是谁在“抄底”北京房产？

大家好，我是羊迪。

小年快乐，今天分享一些我在最近视察与相识到的一些数据&现象。

关于北京。

新房数据

2019年，北京市统计局的数据显示：

总结来说：

北京新房市场中，住宅开始建、建完的没有去年多了，但卖的却比去年多，还足足多了51%。但办公楼和商业，在建、建完的虽然多了，但卖得还不如去年好。

房价方面，据国家统计局数据显示：

北京市12月新建商品房价钱同比去年增长4.8%，二手房同比去年下降0.5%。

我们都知道，2019年北京的新房市场是限竞房和共有产权房的天下，五点五环外5.5万的打包价，种种买买买。

中海望京府因为学区+地段，种种加塞儿也买不到，但其他的一些盘，则是清了2-3年还没清掉。

说句大实话，新房价钱的上涨，对北京市场的参考，险些为零。

二手房数据

二手房就差别了。

因为是人与人之间的生意业务，即便你的网签价钱，因为「阴阳条约」都是失真的，即便各个区域的种种二手房品相、单价差异极大，但依然可以从其均价的涨跌，看出来市场的情绪：

2019年的北京，在新房自2017年开始，已经3年不动的同时，二手房泛起了肉眼可见的下跌。

除了西城房价上涨外，其他城区房价，无一幸免全线下挫。

二手房的生意业务量又如何呢？

中指研究院的数据显示，北京2019年二手房成交套数为14.2万套，同比下降6%。拉长时间线，调控后的2017-2019年，北京二手房的成交量都在15万套左右。

相比之下，2016年，北京的二手房网签量凌驾27万套，单月成交高达3.2万套。

小结

前些天我去北京的微博总部录制节目，主持人秦翀让我有一个关键词来评价2019年的北京楼市，我不假思索地说出了：

太难了。

我在北京10年了，就没见过数据这么惨的时候，无论是竣工量、房价、成交量，还是房租。

对的，即即是房租，北京也泛起了10年来的首次下降。

不瞒大家说，我现在租的地方在四惠东，马上会搬到十里堡，位置更好、房间更大、阳台更大，租金还比现在的低了700元/月，我一下子就签了2年。

是谁在「抄底」北京房产？

我是一个自由房产咨询师，又长居北京，所以虽然我的咨询是面向全国，但北京的朋侪还是占到了四成以上。

最近两个月，这些咨询我的北京买房人，已经陆续成交了，而他们都是有一些共性的，容我一起说说：

年轻人

从前的北京买房人，以40岁以上为主，咨询我的朋侪们，也大多是这个年事。原因有两个：

1.这个年事段的人群比力有钱，买得起北京的房产。

2.这个年事段的人群之前在房产的投资中收益颇丰，倾向于投资房产。

不外这段时间咨询我的朋侪，以年轻人为主，也就是「刚刚到场事情-子女刚刚上学」这小我私家生阶段的朋侪。

我在北京十年了，这是第一年有这么显着的变化，仔细想了想，确实房产咨询是一个比力「前卫」的知识付费，年轻人更容易接受一些。

但我可是从2016年开始，就开始做咨询了，即便看到我内容的、愿意找我的以年轻人为主，但也不行能在2019年，没有一个「中暮年」朋侪找我。

可实际上，在北京，我仔细看了一下2019年我的「客户信息记载本」，没有，真的一其中暮年人都没有。

年事最大的，也是一个孩子刚上月朔，想要卖了中关村的学区房在北边买一套改善房的女性朋侪了。

而实际上，在其他都会，还是有不少的「中暮年」朋侪找我咨询，好比西安、长春、海南、宁波、重庆，但在北京，一个都没有。然后我又看了一下上海、深圳和广州，还别说，上海也没有，广州1个、深圳2个。

北上广深，2019年买房的主力人群，是年轻人。

想来，或许是因为「房住不炒」之下的种种政策、预期的影响：

1.一线都会限购更严格，投资客比力难于购置。

但我以为最重要的是下面这个原因：

2.一线都会房价在已往稳定、现在稳定、未来1-2年还会稳定，已经逐渐成了大家的共识。

在这样的前提下，北京上海现在买房的人，都是有资格买房，且买房是为了自住、上车，或者「恒久投资」，不在意短期横盘，有稳定优质现金流、预期收入增加、对未来有信心的年轻人。

自住买房人

西城的房价为什么会上涨？

因为西城的学区房多。

而西城房价上涨+其他区域下跌，也恰恰说明晰「房住不炒」，在北京已经深入人心：

因为买学区房用于自住，房价才会涨，因为不再跟风投资炒房，所以其他区域房价下跌。

自从非普的二套酿成首付80%以后，大量的刚需改善型需求、投资需求就被消灭了，但学区房的需求、首套房的需求、自住房的需求，却并没有消失。潮退了，才气看出来谁是真正的刚需。

新北京人

在北京买房，需要有几个条件：

要么满五年纳税和社保、要么有北京市事情居住证、要么有北京的户口。

而即即是有北京户口的「北京人」，在咨询我的朋侪中，身份证号是“110”开头的，在整个2019年，也只有1人，其他的，全部都是「新」北京人。

有结业后拿到北京市户口的，有通过公司办下北京市事情居住证的，也有兢兢业业5年不停纳税与社保的，层层筛选后剩下的他们，真的是实实在在的刚需了。

总结

昨晚，听北大香帅老师的课程，讲到了一个「选择权」：

说的是她有一个博士生，不知道是买大连老家的新房好，还是咬牙买北京的老破小好。

而她的建议是买北京，是要拥有更高的选择权，要先上车。

因为买了北京，以后想去大连买房，卖掉了北京的屋子就可以去大连，生活水平只会高，不会低。而买了大连，再想换到北京，就难题重重了。

细品还挺有趣的，我又想到了她的朋侪徐远老师的「中心」理论：

徐老师认为，贵和有泡沫是两个事情，北京贵，但北京没有泡沫。

他用纽约和北京相类比，最高端的地方，纽约30万人民币一平，北京15万，焦点区域，纽约14万人民币一平，北京7万。

但纽约只是美国的经济中心，而北京是中国的政治、经济、文化、教育中心。恒久看，北京的房价是会凌驾纽约的。

总而言之，北京的房价还会涨，而且还是涨不少。

两位老师都是在经济领域精研多年的学者，我是比不了的，我只是一个在房产一线视察的普通人。

在我看来，北京的房产类似于最近A股中横盘已久的众多大蓝筹，从久远来看，依旧有很好的价值，只不外短期暂时看不到什么希望。

2020年，或许率还是一个新房微涨，二手房横盘的房地产「小年」。

究竟，稳房价、稳地价、稳预期还是要坚决执行，究竟北京的四大中心里，排名第一的，是政治。

完。