日本房地产泡沫破灭对中国有哪些启示？

先讲个段子：

当年，有日籍同事跟我聊了一个多小时，说其时东京的房价与现在北京一样，涨的看不到止境，没人以为会跌，所有人都在买房，买晚了的，都在亏。所以他拿出所有积贮，买了一个大屋子。泡沫一破，房价瞬间跌了一半还多。他说，跟股市一样，哪会有一直涨的楼市，日本人的教训就是永远不要炒房。

“哥们儿，你可千万别重蹈覆辙啊，二十年了，我贷款还没还清。”

说的真是很是有原理，听了他的话，没买。

效果屋子从一万涨到3万了。

疯狂的楼市

日本的经济在1980年迎来庞大的生长，和老美签订了广场协议，日元大涨，日本海内经济强劲，银行利率又低，然后在这种情况下，日本的房价开始了暴涨，从1980年到1990年这十年时间内里，日本的房价翻了5、6倍，然后在1990年的时候到达了日本房价的最巅峰，号称日本六大都会的房产价钱就能买下整个美国。

在1990年的时候，你跟日本人说房价大跌8成，日本人只会以一种看傻子的眼神来看你，以为你是个呆子，日本经济那么好，制造业那么强，怎么房价会腰斩。就像我们现在你如果跟人说海内房价要腰斩，那些人会说你是傻子一样。

惋惜，市场纪律不是能靠人为能逆转的了，只能往后拖延，在1990年日本房地产到达巅峰的时候，日本政府开始锁紧贷款额度，然后先是一些高杠杆的炒房客破产，然后又起了连锁反映，许多人开始抛售日本房产，造成了大量房源上市，却没能力接盘，然后日本楼市就开始了一泻千里。

从1991年开始到2006年，日本房价整整下跌了15年的时间，这十五年里，不管你在哪一年抄底，都是炒在了半山腰了。然后从2006年开始到现在，又过了十五年，现在日本的房价才刚刚涨到1991年巅峰时期的50%左右。

我们看到的更多是高价买房者的悲凉，说的最多的是失落的二十年，但真实情况如何？日本只是从严重的泡沫经济中回归真实，民众从虚假的繁荣中回落人间，从远超其他蓬勃国家回归到平均水平。

现在我们海内北京、上海、深圳的均价和东京的均价基本一致，可是北京、上海、深圳的人均收入却不到东京的4分之1。

我们的情况和日本差别，可是经济纪律的本质是相同的。使用房地产来刺激经济生长，总是会要还的。

日本当年房价崩盘的四个信号：

一、房贷利息从2.5%涨到6%。

二、房价一连上涨了10年，翻了5、6倍。

三、房贷额度紧缩。

四、中产阶级收入增长缓慢。

对比我们现在的楼市情况，是不是以为这四个信号都已经泛起了。

在日本房价1991年崩盘以后，日本开始不停降息，只用了5年世界，在1995年的是，日本的贷款利息从6%降到了0.5%，可是依旧没有阻盖住房价的下跌。

当房价已经涨到顶的时候，降息对于楼市的影响甚微，更别说降准了。

日本当年选择主动刺破房地产泡沫，用失去的二十年换来了现在的繁荣，我们的楼市未来会怎么走，谁也不清楚。

我们与日本的情况对比

1、中国没哪个大区，整体工业化到达日本当年高度，亦即现在没有切合90年月初日本的对标大区。

2、前车之鉴，有信息时代加持，一二线都会已有跨代优势，所以有许多措施应对泡沫，虽然不会缺席，却可以拖延许久。

3、中国金融体系的基础在于六大银行（国、工、建、农、交、邮），均为国家独霸，其对海内经济运动的控制力度，非任何国家可比。

有经济学家说“中国房产没有大量泡沫”。

但也有人说真正的泡沫都是在破裂后才知道有没有的。

中国由于特殊的社会情况，所以所谓的房产泡沫与其他国家也是有很大的区此外，以后纷歧定会上涨，但也绝不会突然性的崩盘。

中国的奇特性

中国房产的价值都包罗居住、户口、资源价值、投资价值。

在中国，这三种价值中最重要的是户口价值，而在日本，却没有这种价值。东京的人均居住面积是要低于北京的，如果单纯为居住，并不需要花太多钱。而在中国，户口价值关系到我们生活的方方面面，谁也制止不了，无法将这一部门价值从衡宇中排挤。

我国城乡的庞大差距，不够蓬勃的交通，配合抬高了资源在房产中的价值。几多人宁肯在北京做北漂，也不想回到连个事情都难找的十八线小都会。衡宇的基本价值就是上述那些，可以看出来，推高房价的主要推手集中在了户口和都会资源上。

而这两个不平衡的价值又为衡宇催生了第四种价值：投资价值。因为户口和资源都是可以在长时间内带来稳定收益的工具，那么很自然，这些预期收益都市一定水平体现到房价内里。可是这一部门价值难以定量，导致其成为各方重复争夺的内容。

炒房者炒的就是投资价值，而国家调控攻击的也正是投资价值。

户口价值，国家可以随时归零，资源价值取决于国家基础设施建设，也不是说变就能变的，唯一能够快速扑灭的，只有投资价值。

我们来看看日本房产泡沫时候的日本房产。

日本没有户籍制度，户口价值为零;日本房产的居住价值不值得一提，都是二三十平米的小户型屋子;日本交通蓬勃，城乡差距不是太大，资源价值这方面要比中国好一些。所以日本房价暴涨的情况，险些都是涨到了投资价值上面，基于对日本其时经济生长的过渡预期，一旦预期消失，之前被夸大的投资价值将在一夜之间崩塌。

所以，中国房价的组成部门是有许多的，中国房产的泡沫也是一种政策性的，不匀称的伪泡沫，不会泛起那种全国性的大规模的房价大跌。但对一些投资价值占比过高的海内房产来说，还是有房价直线下跌的风险的。

这种落差猛烈的房产市场，才是我们未来购房需要面临的场景。

未雨绸缪，做最好的准备，做最坏的计划

一般而言，房价开始下跌，会引起投机的抛售，然后促进进一步价钱下跌，然后是更多的抛售和贷款断供。如果银行收回屋子，举行拍卖，会继续导致房价下跌，不拍卖，银行就没有流动性了。

所以，房价会出现螺旋式下降。

日本已往20年的历史就是一部房价下跌的历史。根据各国房地产泡沫破灭的纪律，好比日本跌去了凌驾2/3，美国跌去凌驾1/3，我国的香港地域曾经跌去一半，看来现在中国房地产的价钱，跌去1/3是完全可能的。