三四线房市已沦为击鼓传花的游戏

你的家乡破万了吗?太好了，我的也破万了!

你还想回家吗?不，你呢?太好了，我也不想回家了!

这是已往的一年多的时间里，在一线都会中，不停上演的对话，事实上，因为三四线都会房价的暴涨，对许多人来说，逃离北上广也已经成为了一种奢望!

三四线房价纷纷破万!

房价太高了!

发出这声叹息的，并不是在一线都会的同事，而是在老家四线都会的朋侪!

在最近的一次谈天中，他向我诉苦道，TMD北上广去那么多人，房价涨也就涨了，为什么老家都没什么人来，效果房价却还在疯涨，去年才只有3000多，现在已经要六七千了，市政府那里的房价已经杀到一万以上了!

他的感伤并非个例。在已往一年多的时间中，“因城施策”的调控政策使房地产市场格式发生剧变：

一线成交腰斩，二线都会涨跌互现，三四线都会则相对火爆，其中不少四线都会的房价涨幅甚至凌驾三线都会。

在2016年之前，中国流传这么一则都会评价尺度，即：

一座都会的房价能不能破万，是权衡其能不能成为二线都会的重要尺度之一。

而凭据3月份宣布的全国房地产成交数据，海内房价突破万元的都会已经凌驾60个，其中20个是三四线都会或者县城。

根据这个尺度的话，中国的二三四线都会的界线完全被打破了，而中国又凭空多出来几十个经济相对蓬勃的“二线都会”。

看到这，我也想问一个同样的问题，基础没人去的三四线都会，房价为什么会上涨的这么疯狂?

三四线为何暴涨?

中国现在一共有338个地级及以上的都会，除去4大直辖市、27个省会和5个计划单列市(深圳、厦门、大连、青岛、宁波)以及苏州、无锡、温州、佛山、东莞、珠海等非省会二线都会，剩下的凌驾290个就三四五线都会。

事实上，从2016年底开始，三四线都会房价就开始疯涨，甚至泛起了全国贫困县房价翻番的事情。

上涨最厉害的区域主要集中在都市圈周边，好比位于长三角都会群的浙江舟山、浙江丽水、江苏常州;位于珠三角都会群的广东惠州、中山等。

这些三四线都会房价上涨主要得益于大都会的外溢效应，许多无力在大都会购房或不具备购房资格的购房者涌向这些都会。

可是更多的三四线都会，房价疯涨的最大原因是泉源于棚改钱币化安置!

先解释一下：

棚改钱币化安置是指府直接以钱币的形式赔偿被拆迁棚户区住民，尔后住民再到商品房市场上购置住房。

说的通俗一点就是，棚户区革新，拆除了旧屋子，钱币化补助，给钱去市场买房。

根据公然数据统计：

2017年全国棚改户数为515万套，涉及20个省份的三四线都会。根据PSL支持棚户革新的贷款余额盘算，平均每户赔偿到50万元。

可是问题来了，要拆迁就要钱，但地方政府哪来那么多钱，这要从央行2014年推出的PSL说起。

PSL是什么?

PSL就是抵押增补贷款，央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过钱币化安置向棚户区住民发放赔偿款，拆迁完成后，地方政府拆迁卖地后归还国开行贷款，国开行归还央行贷款，形成资金流的闭环。

央行把钱借给国开行，国开行把钱借给地方政府，地方政府把钱给棚改户，然后地方政府卖地还钱给国开行!

而国开行借给地方政府几多PSL呢?

5月14日，央行公布消息称，当天发放801亿元抵押增补贷款(PSL)。4月份，央行净增加抵押增补贷款共532亿元，4月末抵押增补贷款余额为3.1万亿元。

这个消息还是很令人震惊的。3.1万亿是什么观点?2008年对我们当下生活造成庞大影响的的经济刺激计划，也才4万亿。

就是这3.1万亿的贷款推高了三四线的房价!

当履历完这一切之后，我们再转头来看这波三四线房价的上涨总体来说可以分为三个阶段：

1、棚改拉升农民进城购房刚性需求

2、都会住民刚需和改善族入场接力

3、返乡购房和部门投资需求入场哄抬房价

总的来说，ZF任务性的棚改拉升，开发商疯狂的抢地造楼，当地舆论居心地营造紧缺气氛和人民群众买涨不买跌的疯狂心理配合打造了三四线楼市的繁荣。

在这种情况下，所有人都很坚定，坚定的认为自己没有买错，但事实是真的是这样吗?

三四线的暴涨能连续吗?

事实上，这完全是一个坑，还是个没有接盘侠的坑。

首先，对于那些已经买过屋子的朋侪来说，你不仅拿不到现金，另有可能倒搭几十万进去!

棚户革新区的人们拿到这些衡宇革新的资金，他们一定会会横冲直撞杀入房地产市场。因为他们确确实实没了屋子，可是居住的需求却是切切实实存在的!

效果因为购置需求的骤增，房价闻声而涨。以前4000元每平方米的屋子，眨眼涨到了6000元每平方。在他们还犹豫要不要买的时候，楼市价钱受需求推动，继续涨到了8000、10000元每平方米。

以100平方的屋子为例。

拆迁时，假设ZF根据市场价钱4000元/平方米补助了40万钱币，效果几个月时间看好了屋子，房价就飙到了8000元/平方米，整套屋子价钱80万。

购置成本直接就增加了40万，拆迁费悉数送了进去，同时你还透支了自己至少40万元的未来购置力。

OK!只要房价能上涨，贷款就贷款了，可是问题在于三四线都会的的房价依靠什么来上涨呢?

三四线的屋子，供应永远大于需求

在中国，土地财政并不是一句空话，尤其是对于三四线的财政来说。

不管房价会透支几多年住民劳动力，不管房价是否会扭曲都会生长门路，地也是一定要卖的!

原理也很简朴，因为没有工业，没有工业就没有税收，没有税收，哪来钱生长基建，招商引资，没有好的基建和形象怎么吸引更多的人才的入驻。

所以对于工业趋弱的三四线都会，卖地成为了主要且唯一的生长路径。

固然，卖地也需要有人接盘，而三四线都会连卖地都成了问题!

三四线“后继无人”

土地这个工具自己是没有什么价值的，如果非要说有价值的话，那就是种粮食的价值。

只有有人类在上面居住生活，土地才会具有价值，好比三通工程所带来的交通便利、生活便利，学校医院等赋予的增值价值，以及周围大量的小区、商业圈所带来的相互相互增值，土地才开始从土壤向黄金转变，开始变得寸土寸金。

而能够实现这个转化，最重要的一点，就是要有人!

可是绝大多数三四线是吸引不来人的，更吸引不来人才，不但如此，甚至都留不住现有的人，譬如东北。

卖不完的屋子和留不住的人才配合证明晰三四线以短期很是规需求支撑的房价上涨是难以维系的。

而且，现在绝大多数三四线都会房价已经见顶，房价收入比拉伸到很是危险的状态，住民消艰苦被迫挤压，以后很长一段时间市场消费能力会进入低迷状态，对于人口基数小的都会影响会很是大。

简朴来讲，就是大家赚的钱都去给银行还房贷了，哪有更多的钱去消费支持都会经济的生长?

也就是说，三四线都会的房价暴涨，注定是一锤子买卖!

实际上，三四线都会的房价风险早在去年已经泛起。环京板块累计跌幅较大。以廊坊(燕郊)为代表，从4月最高点至今累计下跌36.9%，跌幅居全国之首。

正是因此，之前的疯狂炒作带来房价的大起大落，一大批投资投机者被深度套牢。

结语：

面临一线都会的高房价，许多人是无能为力的，可是居住又是必须的，所以把目的瞄准了三四都会，这种做法自己并没有错，可是视察君还是想提醒大家!

第一、如果有可能还是要在一线和和强二线都会买房，实在无法负担的话再思量三四线的都会!

第二、三四线都会房价已经泛起分化，如果是刚需就只能买了，如果投资的话，有可能买到阶段性的高点，现在接盘的都是被拆迁的人，可是未来如果我们不去，谁来接他们的盘呢?