三四线都会房价还能硬撑多久？楼市2个“新信号”，马光远预测

经济学家任泽平曾经说过，房地产恒久看人口、中期看土地、短期看金融。因此，人口是支撑一座都会房价上涨的支撑因素。简而言之，如果一座都会人口连续流入，未来房价上涨的概率比力大；如果人口连续流出，那么未来房价很可能呈下跌趋势。近年来，人口加速向一二线多数市、都市圈集聚，三四线都会人口外流成为备受关注的话题。也因此，许多专家都判断未来三四线都会房价可能泛起比力显着的下跌。

众所周知，自2016年以来许多三四线都会房价都履历了一波连续快速上涨。以笔者所在江南某县城为例，当地房价近三年来从7200元/平米上涨到了如今的10600 /平米，年涨幅到达了惊人的20%以上。事实上，部门三四线都会已往三年房价翻一番的也不在少数。因此，眼下最渺茫的购房群体就是三四线群体，不买房，怕房价像已往那样继续连续快速上涨；买房，又怕房价掉头向下。

现在而言，大部门三四线都会房价已经破万，部门热点都会房价甚至高于2万元/平米，如此高的房价对于当地住民来说，买房压力很是大。那么未来今年三四线都会房价是继续上涨，还是将下跌回调？

对此，经济学家钟伟在2019年曾明确表现，未来3年中国三四五线都会低于1.4万/平米的屋子会消失。笔者并不认同这种说法，如果钟伟预测准确，也就是说2022年三四五线都会房价将普遍高于1.4万/平米，那么当地住民收入至少翻一番才气买得起房。这显然不现实。更况且，近期三四线都会泛起了两个“新信号”，讲明未来三四线房价不仅不行能连续快速上涨，相反很有可能泛起显着的下跌。

楼市2个“新信号”，三四线都会房价走势逐渐清晰

信号01：“棚改”已透支购房需求，且支撑作用越来越弱。

自2015年开始，不少三四线都会在“棚改”带来的住房需求释放下，房价泛起一轮快速上涨。众所周知，“棚改”给房地产市场带去了大量的资金和购房需求，这也是为什么已往几年一二线都会房价上涨乏力，三四线都会却连续上涨的基础原因。现在来看，“棚改”已经提前透支了近十年的购房需求，因此未来三四线都会房价恐怕难以连续上涨。

有数据显示，2019年我国“棚改”计划总规模为285万套，2018年实际开工量高达626万套，同比下滑54.5%。很显然，“棚改”经由多年的生长，现在已经开始退潮。当前，“旧改”正在逐步取代“棚改”，成为新的生长偏向。这也意味着已往支撑房价快速上涨的“棚改”因素开始褪去，三四线都会房价支撑作用越来越弱。

信号02：三四线都会的房价收入比高于强二线都会和弱二线都会。

3月27日，上海易居房地产研究院公布《2019年全国50城房价收入比陈诉》显示，2019年，50城房价收入比均值为13.3，相比2018年的13.7下降了3%。其中有一点特别值得警惕：2019年强二线都会、弱二线都会与三四线都会的房价收入比划分为12、12.3和12.5，三四线都会的房价收入比高于强二线都会和弱二线都会，而其都会基本面和人口吸引力均不如后两者，这意味着三四线都会房价透支显着，房价已经处于历史高位。

事实上，许多三四线都会住民收入竞争力不高、都会资源有限，是导致许多人去大都会打工的一个重要原因。试想，住民平均月收入不足5000元如何肩负得起1000元/平米以上的房价。这也是为什么许多家庭认为，在三四线都会买房比在二线都会买房压力更大的原因。因此，由于房价已经透支，未来几年三四线都会房价上涨的可能性很是小。

对于三四线都会房价未来走势，独立经济学家马光远曾给出自己的预测。马光远表现，大量的三四五线都会，屋子已经严重过剩，已经失去了投资的价值，投资这些地方的屋子是“火中取栗”。马光远还曾预测，2020年大量的三四线都会会量价齐跌。此外，清华大学国家金融学院副院长朱宁也认为，三四线都会房价显着虚高，房价已经和当地人的人为水平不相符。很显然，两位专家都不看好三四线都会未来的屋子投资价值。

结论：通过“两个信号”和两位专家的看法不难看出，未来大部门三四线都会的屋子已经失去投资价值，仅有部门位于大都会周边、人口连续流入的三四线都会另有投资潜力。因此，作为购房者，除非刚需自住，否则审慎在三四线投资买房。对此，你怎么看？接待留言讨论。

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