中国最强地级市“松绑”！60秒卖12亿，房价要涨？

◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）

眼下楼市最疯的都会，除了深圳，可能就是它了。

中国最强的地级市，上海的“副一线都会”——苏州。

除了四大一线都会和“重庆省”以外，它是下一个即将突破2万亿GDP的都会，排名第六。

前几天，苏州公布“王炸”级的人才新政，大专学历只需要半年社保，即可落户。本科45岁以下直接落户。

消息一出，楼市立马就沸腾了。融创随即宣称在苏州“取消案场所有优惠”。

市场消息火热：60秒卖掉12亿、9秒去化9成、1分钟销售5.4亿并全部售罄......

倘若不是每小我私家脸上都戴着口罩，基础看不出这还是疫情期间。

就连二手房也应声调价。

诸葛找房数据显示，新政24小时内就有280套二手房上调价钱，而且涨价房源一连三天递增！

数据泉源诸葛找房

与此同时，贝壳研究院榜单显示，苏州甩开南京、杭州、深圳等都会，房地产市场苏醒力排名高居第一。

《房地产市场苏醒力指数都会排行榜TOP10》，泉源贝壳找房

苏州，已经打响了疫后楼市回暖的第一枪。房价还会大涨吗？

其实，苏州的人口吸引力，一直比不上同品级的都会，远远落伍于杭州。

作为江苏省第一经济大市，它在抢人方面略显颓势。

2019年尾，苏州常住人口为1074.99万人，只比前年上涨0.3%，仅仅新增2.82万人。同时，人口结构也主要以高中、中专学历为主，多集中在制造业。

因此，苏州常住人口增长停滞，是事实也是难题，现在苏州处于向智能制造业升级的关键时期，高质量人才的引入尤为迫切。

相较而言，邻省的杭州却已经拔得头筹。2019年尾，杭州市常住人口突破千万，到达1036万人，一年就增加了55.4万，甚至凌驾了所有一线都会。疫情下，杭州还是最先知先觉，率先抢人的都会。

所以苏州放宽人才落户政策，本是应然之举。

再来看看，上周四苏州公布的《市政府关于调整人才落户相关政策的通知》。

这一文件简朴归纳下来，主要有以下几个要点：

1、本科可以直接落户，无需社保，年事不凌驾45周岁；

2、大专一连6个月社保就可以落户，年事不凌驾35周岁；

3、适用于苏州大市行政区域，含各县市；

4、5月1日起正式执行。

苏州之举，释放的努力信号已经相当显着。

这意味着，买房门槛大大降低。所有切合年事要求的本科和大专结业生，不再需要积分落户了。

现在来看，人才政策是松绑楼市最稳妥的做法。

全国30多个都会陆续给楼市松绑，其中不少都是以这种形式微调。

值得注意的是，苏州这回很智慧，从政策出台到落地执行，留足了一个多月的时间窗口，这样一来，如果真是步子迈大了、面临舆论压力，可以适时调整政策，收一收。

不外，人才新政即便没有正式执行，嗅觉敏捷的开发商们就已经开始借势炒作了。

3月上半月，苏州楼市整体供应成交体现引人赞叹，同比“量价齐升”、多个项目盘泛起拼手速抢房的现象。一时间，“苏州楼市提前回暖”、“抨击性买房”、“预售井喷”等论调甚嚣尘上。

拿3月21日开盘的湖西星辰来说，销售均价在2.8万元/平方米，最终认筹客户500来组，首开去化率近9成，仅用了60秒就销售了12亿，最后只剩下30套122平米的三房。

甚至另有项目泛起了9秒去化9成、1分钟全部售罄的盛况！

也是在同一天，融创出台了对苏州区域项目取消案场优惠促销政策的通知，这一文件流传开后引起广泛争议。

通知称，现苏州已放开落户政策，团体要求苏州公司各项目取消所有案场优惠，统一根据存案价销售，克日执行。

这无疑对市场预期造成了一定的心理打击。

纵观苏州这几年楼市，自2015年年头开始，苏州的房价就一路扶摇直上，迎来了最强一轮上涨趋势。二手房均价从原来的1.3万/㎡上涨到了现在快要2.8万/㎡，翻了整整一倍，牢牢位列全国房价Top15。在苏州人最引以为傲的工业园区，不少楼盘的价钱早已突破5万/㎡。

数据泉源中国房价行情网，为2月份苏州各区县均价数据

于是，自去年5月起，当地陆续出台楼市“降温”政策。

尤其是724最严调控新政出台后，一年限购升级为两年，新房限售三年，二手房限售五年，更是抑制了大量投资需求，相当于锁死了当地楼市。

然而从贝壳找房、中国房价行情网等多个机构提供的数据来看，这些措施虽延缓了苏州房价上涨速度，却没未造成当地房价下跌，苏州房价依然以横盘微升为主。甚至在2019年年底，苏州二手房均价一度涨到了2.9万/平。

一定水平上来说，不停高涨的苏州房价正是苏州经济连续向好的体现。

要知道，苏州这座都会的基本面相当牛。

革新开放后，苏州仅仅用了十余年时间，就从上海后花园酿成了世界工厂。至今，苏州还是唯一一座GDP挺进全国前10的地级市。

2019年数据显示，苏州GDP达19235.8亿，二线都会里仅次于面积相当于一个小省的重庆。2020年，苏州经济总量很有可能再上一个台阶，迈入2万亿大关。

苏州的崛起离不开三大优势。

首先，要归功于苏州引领的苏南模式，一大批乡镇企业如雨后春笋般泛起。先工业化、再市场化的路径让苏州经济飞速腾飞，只用了12年，当地GDP就增长了6倍多。

其次，是中新工业园落户苏州。

上个世纪90年月初，开放浦东的消息让整个西方世界为之一振。彼时的苏州，也狠狠抓住了时机，宣布与新加坡互助开发建设苏州工业园区，成为两国第一个政府间的互助项目。

这个改变苏州面目的大项目，正是因为当地官员审时度势、先知先觉，从上海、无锡等热门候选都会中抢了过来。

时至今日，这块昔日的不毛之地，已经是苏州房价最高的片区：金鸡湖两岸流光溢彩，东方之门甚至成为苏州的地标。

最后，21世纪以来，苏州还抓住了中国加入WTO的利好，与上海形成“前店后厂”的生长模式，吸引外资力度不停加大。最高的时候（2007年），苏州的GDP对出口的依存度高达154.5%。阿迪达斯、强生、普利司通、飞利浦、欧莱雅、松下等公共熟知的国际大牌，都是苏州制造业神话的缔造者。

1990年-2018年苏州出口额与GDP比值 数据泉源：苏州统计局

这有点像深圳-东莞的关系，此前我们也把苏州、东莞这类都会成为副一线都会（《二线阵营巨变！当今中国，有四个“副一线都会”冉冉升起》）。只不外，苏州有东莞不具备的优势。

东莞是被动地享受深圳的外溢，整个都会界面还是工厂风、有“直筒子市”一贯的城乡联合部画风，临深片区有睡城价值，但配套还相对落伍；

而苏州已经化被动为主动，不再只满足于承接上海低端工业。凭借新加坡工业园动员，当地的企业融资、生产、销售、治理模式逐步国际化。像“先计划后开发”、“亲商”这样的园区履历，已经与“昆山之路”“张家港精神”一道，成为苏州奉献给中国革新开放事业的“三大法宝”。

同时，苏州文化秘闻深厚，小桥流水人家的江南元素早已深入人心，宜居性在各大都会里压倒一切。

就拿苏州与上海联系最精密的昆山来说，台资麋集，一个县级市就能叫板海内大部门三四线都会，经济蓬勃不说，同时也是养老圣地。

随着落户门槛的降低，苏州也将迎来一波人口红利。

在一个都会事情生长，“安居才气立业”，尤其是在“住房不炒”的政策配景下，新增人口势必将成为新的购房主力。

作为长三角的明星都会之一，苏州的吸引力并不弱。人才政策传导楼市需求，短期内苏州房价存在抬头之势也是一定。

但这并不意味着苏州楼市会大涨，去年层层加码的调控政策已经将当地楼市流动性锁死。只要限售不放开，苏州楼市依然会比力稳定。

此外，苏州这几年的卖地收入也是稳居各大都会前五。

2019年的土地出让金高达1850.2亿，而拿地的项目也将悉数在2020年逐步供应，整个市场新房供应量是增加的。

数据泉源：中原地产研究中心

因此，苏州预计难以泛起供应紧缺、房价大涨的情况。

在去年多次被“黄牌”预警后，苏州要想真的给楼市松绑，也会讲求平衡和节奏感，好比这次的人才新政，从出台到落地，就留足了时间窗口，同时保证库存、留够了底牌。

可预见的是，经济苏醒、并逐步进入正轨的都会楼市会先后回暖。

由于疫情影响，被迫失去的“小阳春”，房企也会想尽措施夺回来！

下一个会是谁？

◎本文作者 | 齐以和

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