谢逸枫：全面取消落户限制 究竟哪些都会房价最先上涨？

文/谢逸枫

新一轮户籍制度革新2020年版正式启动，比2014年版、2016年版、2018年版、2019年版的落户政策进一步放宽，释放出抢人大战来袭，新的二千万、一千万、300万以上、200万以上人口都会的扩容，更多万亿级、5000亿级GDP的都会崛起信号。最值得注意的是，意味未来中国房地产市场、房企、房价的新一轮生长、上升。预计672个都会分化越发严重，房企的战略投资与结构及楼市价值重新构建。

户籍制度作为影响中国房地产市场的黑天鹅之一，一定水平上决议都会未来人口、人才、资金的流动。笔者一直坚持着中国房地产周期与市场运行逻辑，即短期看政策、中期看政策、恒久看政策。房价周期即短期看政策、人口，中期看土地供应与地价、供需、钱币、利率、汇率，恒久看房地产制度、经济体制。因此，户籍制度的革新推进，都会的重新排位，实质上就是中国房地产市场的重新洗牌。

户籍：放宽与取消

凭据看已往户籍革新的脉络来看，2014年，是小都会+建制镇全面取消落户限制。2016年，是全面放宽农业转移人口落户限制。2018年，是50-100万人口的中等都会落户限制全面取消。2019年，是100-300万人口的II型大都会全面取消。2020年，是300-500万人口的I型大都会、500-1000万人口的特大都会以及1000万人口以上的超大都会，取消重点人群落户限制。说明落户限制的放宽到达史无前例。

2020年的版原来看，放宽、取消落户限制的都会品级、档次升了一大级。其一是督促城区常住人口300万以下都会全面取消落户限制，这就是Ⅱ型大都会和中小都会（含设区市和县级市）。其二是推动城区常住人口300万以上都会基本取消重点人群落户限制。督促除个体超大都会外的其他超大特大都会和Ⅰ型大都会坚持存量优先原则。勉励有条件的Ⅰ型大都会全面取消落户限制、超大特大都会取消郊区新区落户限制，实质上就是区域壁垒打破。

对比2014年版、2016年版、2018年版、2019年版的落户政策便知，2020年的新落户政策和2019年版的比力，最突出的区别在于：全面取消重点群体落户限制的都会品级。从2019年版的Ⅰ型大都会，升级为提档2020年的特大超大都会。这内里表述的除个体超大都会，应该指的是，除北上广深、重庆外，其余的1000万+的都会都要针对重点人群放开落户。同时进一步打破了户籍碉堡，即都会与郊区农村的户口有望打破，即农村户口直接转酿成都会户口。

根据2014年公布的《关于调整都会规模划分尺度的通知》看，以城区常住人口为统计口径，将都会划分为五类七档。凭据上述文件，城区常住人口100万以上500万以下的都会为大都会。其中，城区常住人口300万以上500万以下的都会为Ⅰ型大都会，城区常住人口100万以上300万以下的都会为Ⅱ型大都会。此外，城区常住人口500万以上1000万以下的都会为特大都会；城区常住人口1000万以上的都会为超大都会。

都会：扩容与崛起

根据2020年4月9日的《2020年新型城镇化建设和城乡融合生长重点任务》通知，是城区常住人口300万以下都会全面取消落户限制，督促Ⅱ型大都会和中小都会（含设区市和县级市），进一步促进劳动力和人才社会性流动。推动城区常住人口300万以上都会基本取消重点人群落户限制。督促除个体超大都会外的其他超大特大都会和Ⅰ型大都会坚持存量优先原则。

取消进城就业生活5年以上和举家迁徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活的新生代农民工、农村学生升学和参军进城的人口等重点人群落户限制。推动Ⅰ型大都会探索进城常住的建档立卡农村贫困人口应落尽落。勉励有条件的Ⅰ型大都会全面取消落户限制、超大特大都会取消郊区新区落户限制。现在凌驾300万人口的都会到达29个，其中超大都会6个，特大都会9个，一类大都会14个。

其一是看各省份的人口变化。停止2019年尾，中国大陆总人口数量已经凌驾了14亿人口，比上一年增长了467万人。中国人口数量破亿的两个省份划分是广东省和山东省，广东省11169万人，山东省10005.83万人。因此，可以知道的是，中国人口数量最多的省份是广东省11169万人，人事数量最少的是澳门特别行政区63.2万人。

2019年各省人口排名来看，广东省11169万、山东省10005.83万、河南省9559.13万、四川省8302万、江苏省8029.3万、河北省7519.52万、湖南省6860.2万、安徽省6254.8万、湖北省5902万、浙江省5657万、 广西4885万、云南4800.5万、江西4622.1万、辽宁4368.9万、福建3911万、陕西3835.44万、黑龙江3788.7万、山西3702.35万、贵州3580万、重庆3048.43万。

吉林2717.43万、甘肃2625.71万、内蒙古2528.6万、新疆2444.67万、上海2418.33万、台湾2369万、北京2170.7万、天津1556.87万、海南925.76万、香港743万、宁夏681.79万、青海598.38万、西藏337.15万、澳门63.2万。说明中国的人口大省集中在，广东省、山东省、河南省、四川省、江苏省、河北省、湖南省、安徽省、湖北省、浙江省。

如果要生长国家中心都会，人口规模是都会竞争力的重要体现，否则无法支撑国家中心都会的生长需要。而都会的中心城区人口规模越大，意味着这座都会集聚资源要素和辐射周边的能力越强。根据住建部门宣布的《2018年都会建设统计年鉴》显示，2018年全国有29个都会城区人口凌驾300万，15城凌驾500万，6城凌驾1000万。说明都会的规模不停扩大，人口不停的往都会集中生长。

300万、500万、1000万，这三个数据具有重要的参考意义。根据数据显示，2018年城区人口凌驾1000万的超大都会共有6个，划分是上海、北京、重庆、广州、深圳和天津。包罗了4个直辖市和两个副省级都会。其中上海凌驾了2000万，是2018年城区人口规模最大的都会。因此，国家层面的新政出炉，是城镇化带来了庞大利好，房价、人口红利、都会的分化趋势又将有新的变化。

而去年12月25日的《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制革新的意见》（以下简称《意见》）。为引发社会性流动活力，将以户籍制度和公共服务牵引区域流动，全面取消城区常住人口300万以下的都会落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大都会落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大都会积分落户政策。

凭据统计部门的最新数据，即2017中国都会统计年鉴，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大都会共有59个，人口数排名前十的包罗太原、长沙、苏州、石家庄、南昌、汕头、南宁、福州、无锡及合肥。但值得一提的是，由于人口统计数据存在一定的滞后性，部门已经跨越300万门槛，完成Ⅱ型大都会到Ⅰ型大都会转变的都会详细落户政策，另有待进一步明确。

而凭据住建部门公布的《2017年都会建设统计年鉴》显示，城区人口在100万~300万的都会有太原、长沙、苏州、无锡、温州、佛山等。凭据《重点任务》，这些都会的落户限制将取消。而城区人口在300万~500万的都会共有10个，划分是西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春。

根据中国都会规模与品级划分尺度来看，超大都会是城区人口1000万以上，特大都会是城区人口500至1000万。大都会是城区人口100至500万，其中300万以上500万以下的都会为Ⅰ型大都会。100万以上300万以下的都会为Ⅱ型大都会。中等都会是城区人口50至100万。

小都会是城区人口50万以下，其中20万以上50万以下的都会为Ⅰ型小都会，20万以下的都会为Ⅱ型小都会。凭据《2017年都会建设统计年鉴》梳理，到2017年，共有65个都会的城区常住人口规模位于这一区间。这些都会中，包罗乌鲁木齐、贵阳、石家庄、福州、南昌、呼和浩特、海口、兰州等省会都会。

而凭据住建部门宣布的《2016年都会建设统计年鉴》显示，统计梳剃头现，现在有靠近90座都会的城区人口规模到达或突破百万大关。其中，除了北上广深外，天津和重庆也正在迈向超大都会行列，杭州和郑州则已经迈入了特大都会行列。而城区常住人口到达或突破100万大关的有89个都会，比上一年度增加4个，划分是遵义、泰安、张家口和赤峰。

其二是看省份的GDP新崛起。根据去年全国31个省份GDP数据显示，GDP总量来看，广东首破10万亿元，领跑全国、排名第一。GDP总量凌驾5万亿元的省份有5个，除去广东外，另有江苏、山东、浙江、河南。凌驾4万亿元的省份有8个，除去上述省份外，另有四川、湖北、福建。其中云南去年GDP总量首次突破2万亿元。河南GDP总量继续领跑中部省份，四川连续领跑西部省份，说明四川、湖北、福建的总量生长迅速，云南、河南、四川则是区域生长最快速的。

GDP增速来看，去年全年海内生产总值990865亿元，增长6.1%，已经切合6%-6.5%的预期目的。详细到省份来看，去年西藏GDP增速排名第一，为9%，主要是牢固资产投资高，经济总量小。增速凌驾8%的省份，除西藏外，主要有贵州、云南、江西。值得注意的是去年18个省份GDP增速，都跑赢全国6.1%。其中江苏、北京与全国6.1%持平。而中部6个省份去年GDP增速，河南、湖北、湖南、安徽、江西、山西都凌驾了全国6.1%的增速水平。

其三是2019年各省GDP含金量（财政财政/GDP)来看，上海、北京是最高。根据财政收入/GDP这一经济含金量指标上分析，前三位是上海、北京、西藏（体量太小），上海以21.97%、北京以19.08%领先全国，这两个地方10元GDP有2元财政收入，天下为何重京沪，由此可见一斑。因此，上海（含金量1）、北京（含金量2）、广东（7）、浙江（9）、江苏（22）、山东（25）、河南（29）的排名，实质上就是高端工业多，转型升级乐成。

上海、北京两个以金融、地产、上市公司支撑的政治之都、经济之都外，广东、浙江经济转型无疑是领先的，含金量在10%以上。而江苏、山东、河南还需要更多努力，尤其河南，在含金量这个指标中是垫底的。说明上海、北京、广东、浙江经济生长较好的直观感受基底细同，江苏、山东、河南，GDP体量确实很大，只管是体量大，体质还是有待提高。因为财政收入是各省经济的里子，GDP不外只是个体面，含金量才是关键。

其四是2019年各省财政实力差异太大了。凭据地基本都已经宣布了GDP和财政收入数据，通过将两者举行比力，哪些省的经济才是真的强，哪些省只是徒有其表。根据财政收入看，总量前三位是广东、江苏、上海。其中广东财政收入是唯一凌驾1万亿的，到达1.2万亿元，财政实力最大。最后倒数三位，是宁夏、青海、西藏。其中财政收入最少的西藏才230亿元，不到广东的零头多。因此，如何增加财政收入，关键是靠工业调整，不是靠投资。

根据财政收入增速看，前三位是山西、浙江、海南，划分到达22.8%、13.7%、11.7%。山西得益于上游国企（煤炭）利润提升，浙江的财政收入高增长源于数字经济的生长，并一举逾越山东位居财政收入榜单的第四位，作为超6000亿元体量的省份仍保持财政收入高增长，实属难过。最后三位是西藏、天津、重庆，划分是-11.2%、-8.8%和0.6%，挤水分的天津和投资降速的重庆经济遭遇近年来的低谷。

市场：重建与洗牌

2019年尾全国大陆总人口139538万人，比上年尾增加530万人，去年是增加了737万，今年略有淘汰，但整体上还是增长的。增量方面，广东继续领跑，高达177万，而且比去年还增加了7万人。浙江、安徽划分排在第二、第三的位置：80万、68.8万，也都比去年增量还要多一些。其余省份的增量均在五十万以下。

广东去年的常住人口新增175万，到达11521万人。无论是总量，还是增量，广东都是全国第一。从每年净增数来看，广东常住人口已经一连4年净增150万人以上。详细来说，2015年至2019年，广东常住人口划分净增了125万人、150万人、170万人、177万人、175万人，5年间净增了近800万。

另外，世界500强企业，广东有12家，江苏有3家，山东有4家，浙江有3家。A股上市公司广东有582家，江苏有377家，山东有187家，浙江有401家。胡润富豪榜统计的十亿美元级富豪，广东有122个，江苏有28个、浙江有53个。只看GDP的话，广东领先江苏、山东的幅度并不算太大，但如果看财政收入、航空吞吐量、世界500强、A股上市公司数量、富人数量、本外币存款等多个数据，广东领先其他经济大省的优势只会更大。

统计的大陆各省总数为139653万人，多出来115万。这里要解释一下，各省统计的口径是常住人口，全国统计的口径应该是按身份证来的，所以流感人口在省一级就很容易不被统计到，再加上出国留学、事情的人员。上一年相差的数据是175万，今年应该是更精准了。上一年常住人口负增长省份有六个，东北三省+京津沪三大直辖市，今年上海、天津人口增长转正了。

出生率、老龄化外加经济因素，东北地域常住应该还是会连续下降的。是出生人口跌到1523万，这是多年来的最低点了，出生方面，广东、山东、河南三省并驾齐驱，均凌驾了100万：143.98万、132.95万、127.06万。出生数量，也随全国大盘，均有下降。至于京、津、沪三大都会，增加或下降和政策关系比力大，外来人口较多，颠簸较大。

其一是千万的人口都会来看，现在，全国人口破千万的都会共有16个。如果不算杭州，剩下15个都会，划分是重庆、上海、北京、成都、天津、广州、深圳、武汉、石家庄、哈尔滨、苏州、临沂、郑州、南阳、西安。根据2019年主要都会人口增量排行看，跟往年差不多，前十名多数集中在长三角、珠三角经济区，如杭州、深圳、广州、宁波等。除此之外，2019年各都会人口增量排行榜另有一个最大的亮点。

停止2019年底，已经有16座都会的市域总人口凌驾了千万。而就在最近两年，有3个强省会都会先后加入这一阵营。从主城区人口规模看，北上深广四个一线都会都凌驾1000万，属于超大都会行列；武汉、重庆、天津都凌驾800万，成都凌驾700万，郑州和杭州凌驾了600万，西安、哈尔滨在2017年底靠近500万，现在或许率已经凌驾了500万，这8个都会处于特大都会行列；苏州和石家庄的城区人口都凌驾300万，属于I型大都会。

权衡都会的竞争力和辐射力，要看这个都会的经济总量与人口。现在中国GDP过万亿的都会有17座，人口过千万的都会16座。两个数据综合起来看，人口过千万且GDP过万亿的共有11个都会，划分是上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、杭州、武汉、天津和郑州。这11个都会也正是当前我国最具竞争力的“头部都会”。其他5个千万人口都会中，西安GDP已凌驾9000亿元，今年有望向万亿GDP迈进。除此之外的几个都会离万亿俱乐部另有一定距离。例如，临沂和南阳，GDP总量尚不足5000亿元。

就是西部三大城，成都、重庆、西循分别排名第6、第8、第10，展示了对人才的吸引力在不停增强。从2018年起，西部三城抢人政策就不停升级。而且西部这几个都会的经济崛起也比力快。因为从2018年开始，险些所有的都会都将“抢人才”当做第一大事，落户条件放宽、人才引进补助等政策不停。从抢人大战1.0一直升级到抢人大战4.0，说明人口已经成为各成为主要的竞争目的。

深圳市人口统计数据出炉，2019年常住人口增量为41.22万人。至此，全国主要都会的人口数据灰尘落定。杭州以55.4万人口增量，毫无争议地摘下2019年度人口净增量桂冠。深圳是2018年度人口净增量最大的都会，当年新增49.83万常住人口。彼时，杭州人口净增量为33.8万人，首次跃上30万大关，但与深圳差距甚大，排名全国第四。

2019年人口增量前10位的都会划分是杭州55.4万、深圳41.22万、广州40.15万、宁波34万、佛山25.29万、成都25.1万、长沙23.98万、重庆22.53万、西安19.98万、厦门18万。而在这十强都会中，珠三角都会群占3席（广州、深圳、佛山），长三角都会群占2席（杭州、宁波）、成渝经济圈占2席（成都、重庆）、中部占1席（长沙），西北1席（西安）、海西1席（厦门），京津冀竟然没有一个都会入围。

其二是根据35个重点都会2018年宣布的常住人口数据后发现，对比2010年六普人口数据，8年来有11个都会的常住人口增量凌驾100万人，其中深圳、天津、广州、重庆增量都凌驾了200万人。在增速方面，深圳、天津、郑州、广州、厦门压倒一切。8年来，有11个都会的常住人口增量凌驾了100万人，划分是深圳、天津、广州、重庆、北京、郑州、武汉、上海、成都、长沙和杭州，全部都来自GDP万亿俱乐部都会。

可见人口的增长与经济生长、经济规模息息相关。从增速来看，共有10个都会已往8年人口增幅凌驾10%，划分是深圳、天津、郑州、广州、厦门、长沙、武汉、贵阳、杭州、南昌。其中，除了郑州，其他都会全部来自南方。已往8年，中西部的几其中心都会体现十分耀眼。包罗重庆、郑州、武汉、成都和长沙的常住人口增量都凌驾了100万人；增速方面，郑州、长沙、武汉、贵阳、南昌8年增幅都凌驾了10%。

各都会增长普遍放缓，且都会间增速分化显着。根据中指数的数据显示，17个都会在2019年实现GDP超万亿，45城超5000亿，是未来投资的重要都会。都会群的角度上分析，长三角都会群与粤港澳大湾区的经济蓬勃，规模优势突出，占的经济比例大。值得注意的是17个万亿都会中，长三角都会群与粤港澳大湾区占据一半，长三角为6个，粤港澳大湾区为3个。

说明焦点都会优势突出，具备辐射动员周边生长的能力，前50都会中长三角已达16个都会，粤港澳大湾区到达10个都会。珠三角万亿都会为3个，划分是深圳、广州、佛山。在大湾区计划引领下，湾区一体化历程或将加速，焦点都会工业外溢将动员周边都会生长加速。而成渝都会群、中部都会群的成都、长沙、南昌等焦点都会经济增速位居前列，增长较快。

其一是2万亿-3万亿的都会。2019年的上海、北京、深圳、广州四个一线都会以及重庆GDP规模，都凌驾2万亿，其中上海、北京GDP的规模，都超3万亿，保持着一线都会、全国领先优势。而深圳、广州2019年GDP增速划分达6.7%和6.8%，新增人口划分为41.2万、40.2万。说明国家大湾区计划与人才政策的利好加持下，经济增长潜力大。而重庆的规模大，可是支柱工业转型缓慢，影响到增速。

其二是1万亿的都会。2019年的苏州、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、天津、成都、武汉、长沙、郑州、佛山等12个二线焦点都会的经济规模，都凌驾万亿。苏州、杭州、无锡、青岛、宁波、南京都是长三角都会群的都会，武汉、长沙、郑州是中部都会群的都会。佛山2019年GDP规模首超万亿，达1.08万亿，成为新增加的万亿都会，主要是民营经济蓬勃，经济增长强劲。

其三是9000亿至1万亿之间的都会。2019年的泉州9947亿、东莞9483亿、济南9443亿、合肥9409亿、福州9392亿、南通9383亿、西安9321亿，这7个都是9000亿的弱二线都会，是未来1万亿都会的后备军，预计到2020年-2022年，万亿都会到达24个。偏向则是一方面是做大省位都会或者是做大都会，可以扩容。为一方面是合并都会。

其四是5000亿到7000亿的都会，这是准二线都会与焦点三线都会21个。烟台7653亿、常州7401亿、徐州7151亿、大连7002亿、唐山6890亿、温州6606亿、昆明6476亿、沈阳6470亿、厦门5995亿、长春5904亿、扬州5850亿、石家庄5810亿、绍兴5781亿、盐城5702亿、潍坊5689亿、南昌5596亿、嘉兴5370亿、哈尔滨5249亿、台州5134亿、泰州5133亿、洛阳5035亿。

另外是4000亿的弱三线都会，襄阳4813亿、漳州4742亿、临沂4600亿、金华4560亿、南宁4507亿。应该讲，除了大连、厦门是计划单列市外，昆明、沈阳、长春、石家庄、南昌、南宁则是省会都会，烟台、常州、徐州、唐山、温州、扬州、绍兴、盐城、潍坊、嘉兴、哈尔滨、台州、泰州、洛阳、襄阳、漳州、临沂、金华是地级都会，没想到计划单列市、省会都会竟然不如地级市，真是徒有虚名。