主团结涨价，也出了政府严查的亮相。但这种亮相和历史上无数次亮相一样，都触及不了房价上涨的焦点。

贵上加贵

有好几个因素会限制法拍房房价，第一个是贷款，第一个是种种隐患。法拍房要求一次性付款，也可以借助银行贷款，不管是怎样付款，都是很庞大的数字，如果是银行贷款，以蝴蝶谷为例，按揭30年也要每个月支付25万元，银行会要求每月收入凌驾50万元。

可是成交即有原理，在一其中介网站上，蝴蝶谷的挂牌价钱为30万一平米，险些比法拍上的价钱贵了一倍。如果扫除隐患，这个拍得者就浮盈了凌驾5000万元。

这还不是顶级豪宅，在一其中介网站上，记者发现有一套华侨城的别墅挂牌价到达3.9亿元，单价到达85.83万元，有一套东部华侨城的别墅挂牌价钱为1.5亿元，单价到达61.99万元。记者特地向该中介公司核实，对方称房价没有挂错。

在另一其中介公司网站上，记者也发现一套单价57.99万元的住宅，面积172平米，总价到达1亿元，单价凌驾30万元的不在少数。

这些豪宅数量较少，自己就不是普通购房者所能蒙受，而且顶级豪宅一般会有不少赠送面积。

传统上的豪宅片区在香蜜湖，2002年水榭花都一期开盘,项目开盘价钱到达2.68万元/平米,其时另有住宅开盘价在2000元/平米。现在该小区的市场价钱为17-18万元之间。18年时间涨了15万元，也就是平均每年涨了快要一万元，买一套200平米的户型，每年就上涨近200万元，躺赢绝大多数国民。

四周的香蜜湖1号2005年多层住宅卖2.5-3万元/平方米，现在房价在19万元左右，也基本上是以每年1万元的价钱在涨。

香蜜湖四周片区，房价基本上已在12万元以上，有不少在15万元以上，大户型卖三四千万元，小户型卖1000多万元。

最近涨的比力厉害的学区房，其实一直在涨。以深圳知名的百花片区为例，去年10月18日，深圳市福田区红荔村一位业主露出卖房意向，就有3个买主想签条约，业主提出，月底前支付全款的客户可以成交，最终当天下午其中一个买主一次性拿出了760万元，乐成签约。

这套房价相当于11万元，其时已经很令人咋舌。现在短短6个月已往，该小区房价再次升级，一套75平米的屋子挂牌价凌驾1100万元，均价到了15万元。

百花片区的明星盘是金茂礼都，因为都是小户型，成交活跃，金茂礼都分为AB两栋，B栋户型更小，是成交主力。

B栋36平米户型2016年9月份成交价为425万元，2017年年底450万，2018年一季度末涨到480，去年10月份前的户型成交已在580万元，如果学位被占用，则叫价570万元。

现在该户型挂牌价已经到了790万元，单价到了22万元。

南外大冲分校一连两年考试结果较佳，原来的老破小也酿成了明星盘。科苑居1995年建成，公摊面积大，没通天然气，但有南外大冲中小学学位，总价低，为普通收入者提供了进入稍好一点学校就读的时机。

2019年5月份，科苑居26平米一房南向成交价170万元，32平米一房南向196万元，42平米一房南向290万元。去年10月，同样26平方一房南向，成交价为270万元，32平米一房南向价钱为310万元，42平米一房南向价钱为390万元。

26平米户型5个月涨了100万元之后还没有停下，现在26平米挂牌420万元，均价到了16万元。不到一年这个户型涨了147%。35平米挂牌价钱到了500万元，科苑居大户型均价也到了10万。

上面枚举的多数是学区房和豪宅，或者既是豪宅又是学区房。

学区房上涨是因为优质学位稀缺，深圳2018年新增常住人口50万，小学生人数10年增长74%，幼儿园人数增长137%，深圳和四周的东莞、广州小学生人数都和北京上海相当，说明三地都吸纳了大量年轻人。深圳最近几年每年都有四五十万的人口增长，其中或许一半是引进的人才，2018年全年共引进人才凌驾30万人，同比增长35.67%，这些人才平均年事27岁，很快就会完婚生子。

记者走访百花、香蜜湖、科技园等数个学区，学区房处于哄抢状态，在售房源都很紧缺，导致出来一套诚意卖的业主，很快就被消化掉。最近一周百花成交20套屋子，成交量和价钱都在双升，学区里每个小区都在涨价，有些上涨了两三百万元。

不止学区房，记者走访一些学位一般的小区，一套房经常有两三家中介带人来看，价钱稍微低一点就会很快卖掉。

一些很普通的屋子也在涨，稍微好一点的社区单价就上了10万元，福田、南山和宝安一些高科技企业麋集的区域，房价都水涨船高。

普通收入群体体贴的是总价不高的屋子，好比500万左右，如果是伉俪二人带两个孩子，如果每个月有两万元的结余，还可以蒙受，但这种房源在福田南山已越来越少。

泉源

房价上涨各有各的原理，现在投资群体已经很少，多是真实刚需，中介先容，简直有个群体收入在提高，可以蒙受现在的房价。

去年开始经济情况不佳，不少行业都在裁员减薪，今年过年后更是如此，有些小微企业没有收入连房租也支付不起。可是从购置力上看，似乎是越来越强。

有人将原因归结于政府扩大放贷的预期，政府简直在扩大放贷，2008年房价在快速下跌之后，又马上升温，这次连下跌也没有泛起，就直接升温了。

放贷规模增加，和都会化一直是房价上涨的原因之一，2020年中国广义钱币已经凌驾了200万亿。从2008年到2018年，广义钱币增加了4倍。深圳住民还善于加杠杆，2018年深圳住民存款1.38万亿元，贷款2万亿元。

详细到深圳这个都会，存在资源错配。深圳市政府在做计划时，给住宅留下的面积太少。

2015年深圳出台了《深圳市基本生态控制线治理划定》。这份文件划定，到2020年深圳的基本生态控制线稳定，即不少于974平方公里。这文件划定到2020年，释放土地供应量只有253平方公里。这253平方公里，大部门用于综合交通、市政设施、教育，而保障房用地仅有31万平米。

深圳居住用地只占整个都会面积的11%。伦敦、纽约、东京的居住用地占比都凌驾50%。

2017年前8月，北京和上海划分供应了359和322万平方米的住宅用地，广州推出了164万平方米，深圳在2017年全年纯住宅用地零供应，其中另有一块“只租不售”性质的住宅土拍，面积仅2万平方米。

2018年深圳住宅用地供应（包罗人才房）仅15.8万平方米，2019年直到2019年6月，深圳才推出5宗居住用地，土地面积共17万平方米。这五宗土地还是限售三年的人才房。

从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。

没有新增供应，只能往返买卖老房。2019年深圳一手住宅成交3.8万套，二手房成交为7.7万套。2018年深圳一手住宅成交2.9万套，二手住宅成交6.4万套。2017年深圳一手住宅成交2.58万套，二手住宅成交6.36万套。

可以发现，最近三年深圳二手房成交量或许相当于一手房的2倍。

满足都会需要关键是投入了几多新房，往返买卖二手房只能是在存量在做文章，而且由于住宅用地供应有限，等存量住宅用完消耗完毕之后，深圳未来的房地产市场对普通人会更不友好。

而且，深圳房市还跑进来一个重量级玩家。今年3月初，深圳举行土地拍卖， 除宝安燕罗商住地块流拍外，宝安尖岗山、龙华民治、盐田三块宅地全被深圳市人才安居团体有限公司拿下。

深圳市人才安居团体频频拿地，不光在深圳拿地，还在四周的东莞和深汕互助区拿地。很少有房企能PK过这样的对手，深圳人才安居团体大大挤占了普通住宅的用地空间。

深圳人才安居团体建立背后，意味着深圳在住宅供应上的基调已经发生变化，深圳已经把重心放在安居保障房上，优先保障一部门人，普通市民的需求已经被选择性忽略。

住宅供应不足，政府在写字楼等办公场所，和工业用地上却相当阔绰。可是深圳写字楼闲置，租金甚至低于住宅，深圳市政府划定“工业用地红线”有270平方公里。用意在于工业不空心化，但深圳要做多大湾区龙头，不行能样样都做。

深圳居住用地占比仅比香港的8%高一点，在限制住民用地方面，深圳正在全面香港化。

恐怖的是深圳人口还在快速增长，结业落户到深圳是有人才引进生活和住房补助的，落户之后，大学本科结业生补助1.5万元，研究生补助2.5万元，博士生补助3万元。落户到每个区还会有另外的补助，每个区的尺度差别，宝安区等能和市补助做到1:1配套。

每年50万人流入深圳，他们需要住房，而且深圳原本商品房有限，另有很大一个群体住在城中村、农民村，都有购房需求。

深圳每年缔造出巨额财富，去年深圳缔造了2.69万亿元的GDP，这些财富的相当一部门会流入房市，当3万套左右的新房满足不了需求，他们就会跑到这个地方，将房价拉升起来。在整体求过于供之下，只有少量房源放出，过多的财富追逐这些少量的房源，就决议了整体房价。

许多消费者用收入购房比来权衡房价崎岖，自己并没有错，可是在市场总量求过于供之下，房价由少量高收入群体的支付能力来决议，其他群体只能被动加入。

表象

这两年频繁泛起深圳千万豪宅被“秒光”的新闻。这些新闻背后，一方面是新房价钱在限价之下定的较低，更重要的是房源少。

3月24日，有网友在社交平台上爆料，深圳有楼盘虽然对外号称售罄，实际现在转为内部消化，要缴纳所谓的“品茗费”才气买房，这笔品茗费，动辄高达100万。爆料网友还给出了一份品茗费内部报价单：其中一个楼盘116平方米4房户型总价1120万元，品茗费100万元；89平方米3房户型总价816万元，品茗费85万元。另一个楼盘97-100平方米2房，品茗费75万元。

宝安住建局将从4月3日起开展攻击房地产开发企业、中介机构收取“品茗费”“更名费”等价外用度违法行为的行动。

这和南山区的反映很像，房价上涨去检查和攻击中介。去年有小区业主内部谈话要团结涨价，也被攻击。

这些攻击都没什么用。政府如果将气力用在这些上面，可能会误解购房者，购房者如果以此判断，可能会错过买房时机。购房者应该看的是政府投入几多新房，就像政府在粮食舆情风浪时，频繁对外讲话，称库存里有几多粮食，这才是最重要的措施。

想要稳房价，或者降房价，最好的措施是投入新房源，投入新的住宅地块。

去年11月11日开始，深圳税务局对于商品房实行了新的征税尺度，容积率在1.0以上，单套修建面积在144㎡以下的屋子为普通住宅，满两年可免征增值税。

这个政策出来后，房价立刻上涨，这反映了买卖双方中买方的弱势，卖方很容易将政府所免部门收入囊中，这本质上是求过于供所致。

深圳上一波大涨，是在2015年开始，“330政策”一出，一连十多个月上涨后，深圳新房、二手房价钱划分从2.5万元/平、3.4万元/平涨到5万元/平。

实际上，其时深圳的新房就不够。深圳2015年新房成交6.6万多套，以每套住三人盘算，新增安置不到20万人，当年深圳有60万新增人口。新房供应不足导致二手房成交激增，2015年深圳二手房成交12.7万套，增幅凌驾一倍。

其时许多人都称房价上涨过高，政府也出台种种政策，似乎是为了限制房价上涨，但从深圳来看，不少地方房价在2016年的基础上继续翻倍。

许多市民对开发商缺乏好感，认为开发商是黑心商人把购房者榨干了，实际上是发泄错了情绪，开发商就像是种地的农民，是满足粮食需求的人，他们如果能多种地，粮食价钱自然就会平稳。多年政府经常限制开发商贷款，限制土地供应，其实是淘汰了房产供应。

真正想要稳住房价，政府要增加住宅土地供应，而不是做一些亮相和检查。扶持或者排除对开发商的限制。一旦超高房价泛起，泛起一个高房价的庞大利益群体，政府真要想调减房价，就会遭遇到处掣肘。