强劲反弹or极端深寒？疫情如何影响2020房地产市场

新冠疫情发作以来，就像一只从天而降的“黑天鹅”，迅速在全国伸张，那么想必大家也对疫情后的房地产市场走势比力关注，今天我们就来探讨一下。

现在许多人都拿2003年非典时期的情况与现在对比，所谓“以史鉴今”。

简朴回首2003年期间的房地产市场，我们发现非典的负面影响很是有限，房地产市场似乎对非典具有“免疫”效应。

详细来看，2003年全年的房地产数据十分漂亮：

商品房销售金额同比增加了32%，销售面积增加了26%；销售均价增加了4.9%，增速相比2002年还横跨1.2%。

非典前后商品房销售额和销售面积累计同比

1999-2005年商品房销售均价及增速

所以说我们看到近期市场上又泛起了“抄底论”的声音。理由就是2003年非典疫情事后楼市涨的那么好，那2020年是否又会迎来一波恒久行情？

从病情上来看，此次疫情与非典确实存在许多相同点，借鉴非典时期的履历，疫情对经济发生短期的负面影响是一定的。

但我们更应该关注的是两次疫情时期的差别（其中既有人口结构的差别，也有政策情况的差别），这样才气对疫情的影响有越发清晰的认识。

两次疫情房地产市场的本质区别

2003年与2020年经济生长的天壤之别就不再老生常谈，我们来看其他几个方面：

1、人口结构

2003年，中国人口总数13亿，城镇化率只有40%多，处在以改善居住条件为代表的新一轮消费结构升级中。

从人口结构来看，2002年和2003年尾，15-64岁年事结构的人群占比划分为70.3%、70.4%，就是说劳感人口不仅凌驾七成，而且处在上升期。

2019年，全国人口14亿，城镇化率到达60%。人口自然增长率由0.62%降至0.33%。2019年的劳动年事人谈锋8.9亿，占总人口的比重为64%。

先说城镇化率：相较于蓬勃国家80%左右的城镇化率，外貌上看我国城镇化历程并未竣事，城镇化率仍有靠近20%的提升空间。

不外，从各国履历来看，城镇化率从40%升至60%是快速增恒久，但从60%提升至80%则将步入低速增恒久。

因此，新一轮的城镇化历程或将履历更长时间，城镇化率增速将进一步放缓，期间部门省市或将陷入增长停滞的逆境。

再说人口结构：16年间购房主力人群的占比在连续下降，随着我国人口增速继续放缓，人口老龄化加速，劳动年事人口的淘汰成为恒久趋势，人口红利逐渐消失。

2、房地情况

2003年前后，我国的商品房无论是销售额还是销售面积，都出现出高速的上涨趋势。

一个主要原因是1998年我国才开始停止住房实物分配。主力购房诉求是安家置业，增量刚需群体不得不买，这就导致随后多年商品房购置需求很是旺盛，抗负面打击的能力很是强。

2001-2005商品房销售额及销售面积

然而近年无论是商品房的销售额还是销售面积增速，都泛起了连续的下滑。

现在我国有93%的家庭至少已经拥有一套住房，住民购房杠杆率在2019年到达34.36%，是2003年的3-4倍左右，购置力已经见顶。

现阶段主力购房诉求是改善居住情况，就是“住好房，住大房”，可是存量改善性群体是可买可不买的，一旦房地产市场有任何风吹草动，张望情绪就会占据上风。

2015-2019商品房销售额及销售面积

3、调控政策

从政策来看，2003年之前，房地产政策多以支持房地产生长为主，实际上央行在2003年年中前瞻性地出台了一些防止房地产过热的调控政策，可是力度很是有限。

更为重要的是，在2003年8月，有一个历史性的事件，房地产首次被明确为“国民经济支柱工业”，为随后近20年的生长奠基了基调。

进入2020年的今天，房地产市场正在履历最严厉的调控周期，治理层对房地产的定调是：“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，已然明确了行业的未来。

所以说，现在我们所处的地产市场与2003年有本质区别，我们不能简朴的拿疫情作为参考，就把相隔17年之久的房地产市场情况相提并论。

“疫情”下的房地产市场现状

现在疫情已经连续了一段时间，现在房地产市场现状又是什么样的呢？

凭据国家统计局公布的70个大中都会房地产数据，无论是从同比来看还是环比来看，无论是新房还是二手房，房价增速都处于下行趋势。

70个都会房价下行压力渐大

从差别地域来看，一线都会仍比力坚挺，甚至年头有小幅的回升，而二三线都会的房价则泛起了连续下降，这个特点二手房市场体现的更为显着。

70个都会（二手房）房价走势分化

总之现在房地产价钱数据仍在继续下行，不外这种下行趋势实际上发生在新冠病毒发作之前，也就是2019年中旬就已经开始泛起了。

那么在现在的防疫期，全国楼市近乎停摆。绝大多数一二线都会的售楼处均已暂时关闭，房企为了应对这一突发状况，都于第一时间推出了线上售楼处。

可是房价基本上是冻结的，也就是说有成交也没有代表性，现在很少有人会再去看房买房。大家都躲在屋里不出去，即便现在有成交也办不了过户。

可是就在这个冻结期泛起了一个重磅新闻：

2月16日，恒大一封秘密文件外流，许家印亲手签发，继推出网上卖房之后，恒概略75折卖房了。

我们来看这个操作背后意味着什么呢？

就是恒大已经提前在赛道上开始抢现金流了，从往年来看，二三月原本是开发商所期待的“小阳春”，如今却酿成了“小隆冬”。

这几年原来就是房地产行业洗牌的年份，许多大的房企都在努力并购小开发商，现在疫情加速了这种洗牌，谁跑的快谁才气活下来，否则可能就被并购或者倒闭了。

虽然这只是恒大一家的行动，可是后面各家房地产商或多或少或明或暗跟进的可能性比力大，我们可能会看到越来越多的房企花式大促销。

所以说至少短期来看，或者说从疫情没有消散的这个时期来看，房价仍然处于一个下行的短周期中。

然而，从购房需求来看，凭据一项统计数据显示：

现在97.6%的已有购房计划的消费者不会因为疫情取消计划。

这些人里又有47%预计按原计划购房，39%会先张望但还会买，11%希望提前购房，拥有自己稳定的寓所。

所以我们看到绝大部门购房需求只是延后不是取消，预计疫情事后，如果再叠加一些政策刺激的话，市场原来的那些需求不会冷却太旧。

未来房地产市场将发生哪些变化

这次疫情会给房地产市场带来哪些变化呢？首先需要清楚放任房价地价连续下行的结果。

现在百城的土地流拍率已经到达40%，创历史新高，土地溢价率回落至8%，也处于历史低点；疫情期间房企险些无销售回款，资金普遍紧张；如果这个时候房价再连续大幅回落的话，又会进一步削弱开发商拿地意愿。

2019年3季度以来土地流拍增多

土地溢价率2019年下半年后低位下行

我们加总我国金融机构贷款余额发现，涉房贷款余额占比一直在提升，2018年守旧测算都到达了54%，如果房价地价泛起大幅回落的话，将会带来系统性风险。

那反过来说我们能不能像以前那样，用钱币超发叠加拉动房地产这种很是手段呢？

从2014年供应侧革新到现在我们的经济手段的主线来看，钱币政策很是审慎，对房产拉动我们的上层更是慎之又慎。

但这两个手段其实还是会用，但不会用力过猛，别忘了我们的CPI还高企。2003年头的CPI刚刚由负转正，而2019年1月CPI同比是5.4%，所以说CPI原来就很高，要控制。

1998-2020年中国GDP与CPI增速（%）

再说房地产，如果想拉动的话，怎么拉？会再来一波全面上涨吗？

别忘了这两年我们脱虚向实刚刚取得了一定的成效，不能扭头就前功尽弃，所以我们认为不会有过猛的钱币宽松和房地产拉动的政策，从而对我们的实体经济发生挤出效应。

总结一下就是放水一定会有，但放水不即是洪流漫灌。各地房地产调控一定会放松，可是不会全面大幅放松。

我们再看一下当前羁系层的一些亮相。2月19日晚，央行公布2019年四季度钱币政策陈诉：

继续强调“房住不炒”，按“因城施策”的原则，加速建设房地产金融长效治理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

那么从政策上来讲，首先其实还是房住不炒，要因城施策。也就是说央行的定调没有任何的转变。可是我们认为从适度的灵活空间上来讲，政策还是会给予了一定的支持。

总之房住不炒的大帽子还在，而且也不想让更多的钱从实体流向房地产，所以差别的都会的房地产调控政策有可能会不停的微调，“用心”贯彻落实“因城施策”。

实际上，如果没有这次疫情，政策也已经在边际放松。

凭据我们统计整理，去年全年调控放松63次，其中4季度放宽23次，占了三成以上；全年调控收紧51次，其中4季度仅收紧13次。

随着四季度房价下跌都会数量大幅增加，温和刺激已然到来。叠加受疫情影响，土地市场下行、经济下行和财政赤字的压力大幅上升，逆周期调治手段将会不停出台。

我们可以看到，近期已经有多地涉房政策放松，融资也有所放开：包罗浙江、上海、无锡、西安、南昌在内的多个省市，相继推出各种涉房支持政策。

我们认为未来还将有更多都会在“因城施策”的框架下出台差别水平的楼市支持政策，现阶段各地政策的主要目的为“渡难关”，政策手段集中于为开发商减负、缓解短期资金压力。

尔后续将会有一系列的需求端刺激政策出台，需求端的调控政策将会有控制的放松。好比说利率会优惠，其实这个优惠已经有了，因为我们现在原来就处在降息周期。

2月20号的贷款市场报价利率中，与房地产贷款利率息息相关的5年期以上品种报4.75%，比上次降了5BP，所以利率整体已经开始下行。

MLF与LPR走势

另外也有可能也会降低首付的比重，让相对更多的钱流到房地产这个市场上，我们也看到有极个体都会在首付的政策上已经有所松动。

甚至在未来，不清除会有个体都会的限售会放开，甚至个体都会的限购政策会有所松动。但我们还是强调，地产政策会放松，可是会很有分寸，会分区域，会多变。

另外需要注意的是，未来许多都会，尤其是级别比力低的都会，也正好可以借着这次楼市放松的预期，收割一波小白。不仅可以收割当地小白，还要收割来自全国的小白。

最后总结一下，我们认为，此次疫情的负面打击对房地产市场而言是暂时性的，房地产需求可能延后但不会消失，二季度成交可能会泛起好转。

展望全年地产调控政策，“房住不炒”、“稳地价，稳房价，稳预期”的大框架短期内改变的概率很是低，但一城一策调控的思路下，各都会均有自主调控空间，在灾后经济重建的历程中，房地产作为重中之重，后续各个都会地产政策边际放松力度仍值得期待。预计除传统房地产市场有一定反弹外，旧城革新、都会更新力度也将加大。

但恒久来看，2003年之后的那种强劲反弹走势预计不会到来，随着城镇化空间越来越小，在“房住不炒”，房价不涨的预期和不少地域房价下跌的现实下，全国的房价并不具备连续的向上的空间。