你以为只有新盘“价钱暴击”吗？No，这些才刚刚开始……

PART - 1

前天，我的同事写了《在西安，几多购房者一边信着“鬼话，一边逃避现实？》，从西安楼市存案价及意向挂号数据方面来分析了西安楼市，有兴趣的可以打开相识。

这篇文章是从市场角度，对预期市场的一个评判。

现在天我要说的，则是另一个纬度，也就是它的增补面：政策变化下，当下存量市场有何变化？

简朴讲，地价影响，未来入市项目拔高门槛升值已成定局；

反推当下，存量市场里的在售项目，正在发生着哪些改变？

PART - 2

你永远不知道即将入市的项目，会批出怎样的价钱！对吗？固然，你得加上一个前提：从去年年底开始。

因为在这之前的一年时间里，所有的一切都有迹可循。

时钟拨回2019年上半年，那正是一个楼市小阳春后的房企幸福周期，坐在长安区某项目的售楼部里，营销总跟我感伤：只要加推就不愁卖，我们现在剩下的货已经没有几个亿，一直想压一压节奏，把存案价备上去，但太难了。

同样在城西的某项目里，卖力项目推广的主策跟我说，示范区开放都两三个月了，可是存案价一直在博弈，我们想要的价钱和房管局给的价钱一平米差了5位数，还在协商。

尤其是从7月份开始。

一些开盘早的项目，前期卖的是毛坯价钱很低，所以想趁着全面精装交付的时机，毛坯改精装，把价钱好好涨一涨，获得的效果是依然维持原价。

那时的存案逻辑是什么？

你以前卖几多，现在就卖几多；还没开盘，好那就按你周边项目同类产物的售价来定；如果你周边没有项目在售，那就按环线同等地段的产物来对比。

讲什么我们低密、地铁近、精装造价高……再给你几百块一平，不能高了！

除非你像曲江印一样找了5个国际顶级设计机构设计，然后产物又绝对的超群，才气获得特别看待。

PART - 3

再来看一下最近的情况。

去年下半年大明宫三个项目的入市应当算是一个转折点，自此之后西安楼市新盘存案价开始松动，后续的浐灞欧亚国际三期批出3W以上的价钱，年后未央湖、雁鸣湖几个项目也备出2万以上的产物。

2020年的西安区域的三次存案价审批，11个项目突破审批，存案价不再“一刀切”实锤。

现在，新盘存案价真的无迹可寻。

这不是最重要的。

都会解封之后，最近一段时间我险些把主城区在售的项目都跑了一遍，获得了一个让人极为恐怖的消息：许多项目都准备改产物，或者加精装，或者提高装标，或者开新地块，或推出更大面积段的产物。

总之就是要提高价钱。

1.3万的项目准备拔高到1.5万，1.7万的项目准备打破2万大关，听说存案到这个价钱问题不大，他们称之为：试试水。

根据主流的140平改善户型，购房者买房要再加30-50万筹码。

这意味着，存案价审批放松之后，不只是你预期看好的新盘可能会拿出让你仰望的价钱，而且现在市场存量里性价比还不错的一些项目，都要开始追加杠杆，把以前没卖到的价钱找回来。

PART - 4

这完全是有可能实现的。

如果你熟悉地产开发，除了三五栋楼的地块，基本上一整块地在开发商的计划里也会分成一期、二期、三期，或者南区、北区之类，产物和计划也会有区别。

最好的地块，一定不会在前面推出。

所以在好的地块里，拿出更好的产物，备出更高的价钱，这完全没有问题啊！购房者也享受到了更好的资源。

但还是那句话，对大多数人来说，屋子的价钱都是第一位的。

谁都喜欢高新焦点区带指标的屋子，谁都喜欢星河湾的园林和低密，谁都喜欢金茂府的科技，谁都喜欢龙湖的别墅，谁都喜欢中海的大城生活……

但并不是最终都市选择。

PART -5

他们的依仗是什么？

我问了险些所有的项目老总这句话，如何让市场接受新价钱。抛却种种附加值的信息，我看到了所有话背后都直指两个字：

地价,地价,地价!

2018年尾开始的土拍浪潮，地价简直高到让人麻木，好比金泰南二环那块地，有人核算说最低需要卖到2.5万元一平才气保本。

放眼高新、浐灞、港务区、沣东、沣西、秦汉、泾河等等区域，要么已经存案的项目需要仰望，要么就是有高地价在做背书。

好，我是涨了

可是你不买，等候你的可能是更恐怖的价钱

这个价钱来看我们还是很温和的

你买，还是不买？

这是一个让人近乎绝望的逻辑，也不得不说，这是一个悲伤的事实。

当地价影响重新盘辐射到存量，普通购房者何去何从，这座需要追赶逾越的都会，如何留住人，也留住人心？人为与房价，房价与配套，配套与成熟周期，成熟周期与交付品质等等等等。

我已经可以预推测稿件背后的种种骂声——

有多汹涌，就有多无奈——

但这就是我看到和听到的故事和变化——

也许不久，就成了现实——

我是能写鸡汤的，也是能和你们站在一期骂市场的，但市场就是市场，你只能选择买谁人或不买，而不能选择它给你提供哪个。

你要听真话还是假话？

End

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