福州楼市三年盘货：桂湖土拍“四大地”，如今回首卖如何？

我们知道桂湖是一片很特殊的片区，这个地域远在福州城北山区，但和贵安差别，处于晋安区辖境内，也正是由于这一点，使得区位相当的两个片区房价拉开了一大截，当贵安的二手房只能卖六七千而不得的时候，桂湖的新盘不仅地价高，房价也连创新高，是贵安的两倍都不止。

随着当年楼市火爆，桂湖曾经一度也有过楼市热潮，甚至就连这个偏远山区都一度有楼盘加价四五千一平方的“惊装修”来卖房，而之所以开发商这么有底气抬价，除了那时候福州市区房价飞涨桂湖也随着水涨船高之外，其中一个很重要的原因也在于桂湖地价高、成本高。

桂湖地价的极点泛起在2017年7月28日，福州四城区当年的第三场土拍会上出让桂湖四幅地块，占地面积合计高达409.8亩，其中溢价率最高的2017-19号地块（龙登后花园）楼面地价一举破万，而其他三幅地块（保利、世茂、碧桂园）的楼面地价也高达7600-7800。桂湖光是地价就能比隔邻贵安的房价还高，真可谓“面粉贵过面包”。

可是2017年的极点泛起事后，桂湖的地市、楼市都不复当年的荣光，这两年来随着楼市下行、价量齐跌，对于桂湖这样的偏远山区来说，楼市退潮效应越发显着。那么，当年楼市火爆期土拍气势如虹的桂湖“四大地块”，至今拿地已近三年，在时过境迁之后，现在他们卖得怎样了呢？我们不妨略作一番盘货。

经查福州市商品房网签系统，停止2020年4月3日，桂湖四地的销售情况如下：

2017-16号地块，项目名为溪叠苑，宣传名称：阳光城保利源溪里山，这是一幅占地面积131987㎡（约198亩）的巨型地块，容积率1.2，2018年12月29日领取预售许可证，共有住宅1459套，已售439套。

2017-17号地块，项目名为世茂国风苑（世茂桂湖新城），宣传名称：世茂国风晋安·溪里，这幅地块占地面积15988㎡（约24亩），容积率1.2，2018年3月30日领取住宅预售许可证，共有住宅304套，已售151套。

2017-18号地块，项目名为悦玲珑花园（北郡花园），宣传名称：碧桂园正荣悦玲珑，占地面积77113㎡（约115.7亩），容积率1.5，也是一幅大型地块。2019年8月30日领取住宅预售许可证，共有住宅1340套，已售82套。

2017-19号地块，项目名为龙登后花园，这幅地块占地面积48111㎡（约72亩），容积率1.2。现在领取过两本预售证，第一本取得于2019年11月15日，共有住宅385套，现在一套也没卖。

回忆龙登后花园这幅地块十分有趣，因为拍地的是一位小我私家买家“蒋先生”，其时被各路房产自媒体所热议，称之为穿着拖鞋来买地，并以此来体现福州人有何等有钱，有的文章还借此告诉你们福州房价多贵也应该，房价永远涨也不奇怪。

我们简朴汇总一下，这四个项目共有3488套住宅，现在已售672套，去化率还不到两成。这四个项目均为容积率1.2和1.5的低密度小区，都是洋房和别墅为主，产物总体来说差不多。他们虽在同一天拿地，但销售情况还是有一些区别，通过他们之间的对比，我们发现入市时机的选择对于一个开发商来说十分重要。

四大地块中行动速度最快的是世茂桂湖新城，拿地半年多就开售，2018年上半年楼市还在巅峰期，因此遇上了最后的好时光，该楼盘去化率也相对最高。而阳光城保利源溪里山虽然比世茂慢一点，到了2018年底才领证，但也遇上了2019年上半年短暂的回暖，因此他们卖出了最多房。

而碧桂园悦玲珑和龙登后花园等到了2019年下半年以后才领证入市，此时楼市已经进入“二次下滑”，更不用说2020年头履历了黑天鹅，如今一连错过时机的他们，销售情况不佳也就绝不奇怪了。

除了上述几个项目外，去年7月5日武夷实业底价竞得的2019-28号桂湖苑西侧、垅头路南侧地块也已经亮相，项目存案名称叫“武夷樾府”，又将给桂湖片区增加约8万方住宅，至少也是好几百套房。对于已往两年四大楼盘总共也就卖了几百套屋子的桂湖来说，如今既不是楼市巅峰，也没有去年的小阳春，面临着聚集如山的库存，不管是期房还是现房，现在是真的不知道该怎么卖才好了。