超重磅！土地新政公布，房价要开跌了吗？

先插播一下今天的房价数据。

周一，国家统计局公布了2月份70个大中都会房价数据。

环例如面：4个一线都会新建商品住宅售价价钱环比持平，二手住宅价钱环比上涨0.2%。31个二线都会新建商品住宅价钱环比微涨0.1%，二手住宅环比持平。35个三线都会新建商品住宅价钱环比微涨0.1%，二手住宅环比下降0.1%。

同例如面：一线都会新建商品住宅销售价钱同比上涨3.5%，二手住宅同比上涨2.2%；二线都会新建商品住宅和二手住宅价钱同比划分上涨6.2%和3.0%；三线都会新建商品住宅和二手住宅价钱同比划分上涨5.9%和3.3%。

关于2月的房价数据，北哥评论两点：

第一，岂论是同比、环比，岂论是新房、二手房，岂论是一线都会、二线都会还是三线都会，2月的房价基本都是持平和上涨，只有三线都会的二手房环比下降0.1%。所以，国家统计局的数据，击碎了之前大家对房价大跌的担忧。

第二，凭据统计局的说明，2月份，70个都会中，19个都会新房没有成交，24个都会二手房没有成交。另外，即便有成交的都会，成交量肯定也不高。所以2月的房价数据，参考意义不大。

其余就没什么好点评的了，言归正传，来看“土地新政”。

土地新政公布，房价要开跌了吗？

上周，国务院公布了一份跟土地政策相关的重磅文件。

据新华社报道：3月12日，国务院公布《关于授权和委托用地审批权的决议》，赋予省级人民政府更大用地自主权。要求在严格掩护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”革新，革新土地治理制度。其中详细的政策所示主要是两条：

1、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

2、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部门省、自治区、直辖市人民政府批准。

首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

这一政策调整被不少媒体称为“土地新政”，不少带节奏的自媒体账号更是公布了一些耸人听闻的解读，说新政公布以后，土地市场供应将会大增，房价将会迎来暴跌，真的会这样吗？今天北哥就跟大家一起来看一看。

一、“土地新政”是怎么回事？

详细内容在上面都已经列了，主要就是那两点，不重复先容了。大家看不懂没关系，实际上对这个问题北哥也不能说是很是专业，可是我专门查了一些资料，希望能够给大家通俗的批注白。

我们先来相识一下配景，我们国家实行的是社会主义土地公有制，这就决议了我国的土地不能买卖，现在讨论的“买卖”实际上都是土地使用权的转让。

一直以来，国家对土地的治理，特别是对建设用地的治理是“从严、从严、再从严”的指导目标。好比此前，耕地凌驾35公顷，或者其他农用土地凌驾70公顷，如果要转为建设用地，必须上报到国务院举行审批，流程很是繁琐，尺度也很是严格。

而这次的新政实施之后，这八个试点省市就不用上报到国务院了，可以直接在省内审批。所谓的土地新政就是简政放权，简化了审批流程，提升了决议效率，至于其他方面，没有任何改变。

另外，本次试点的八个省市，大家看一下，包罗了北京、上海、天津、重庆四个直辖市，另有长三角的江苏、浙江、安徽，以及珠三角大湾区的广东（包罗深圳），基本上是海内政治、经济、文化最为蓬勃的地域，一方面规格很是高，另一方面用地矛盾也很是突出，所以很是具有现实意义。

二、土地新政对房地产市场有何影响？

一句话来归纳综合，土地市场是房地产市场的重要组成部门，本次土地新政，从恒久来看，会对房地产行业发生很是深远的影响，可是短期来说，可能很难有太大的实质性改变。

详细来说，有这么三点。

第一，土地新政有利于缓解土地供应的结构性矛盾。

大家都知道，我国的社会经济生长存在严重的地域不平衡：东南沿海生长较快，西北内陆生长较慢；大中都会生长较快，小都会及乡村生长较慢。已往20年，人口和资源都极速流入到了生长较快的地域，可是土地是不能流动的，而且国家对建设用地又存在着很是严格的限制，这就导致了土地供应的严重错位。好比有的都会经济比力蓬勃，人口流入较多，那就需要多增加建设用地，用来建设住宅、厂房、写字楼、商场、以及其他公共设施，而有些地域经济较为落伍，人口大量流出，那就可以少批一些建设用地，制止不须要的浪费。以前由于指标和审核都在国务院，所以地方政府很难操作，未来在审批权力下放之后，这种操作就具备了“理论上的可能性”。因此我们说，这次的土地新政有利于缓解土地供应的结构性矛盾。

不外，需要注意的是，本次土地新政只是涉及到了审批流程的简化，并没有涉及到供应量的松绑，也就是说总量还是国家控制的，这一点我们会在下面讨论。

第二，本次土地新政，不但单是针对房地产市场。

现在的经济形势，想必大家都很是清楚，自己就内忧外患，又突然杀出个“新冠疫情”，在这种形势下，国家下一步一定要扩大基建方面的投入，只有这样才气保证经济增长指标的顺利完成。固然，我们这里说的基建，可能包罗房地产，但绝不只是房地产，越发有代表性的可能是我们平时说的“铁公基”。而铁路、公路、机场、口岸、桥梁、通讯等基础设施的建设，都必须先行投入建设用地，而这些建设用地，都必须通过上面所说的土地审批流程。因此，在现在这个时间节点看土地新政，我们要跳出房地产的领域来看，只有土地审批流程加速了，下一步大基建的启动速度也能更快。

固然，这里还涉及到土地财政的问题，我们在下面再说。

第三，新政对房价的打击不大，房价短期也不会大跌。

在第一点和第二点后面，我们各留了一个尾巴，这里为大家解开。

第一个尾巴是建设用地总量的限制。这里另有两个制约因素，一个是我们国家始终坚持的“18亿亩耕地红线”，就是因为有这条红线，国家对农业用地转为建设用地的控制是十分严格的，纵然审批权下放到省市一级，可是建设用地的指标并没有放松，因此短期内土地供应量不会大规模增加。另外另有一条涉及到区域之间的不平衡，新政也没有涉及。好比深圳需要更多的建设用地，可是深圳的建设用地指标是有限的，新疆可能有建设用地指标，可是它又不需要那么多建设用地，这个矛盾光靠把审批权下放到省里是解决不了的，需要未来更鼎力大举度的革新。

第二个尾巴是关于土地财政。大家都知道，现在地方政府对土地财政的依赖水平很是之高，卖地是绝大多数地方的主要收入泉源。未来岂论国家想怎么刺激经济，地方政府都需要更多的钱，这些钱短期内恐怕还是需要靠卖地才气解决。而地价的决议因素是什么？我们在之前的文章中说过了，不是地价决议房价，而是房价决议地价，只有房价能够维持稳定和上涨，地才气卖得出去，地方政府才气获得更多的卖地收入，对此地方政府比我们清楚得多，所以我们才看到近期许多地方都在松绑调控，为楼市助力。因此，从这个角度来看，土地新政短期内也不会导致全国规模内房价的大幅下跌。

关于这第三点，我们总结一下，土地新政只是简化了土地审批的流程，可是由于总量没有任何放松，所以土地供应短时间不会大幅增加。另外，由于地方政府对土地财政的依赖，短期他们也不会允许房价大幅下跌，所以大家大可不必担忧。

最后我们来总结一下，中国房地产市场有四大到场方，划分是“政府、银行、开发商和购房者”。在上一篇文章中，我们重点讲了“银行”——我们的结论是银行现在拥有规模极为庞大的存量房贷，未来还会做更多的房地产按揭业务，要保证这些贷款不出问题，必须有一个前提，那就是房价不能大跌。今天我们说的是第二个到场方“地方政府”——土地新政公布以后，在建设用地审批方面，未来地方政府会拥有更多的话语权，但短期内地方政府对土地财政的依赖度难以降低，未来的建设又需要大量的资金，因此他们也不会允许房价下跌，否则土地就卖不出去了。

那有人会问，房价是地方政府和银行决议的吗？固然不是，房价恒久来看是由供需关系决议的，可是至少，政府和银行比我们越发相识市场，他们对市场的影响也更大。北哥所做的事情就是从他们的行动中去提前掘客一些纪律，并分享给大家，希望对大家的买房卖房决议起到一定的资助，祝大家好运！