注意，这些都会的房价已经脱离实际了！

文丨子木

前两天，易居公布了一份陈诉，名为《2019年全国50城房价收入比名单》，一时走红各大房地产媒体平台，引来众多网友围观。

易居公布的这份名单，每年都市更新一次，在海内来看，统计的数据还是有一定借鉴意义的。

而且只要你用心，基本上可以从这份榜单中解读出每个都会的“楼市泡沫度“，以及房价的基本走势。

这个对当下的购房者来说，很是重要。

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首先再给大家科普一下，什么叫做「房价收入比」。

根据公式：

举个例子。2019年一套4环以内普通两居室新房80平米，按单价60000元/平方米盘算，平均480万左右，假设家庭月收入到达20000元，年收入就是24万元，这样房价收入比就是20。

也就是说一家人不吃不喝20年才气买得起北京4环内的一套房。

凭据国际尺度，房价收入比在3-6之间为最合理规模。但易居统计的数据效果是，2019年我国50个主要都会的房价收入比平均值已经到达了13.3，两者差距庞大。

这是在说明我国房地产已经严重泡沫了吗？

这个话题我之前还和一些行业研究者开会讨论过，谜底是，现在中国住房市场所处的阶段、市场供应住房类型、住民收入结构和外洋都不尽相同，所以国家之间无法作出有效对比，那么中国用3-6这个数值权衡，显然是失实的。

所以，我们只能根据现在的楼市形势，来对比中国都会之间的差距。

闲话不多说，下面进入正题。

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以下是2019年中国50大都会的房价收入比排名单。

（数据源于：易居研究院，点击放大检察）

我们先从前面开始看，从排名中我们可以看出，深圳以35.2稳居冠首，且与第二三名的三亚、上海，拉开了很大的距离。

我们都知道，这些年的深圳，缔造了经济奇迹，也缔造了房价奇迹。如果根据均价，当下深圳的房价已经逾越北京登顶中国大陆了。

可是深圳房价泡沫大吗？市场上论调许多，但我认为，如果根据大湾区的生长趋势，作为焦点龙头的深圳还会有更大的潜力。

那么是这份榜单失实吗？也不是。这里要关注一个很重要的数据「都会住民财富均值」。

举个例子，如果一年全国各地50万人口流入深圳，其中有10万人有购房需求，如果要置办房产，他们或许率会把家里的6个钱包、祖祖辈辈的积贮，投到深圳楼市。

款项和刚需流入楼市，房价随之水涨船高，但一年内深圳住民的收入水平却没有显着变化。分母稳定，分子增大，这就导致房价收入比增大。

深圳的房价不是当地人推高的，而是每年几十万流入的“新深圳人”团体推高的。所以一个都会的房价，永远取决于这个都会的「整体住民财富值」。

深圳一向不缺有钱人。前段时间，深圳豪宅项目太子湾湾玺开盘，主推104套公寓，均价11万元/平方米，总价2000万元起步。疫情之下，戴着口罩的购房者蜂拥而至，坐满整个营销中心，以至于街道办方面不得不团结派出所前往售楼处强制清场，紧迫限流。

当晚，太子湾湾玺104套公寓全部售罄，收金42亿元。数日之后，项目又在线上加推14套房源，第二批4000万元起步的奢华公寓在正式选房开启8秒之后，销控表便全线飘红。

深圳土地面积小，商品房供应有限，在全国有钱人源源不停财富积累下，房价逐步升高，这个趋势不能用单一的当地住民平均收入来权衡。

固然深圳房价也必须要警示的，如果任由有钱人把房价无限推高，最终和香港无异，这会停止人才的流入和都会工业的生长，无法引领大湾区走向国际。

和深圳相似的，另有上海、北京、三亚、厦门、杭州等。

其中三亚主打优质情况资源，一直都是中国的养老胜地，投资者甚多，缺乏刚需支撑，只能作为消费品来买；厦门是全福建人的置业理想之地，也是有钱人财富积累的典型代表，这也是厦门房价多年居高不下的真实原因。

杭州是强二线都会的代表，去年常住人口增加55万人，人口流入数量排在全国第一。自然是带着全国人的财富去的，而且在未来亚运会到来，成为国际手刺，房价又会随着人口流入继续推高。

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接下来，我们再从后往前看。

整体来看，排列在后面的基本都是三四线都会，固然也有个体二线都会，其中最后一名即是强二线都会长沙。

长沙这几年经济生长得如火如荼，且对土地财政依赖度低，在房价治理上，我认为是全国最好的。

长沙人安身立命，对炒房客的憎恶是刻在骨子里的。在上一轮房价上涨之初，甚至不惜误伤刚需，出台政策抑制房价，和炒房客做斗争，这一点值得全国所有都会去学习。

长沙现在依然是全国楼市价值洼地，但市场是强控型市场，只要地方不放开，房价就永远会在低位趋势中缓慢运行。

其次是青岛和成都，均是引领都会群的强二线都会。这两个都会因为上一轮房价炒作严重，2019年房价回落了一整年。

现在青岛二手房均价为24617元/平米，如果根据80平米的屋子来反推，人均人为已经到达了8247元/月。和前几天当地披露的人均人为水平7853元差距不大。

可是我问了一圈青岛年轻人，大部门人说赚不到这个数字。研究了一番才发现，泉源在于“国企独大”。国企强的地方，财富分配是不匀称的，国企提供的就业岗位少，会导致社会财富被少部门人掌握。

为此，前段时日，青岛日报还刊登了一篇题为《根在工业结构》的文章，正面回应了“青岛为什么人为低”的问题。最终解决方法只有一个，只能通过升级工业，让工业充实信息化、科技化，勉励民营经济生长，才气提高真实的公共收入，吸引外来人才。

接下来青岛房价还会高位横盘，成都房价同等情况下，则已经回归到底部水平，随着被延迟的小阳春到来，会有一定的反弹行情。

从这个表格还可以看到，济南和日照的房价收入比划分为11和10.5，均高于青岛。青岛是山东之最，济南是省会政治中心，中间挤进个日照让人不解，当地住民拿什么去支撑这样的高房价呢？

我们根据同域价值对比法，可以发现，石家庄、太原、海口、南通、哈尔滨、金华、兰州等都会的房价收入比都是不康健的，这种都会房价投资客居多，流入人口数量少，房价支撑力较弱。所以在下一个阶段，很房价会或许率会回调。

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接下来我们再研究一下2019年都会“房价收入比”的增速。

数据显示，50个主要都会的房价收入比均值为13.3，相比2018年的13.7下降了3%，幅度虽然有限，但却是2015年这轮房价大周期以来，第一次下降。这是很显着的信号，说明2019年是这波大牛市终点。

接下来我们看各个都会的情况。

从图中可以看出，35个都会的房价收入比增速出现负值，15个出现正值。是什么意思呢？我们再回到这个公式中来。

其实2019年相对于2018年，一般家庭的收入增速可以忽略不计，分母稳定，房价收入比的增速，也就代表了房价的涨跌。以此来看，2019年35个都会房价处于下跌状态，也是切合真实行情的。

而且南通以14.9%的增速排名第一，切合2019年南通房价领涨全国的事实，更是证明晰这条推论是正确的。

我们还可以看到，2019年房价下跌的主要是一线都会和大部门二线都会，其中跌的最猛的是青岛，上涨的反而是像南通、洛阳、芜湖、哈尔滨、日照、兰州等三四线都会。

这就是楼市中经常谈到的「板块轮动原理」，一二线政策停止，需求和资金就会跑到三四线都会。三四线中炒作气氛浓郁的先涨，然后是相对蕴藉的都会。

但值得注意的是，2019年作为上一轮房价周期终点，板块轮动也会随之而终，牌局重洗。从图中可以看出，像宜昌、太原、莆田等这些当初被炒作太过的三四线都会的房价，已经在2019年开始下跌。

接下来就是南通、洛阳、芜湖、哈尔滨、日照、兰州，这些在2019年兴风作浪的三四线都会。

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最后子木再总结一下。

房价收入比，是参考都会房价泡沫指数最好的数据之一，但前提要思量人口流入带来的「财富平均指数」这个观点。

现在来看，大部门都会的房价“亚康健状态”，屋子压着生活，住民幸福指数每况愈下。

未来如果不想措施快速提高住民收入，楼市将会逐步香港化，年轻人丧失向上跃迁动力，结果不堪设想。

未来一二线都会还可以随着都会化历程，用人口流入带来的财富支撑房价，而那些“房价收入比”居高的三四线都会，随着人口逐步流出，房价将成为压垮都会生长的最后一根稻草。

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