疫情刚过，石家庄地王横空出世，这是啥来头？

3月25日下午，石家庄迎来一场重量级土拍，长安区三宗土地出让，其中编号为009号的地块，属于棉五生活区革新项目，最终，经由241轮竞拍，棉五生活区地块被石家庄东胜房地产公司拿下，成交价20.04亿，楼面价15840元/平。因为是在石家庄，不是在北京，楼面价1.5万元/平米，是个什么观点，也就是说基本上到达了面粉和面包一个样价钱。在这个时候，能够有这么大的胆子，确实是让人感应震惊。特别是另有241轮的竞价历程，怎么说这都是一个地王项目了，这种拍卖局面，恐怕是近三年来全国首次泛起。

我们知道，疫情还没有竣事，可是，复工复产的压力已经显现出来，受新冠肺炎疫情影响，全球经济受到重创，美国股市一连四次熔断，这在历史上也是第一次。中国在情期间，由于实行了严格的封城措施，大多数行业都在停工停产中渡过，受影响最大的当属服务业，好比餐饮、旅店、旅游、客运等等，包罗银行业，因为经济运动降速，对其打击也应当不小，房地工业因为工地停工和售楼处关门也成为受影响最大的行业之一。

疫情期间，以恒大网上售楼处为代表的线上卖房新形式已经算是打开了局势，可是，虽是网上卖房，可是，也是以降价让利为基础点。各地的修建工地复工复产希望顺利，部门地域政府也是着急的很，有些地域出台了一些以放松限购、限贷、限售为主要手段的救市措施，政府救市完全可以明白。固然，政府救市最有力的手段，莫过于土地的招拍挂了。最近国家下放了部门农地改建设用地的审批权力，也是一个标志，为地方政府运作土地市场，打开了利便之门。

在招拍挂市场，虽然叫市场，其实也就一个卖家，政府有富足的权利和手段，来调控土地市场的供应量和价钱。这几年，受史上最严调控的影响，土地市场也是低迷不振，原来的地王基本上都成为了烫手山芋。

所谓的地王项目，主要有两个要素，一是楼面地价高，一般是到达周边二手房的房价，二是，地王项目的房价也定的高，一般是定在楼面地价的一倍以上。因此，地王项目，往往就成为区域房价的偏向标，只要地王泛起，就能动员周边房价的猛涨，这也是开发商愿意看到的，也证明晰地王项目的首轮运作乐成。如果，周边房价没有跟涨，地王项目多数不能乐成，就会形成尴尬的局势。

当年，在北京西三环的一个地王项目，其时拍卖的楼面地价是7万多元/平米，确定的房价是15万元/平米，而周边房价在6万多元/平米。厥后遇到调控，这个项目受到打击，房价只能定在11万元/平米，虽然，仍然横跨周边二手房价，可是，这已经给开发商造成了庞大的难题。因为15万元/平米的屋子和11万元/平米的屋子差距还是很大的，客户群的能力也差许多。买了一个地王的地块，却没有能根据地王的纪律建设项目，开发商也悲催了。

石家庄棉五地块，位于光华路以南、栗康街以西、宁静路以北、长征街以东，土地面积为89101.55平方米（约合133.65亩）（含托幼用地3780平方米），用地性质为住宅、商服、教育，容积率＞1.0、＜2.9，出让年限为70年、40年、50年，起始价为108200万元（809.58万元/亩）。最终，棉五生活区地块由石家庄乾丽房地产开发有限公司摘得，东胜拿地，成交价20.04亿，亩单价1499.44万/亩，楼面价15840元/平（减去回迁建面131878.45㎡）。

棉五这块地的位置在石家庄的老工业区，现在也算是老城区了，地理位置优越，距离北二环很近，交通利便，周边另有省市重点医院、都会中心公园也近在咫尺。从现在看，和2018年的计划相比，这次宣布的容积率下调了不少，其时计划居住用地部门为4个区域，容积率≤3.5，绿地率≥30%，修建密度≤35%，共将建设4100套住宅，涉及住民12300人。

现在，容积率调整到2.9,对开发商来说，还是很是有利的，开发商怎么把一个普通住宅项目卖到两倍一样的房价，这确实是各难题。如果指望地王能把周边房价普遍提高到一倍以上也不现实。可是，地王项目要卖到一倍以上的房价，只能打造高端项目，也就是说要在一个普通的社区打造出纷歧样的高端产物出来，固然就需要种种情况与之配套，容积率也是重要条件之一。

可是，我们视察，这个项目的难点是，住宅项目和回迁房是统建，这可能吗？预计开发商要举行计划调整，可能会调高回迁房的容积率，降低住宅的容积率。否则，2.9的容积率也不适合打造高端住宅区。在石家庄普遍房价还在1.5万/平米至2.0万/平米的石家庄市，如果没有特别优势特点，房价涨到3万/平米是不行能的。现在调控一点不放松，虽然石家庄放开了户口限制，可是，现在看，也没有形成推动房价上涨的效果。

此次东胜房地产公司强势拿下该地块，溢价率高达85%。究竟他们有什么作为？我们拭目以待。不管怎么说，现在制造地王项目，风险极高。【本文由“马跃成”账号公布2020年3月26日】