深圳刚需的焦虑：东莞迈入4万＋时代，那边安家？

克日，东莞楼市的一则新闻吸引了深圳看房团的注意，那就是东莞城区的洋房存案价已迈入4万+时代，甚至有豪宅项目的最高存案价突破6万大关！

对于深圳刚需来说，这并不是一个好消息，因为面临深圳的高房价，在临深都会购房安家既是无奈之举，或是一定的选择，而东莞与深圳精密相连，又有不错的都会基本面，是许多深圳人跨城安家的首选之地。

然而最近刷屏消息称“东莞迈入4万+时代”，是否属实？作为深圳的刚需是否应该感应焦虑，东莞的房价天花板在那里，是否还具有投资价值。01城区的热度追赶临深据观察，无论是“迈入4万+时代”还是“突破6万大关”，都确有其事，但这些仅仅是个例。

4月3日，莞城区丰华珑远翠珑湾16号楼通过存案，总共248套房源，修建面积约99-126平的三房两厅、四房两厅产物。项目的存案均价约38279元/平，存案价凌驾4万的户型仅有10套，最高存案价40208元。

突破6万大关的项目是东城区万科御景湾8号，据东莞市住建局公然信息显示，东城万科御景湾8号存案了17栋住宅，共计41套房源，最高存案单价为63315元/㎡。

这里会发生一个疑问，疫情期间，为什么一向火热的东莞临深地域（长安、黄江、塘厦、凤岗）鲜少发声，反倒让东莞的中心城区花式刷屏？而且据统计，东莞2020年第1季度，住宅签约面积TOP10新盘的前三名也不是临深地域，而是东莞中心的道滘镇、万江区和东城区。

深圳看房团认为，东莞城区的热度追赶临深区域，原因有两点：

1、支撑起东莞城区房价的，是来自于东莞当地的购置力和信心，疫情之下的实体经济远比想象中艰难，而东莞土拍的连续火热、央行的降准降息，让东莞大量的资金向房地产流动。

同时，东莞大部门资金都投入到中心城区的建设，东莞最好的教育资源和医疗资源都集中在中心城区。像临深、临穗、临惠这些都会边缘地带，配套资源是比力弱的，以凤岗为例，东莞完全是一副放任给深圳建设的样子，对于地铁10号东延线的建设，双方的热情似乎都不高。

因此，以东莞城区成熟的配套条件，虽然升值空间上可能不及临深片区，但流动性和稳定性要远远高于临深；

2、东莞临深片区的房价已经到顶，不具备制造话题的能力。以塘厦镇、清溪镇、凤岗镇为例，它们与深圳的东部地域接壤，其中凤岗新房成交均价突破3万、塘厦2.24万，清溪1.88万，这些价钱基本就是现在深圳外溢的购置力所能接受的的最大值，要知道，龙岗坪地另有3字头的新房，深圳东部一天不崛起，这些临深片区的房价就很难再有起色。

东莞的房价生长到今天，已经是粤港澳大湾区中仅次于深圳和广州的都会了，东莞城区能够支撑得起4万的房价吗？又是谁给它的信心？

02谁给的信心？

东莞楼市的信心应该来自于众多开发商。 东莞的土地市场连续火热，2019年7月，金地拍下寮步一地块，楼面价1.2万/平；9月，深业鹏基拍下松山湖5万平商住地，楼面价1.8万/平；11月，华润拍下南城CBD“巨无霸“地块，楼面价2.2万/平……

（注：土地溢价率指的是超出盘算所有成本在内的土地价钱所占的百分比。盘算公式为土地溢价率=（竞拍成交价钱-土地成本价）/土地成本价*100%）

停止2019年12月，全国40个典型都会土地成交溢价率为9.6%。而据易居研究院数据显示，2019年大湾区内地9城中，商住地土拍平均溢价率显着高于9.6%的都会有：34.1%、东莞26.4%、佛山17.4%、珠海13.6%。 东莞实在是过于耀眼了，其土地溢价率仅次于深圳，远凌驾广州，土地市场的火热必将影响东莞楼市的信心。

到了2020年，虽有春节+疫情的影响，但东莞土地市场热闹依旧！东莞2020年第一季度供应4宗商住地块：

其中茶山商住地终止出让，成交地块中厚街商住用地“三嫁”乐成，最终被佳兆业以24.6亿元，溢价39%拿下； 南太首次入莞以7.1亿元，溢价64%拿下麻涌商住地； 万江优质商住地，经58家房企59轮猛烈竞拍，进入终次报价环节后，被世茂以16.3亿元，溢价57%夺得。

房地产领域一个知识，房价高不是因为钢筋水泥贵，而是因为土地价钱贵，东莞一季度的土拍溢价率最高已经到64%，东莞的房价不走高才是怪事。

深圳早已意识到这个问题，土地拍卖中的“地王”，是推高区域房价的重要推手，一个区域中只要拍出了地王，周边的二手房业主便信心大增，纷纷涨价。为此深圳接纳“双限双竞”的出让措施，不仅限地价，还限最高销售单价，这样可以最大水平地停止房价上涨，与此同时，开发商的利润也被大大压缩。

在这样的情况下，众多房企将眼光从深圳转移光临深的东莞，东莞土拍在2019年6月引入“终次报价”规则，虽然可以在一定水平对房地产举行调控，但远没有“双限双竞”来的直接。现在，东莞的土地市场已有多家实力房企进驻，以后也免不了一场场群雄争霸，只担忧东莞的房价，可能在一次次“地王”中不停攀升。

03大湾区都会轮动

对于深圳刚需来说，东莞房价的攀升也不全是坏事，无需太过的焦虑。

首先，东莞临深区域的房价已经陷入瓶颈，留给深圳人的时间还许多；其次，东莞楼市的生长也给了我们一些启示，早年购入东莞的深圳人，随着东莞房价攀升，完全可以将东莞的房产作为跳板，置换到深圳，那么，大湾区中下一个东莞是谁呢？

不得不认可，伶仃看待都会价值的认知体系已经逐步遭到淘汰，经济人口并不能代表都会的真实价值和生长潜力。在粤港澳大湾区，所有都会一荣俱荣，一损俱损，各都会的楼市也是你方唱罢我登场。

在都会群的生长历程中，随着互联网、高铁、跨海大桥、基建、商圈等快速的扩张和繁殖，都会之间的品级差异变得越来越小，在粤港澳大湾区，以深穗率先启动，周边都会先后苏醒的都会轮动效应正在展开。

近一年的时间里，我们简朴梳理大湾区各都会对楼市的反映：

深圳“第11区”放开限购，放宽豪宅税条件；广州一连放松3个区购房条件，社保断缴可用个税补；东莞执行个税新政，土地市场连续火热；佛山本科以上学历首套购房不受限制；珠海一年之内累计三次松绑限购条件。

今年8月是深圳经济特区、珠海经济特区建立40周年，2024年是深中通道通车的时间，哪些都会已经完成轮动？哪些都会又会厥后者居上？相信每小我私家心中都有了谜底。