深圳房价到底能多失常？灼烁7万、八卦岭12万、华润城18万……

疫情加上经济不景气，人人不安。

但深圳业主似乎不受外界影响，新房市场火爆，二手房市场也敏捷升温。

各热点片区业主挂盘单价越挂越高，最魔幻的是还成交了。

华润城18万、宝中片区10万+、西乡片区10万+、连碧海湾片区都泛起了10万+，灼烁也冲到了7万+......

南方楼事粉丝群讨论 入群方式在文末

这各处10万+的房价，深圳人看了也要瑟瑟发抖。

加上各方哄抬市场气氛，房价一路上升。

深圳人无法明白的10万+

深圳自从去年下半年的粤港澳中心区、818、双11豪宅税新政、再到前海双扩，业主信心爆棚。

疫情之下，这种信心丝毫没有受到影响。

科技园、宝中、西乡、灼烁等热点片区，业主不管自己什么盘，二手放盘时直接对标片区标杆挂价。

于是最近，深圳开启新一轮的魔幻房价......

1华润城5年涨幅298%

华润城在去年6、7月的时候，因为大冲外国语出中考结果，房价开始上涨，加上818和豪宅税新政，片区房价更是一路飙升。

华润城一期在2014年入市的时候，价钱仅4.75万/㎡，但现在链家房源上显示，挂盘单价在17-20万的房源触目皆是，5年涨幅高达298%。

再以二期为例，项目入市在2016年9月入市，开盘均价为8.9-9.4万/㎡，现在链家挂牌单价也都是16-18万/㎡，3年涨幅在90%左右。

中介表现，有客户去年直接从1400万挂到1700万，可是一个月就卖掉了。

“有的业主一次只涨50万，可是连着涨了2、3次，厥后也卖掉了。

深圳业主似乎泛起了一种心理：横竖短期内卖不掉，那价钱就往高了挂，没想到还是有人来问，而且还卖出去了。

于是大家纷纷效仿。

原本定位就是改善型的润府，如今卖出了18-19万/㎡的真•豪宅价，这也是深圳一大特色了。

随着华润4期工程推进，有小道消息称将会在今年第三季度入市，吹风价12万+。

而现在，不管是一期还是二、三期，二手房的价钱都已经去到15万/㎡。

4期项目名为华润城润玺一期花园

在调控严格的情况下，或许率会泛起一二手房价钱倒挂。 也就是说，新房比二手房自制。

或许半个深圳都在等着抢购这张幸运“彩票”。

2宝中10万+/㎡

宝中在去年豪宅税新政后以及前海扩容消息后，可以说是去年最火的片区之一。

而且这份火爆，延续到疫情之后丝毫没有削弱，甚至伸张到碧海和西乡片区。

迩来最让人受惊的是，片区内业主挂出的10万+的房源触目皆是。

如果说宝中靠近前海，有涨的底气，那么碧海湾又从何说起？

同样有房源挂盘单价高达10万+，多数9万起步。

而且业主在议价方面也十分刚，不担忧自己的屋子找不到买家。

或许，他们挂盘价的逻辑是：宝中对标前海，而碧海湾和西乡对标宝中。

于是就泛起了现在如此“疯狂”的局面......

3红山8年涨幅435%

红山不火了，这是近一年来的感受。

宇宙中心的称呼在去年悄悄易主宝中，红山似乎徐徐被公共“遗忘”。

2016年深圳高级中学在龙华设立新校区，汇龙湾、水榭春天5期、水榭春天6期、金亨利划分到学区规模内，一时间成了抢手的香饽饽。

相较于老牌重点学区，带有红山的深高北学位的房价涨势一点都不输人。

2016年汇龙湾曾一度成为“龙华第一”最高单价达9万/㎡。

现在再来看，片区内超10万+/㎡的，依旧是这四个神盘。

以现在均价10.7万/㎡的水榭5期为例，在2012年开盘，其时均价近2万左右。

8年时间已往，涨幅高达435%。

4灼烁4个月涨幅38%

灼烁最近火的原因有两个。

一是刚需项目乐府花园开盘去化昏暗，被称作灼烁的“滑铁卢”。

二是灼烁焦点区二手房挂价已高达六万多，和在售新房形成严重的铰剪差。

前者是被网友围观的“火”，后者是业主信心爆棚的火。

有网友曝出，龙光玖龙一期有业主以842.8万的总价卖出116㎡的房源，单价7.2万/㎡，刷新整个灼烁中心区平层单价成交史。

要知道，一期在去年11月开盘的时候均价仅4.8万/㎡，加上装修费4500元也才5.2万/㎡。

四个月不到的时间，涨幅38%。

再看旁边的灼烁大第和深房传麒山，链家上业主挂牌单价同样高达7.3万/㎡。

看到这个价钱，有粉丝在群里发出灵魂拷问“7万买灼烁图啥？”

预计这也是许多人的疑问。

而让灼烁突然“疯涨”的直接原因，南方楼事推测，或许率是因为3月18日深圳实验灼烁学校小学学位划分出台的征求意见稿，其中灼烁楼盘传麒山、灼烁大第、龙光玖龙台等都在划分学区之内。

这也就意味着，被划进去的楼盘，不光成为灼烁的小学名校学区房，还可能享有小升初直升优势。

5八卦岭3年涨幅168%

在不少人的印象中，八卦岭片区一直是福田的房价“洼地”。

因为楼龄凌驾20年的老小区居多，学位严重不足，八卦岭片区的二手房均价常年不凌驾5字头，成交也并不活跃。

2019年年头，荔园小学东校区划入八卦岭片区的消息开始发酵，一夜之间，小区房价就像坐上了直升机，从年头的5字头，一路奔向8字头。

链家上，八卦岭宿舍房源触目皆是12万/㎡左右的挂牌单价。

据贝壳成交数据显示，八卦岭宿舍27.59㎡左右的屋子，2017年成交单价仅在3.8万/㎡左右，2020年1月成交单价高达10.2万/㎡，三年多时间，涨幅高达168%。

通常说起八卦岭宿舍，都要叹息一翻。

35年楼龄的老破小，甚至没有像样的居住空间，可是因为有旧改预期以及确定入驻的荔园小学东校区支撑，涨幅惊人。

看不懂的涨价逻辑

几个“疯涨”的楼盘看下来，预计许多人都懵了。

找不到涨价的逻辑，深圳业主疯了？

其实，这些疯涨的楼盘不外乎有关三点：地段、学校和政策利好托底。

看到地段，有人不平气，前几天华侨城有业主降价1000万抛售房源。

而且在其他网站查询同样也有挂牌价单价低于7万的房源。

华侨城地段还不够好吗？宝安的碧海9万+、连灼烁都7万+，这怎么说？

华侨城很好，现在也仍然有挂牌单价16万的房源。可是因为地段价值的变化，华侨城不再如最初那般耀眼。

深圳是个多中心都会，每个区域有相对独立的供需关系。我们要把每个区域离开来看，而不是单单从整个深圳来分析。

这时候一个地段的价值怎么样，购房者就需要关注它与各其中心的距离。

可是每其中心潜力都存在差距，差别的副中心工业、政策倾向等纷歧样，价值也纷歧样。

有些在快速建设中，有些已经黯然退场，有些计划还没有落地，所以不能一概而论。

政策利好方面自不用多说，2019年，随着深圳“先行示范区”政策落地、“豪宅税”征收尺度调整等一系列政策利好，深圳楼市一路向好。

涨幅夸张的宝中受到前海扩容的红利，而灼烁既是深圳都会生长轴的重要节点，又是广深科技创新走廊的重要组成部门，它们都有利好托底。

可以发现，深圳最焦点的基础设施和战略生长区，基本都结构在西边，好比宝安机场、前海自贸区、沙井太空港都在西部。

往西买，就没错。这是近年深圳购房者的普遍认知。

网友制作的深圳片区价值舆图

近年来，国家给予深圳的种种政策利好，如先行示范区、粤港澳大湾区等，加上今年深圳特区40周年另有利好预期等等。

热钱不停流入深圳，深圳也酿成了全国人的深圳。

最后就是学区房，许多人无法明白学区房，甚至以为投资学位是傻子。

但这在深圳，学区房保值、升值。哪怕是老破小，因为学位紧张，涨幅更高，八卦岭宿舍就是个活生生的例子。

戳链接检察学区房报道：年后涨价200万，深圳学区房太恐怖了

而且小户型的学区房更吃香，南二外海岸、南海中学、深高北等对应小户型，都到了12-15万/㎡不等。

学区房再奇葩，可是面临涨幅，我们不得不低头。

这些看似杂乱的涨势，让房价突破了片区的天花板，远远超出了认知。

现在买入值不值得？

自媒体、中介、业主、投资客，都在通报着“深圳又涨了”、“脱口罩就不是这个价钱了”

种种各样的声音，让刚需购房者心慌。

当购房者真正到线下看房会发现，放盘少、业主挂盘价高得离谱，去年的成交价更是无从参考。

房价会不会崩掉？

投资客等候抄底的时候，心中也许也会回荡这个疑问。

在写这篇文章的时候，南方楼事划分找了两个数据机构统计近5年涨幅，最后被见告“涨幅敏感不能统计，超政府预警线会被请去品茗。”

从侧面也反映出，楼市要稳这个偏向是不会变的。

具有风向标作用的深圳楼市，更是要维持稳定。

所以，对于现下一些房价高的离谱的楼盘，应该保持警惕。