涨涨涨！西安连涨47个月，还能买吗？

文 | 张岳

克日，胡润研究院公布《胡润2019年度全球房价指数》，中国27都会进入全球房价涨幅最高前50城，其中西安的体现很是亮眼。

已往一年里，西安房价涨幅为19.7%；已往三年里，西安房价累计涨幅为46%。 值得注意的是，到现在为止，西安房价已经一连上涨47个月，西安现在的房价仍在半山腰上，还是已经封顶？购房者应该怎样看待西安楼市？接下来做进一步分析。01从不缺政策支持西安房价为什么连续上涨，我们不谈经济、人口和工业，单说政策就够了。西安这座历史名城从不缺政策支持。中国第一个国际陆港：2008年西安国际港务区正式建立，目的为建设中国第一个不沿江、不沿海、不沿边的国际陆港。中国第七个国家级新区：2014年1月6日，国务院正式批复陕西设立西咸新区，至此，西咸新区正式成为国家级新区，是中国的第七个国家级新区。“一带一路”的起点：西安是古代丝绸之路的起点，2015年，国家民航局批复《西安国家航空城实验区生长计划(2013～2025)》，将西安国家航空城实验区定位为丝绸之路经济带对外开放的国际门户；2016年，国务院批复《西安市系统推进全面创新革新试验方案》。西安市便以全面创新革新试验为契机，加速打造“一带一路”创新中心。第九个国家中心都会：2018年2月，国家生长革新委、住房和城乡建设部团结印发《关中平原都会群生长计划》。《计划》明确提出，建设西安国家中心都会，至此，西安成为继北京、上海、广州、重庆、天津、武汉、成都和郑州之后，第九个国家中心都会。黄河经济带焦点都会：构建黄河生态经济轴带可以放大国家战略的叠加效应，有关于黄河经济带的“生长计划纲要”可能在2020年出台，而西安作为这一战略的三大焦点都会之一，将迎来重大机缘。高铁站台线规模排名第一：中国31个大型高铁站台线规模排名中，西安北第一。西安北位于中国陕西省西安市未央区，是西北地域最重要的、规模最大的铁路客运枢纽，西安北站是集铁路、公路、都会交通于一体的现代化大型铁路客运车站。

地铁客运量全国第九：2019年，在中国轨道交通的排名当中，西安地铁的客运量为全国第9位，而西安地铁客运密度是全国第一位。

泉源：21财经

为什么西安有如此多的政策支持，其经济在众多省会都会中却不太突出？这与西安的地理位置有关。在已往，海上商业在全球经贸体系中占据至高无上的职位，而西安离入海口很远，导致经济生长缓慢。随着时代的生长，类似手机、电脑这些高科技、高附加值的商品不再走成本低、耗时长的海运，而是走速度更快的陆运甚至空运，进而降低了海运的价值和战略意义。 随着高铁技术的生长，中国再次有了重振昔日陆权辉煌的机缘，西安作为古代丝绸之路的起点，占据中国地理的几何中心，将迎来千载难逢的生长时机。 网上甚至流传着一个越发浪漫的说法：“西安将成为陆权回归时代的长安。”02先声夺人“抢人才”在时代的机缘下，一个又一个政策大礼包向西安砸来，然而西安并没有被砸晕，正相反，他睿智的找到了这个时代都会生长的突破口：人才！

2017年5月，西安以猛虎下山之势加入“抢人才大战”中。西安市委、市政府出台《关于深化人才生长体制机制革新，打造“一带一路”人才高地若干政策措施》，提出23条人才新政举措，计划五年投入38亿，引才育才100万，为构建大西安“人才高地”描绘出壮美蓝图。 应届结业生留下来就有奖，在西安创业、就业有奖，高条理人才留西安更有大奖……在23条人才新政的吸引下，西安迎来人口的发作式增长，如下图所示：

2017年，西安新增常住人口78.46万人，新增户籍人口80.75万人；2018年，西安新增常住人口38.7万人，新增户籍人口81.19万人。 两年时间，西安常住人口新增约116万人，跃升为常住人口1000万的超大都会。户籍人口新增约160万人，这将孕育出巨量的住房需求。人有了，钱还远吗？市场由供需决议，短时间内，随着大量“新西安人”涌入市场，一定造成供需的失衡，在商品房住宅去化周期不停缩减的情况下，西安必须加速土地供应速度，减轻房价上涨压力。

如上图所示，从2015年到2019年，西安土地出让金在不停攀升，从200亿的数量级跃升到500亿的数量级。

从房价上看，西安房价连续上涨，2016、2017、2018三年时间的涨幅比力突出，从7500元/㎡上涨到12000元/㎡，涨幅高达65%，2018-2019年房价趋于平稳。对此，许多人会发生诉苦，以为西安吸纳大量人口，只是为了炒高房价，利便卖地，这种过于依赖土地财政的生长方式无异于“饮鸠止渴”。 上面这种明白是过于片面的，除了北上深，没有哪个都会能离得开土地财政，本就输在起跑线上的西安，急需大量人才和资金用于基建、交通、文卫、社保等方方面面的都会建设。 更况且，全国各大主要都会都是这个玩法，杭州2018年的土地出让金为2501亿，武汉、郑州、成都、重庆等都会2018年土地出让金都凌驾千亿，而西安2018年土地出让金仅576亿，仍有较大差距。 现实就是这样残酷，“人才”这块蛋糕就这么大，如果你不去抢，你就失去了都会生长的话语权，西何在抢人才大战中能够先声夺人，拔得头筹，是每一个西安人都应该感应庆幸的。

从2014-2019年的GDP数据中，我们发现西安仍保持着较快的GDP增速，近三年的GDP增速划分为19.4%、11.8%、11.6%，远高于全国平均增速6.6%。这讲明，西安的经济生长势态良好，而且具备很大的潜力。 西安房价虽然已经一连上涨47个月，但相比于其它省会都会，西安的房价仍处于一个较为合理的区间，也就是说西安房价还不算贵。加上人口红利、交通红利、政策红利等多重因素的叠加，西安的房地产市场仍存在较大的上升空间。03重点关注区域那么现在想在西安购房，应该关注重点哪些区域？首先看看西安的最新都会计划： 2018年11月14日，官方宣布了《大西安2050空间生长战略计划》，涉及都会计划、建设、生态、区域等多项内容。在以西安、咸阳、渭南、杨凌、西咸新区为主体的约1.76万平方公里计划规模内，实施“北跨、南控、西进、东拓、中优”空间战略，促进大西安与周边都会协同生长，配合打造国家一级都会群。

北跨：向北跨过渭河，打造渭河世界级滨水景观带，使渭河成为交通带、经济带、生态带、文化带、旅游带；推进富阎一体化，使渭北区域成为工业新重镇、都会新组团。

南控：把秦岭作为国家中央公园来打造，不搞大开发，齐抓大掩护，使秦岭北麓成为绿色经济带、旅游休闲带、生态大屏障、都会大花园，重回“悠然见南山”的田园生活。

西进：对标雄安新区，建好西咸新区，推进西咸一体化，使大西安进入“双子城”时代。

东拓：超前谋划、主动推进富阎一体化、西渭一体化，整合东部板块，使东部区域成为开放新高地、国际化大通道、服务业增长极、都会新组团。

中优：凸显焦点区九宫格式，延续都会肌理，提升历史街区，实施都会有机更新，疏解人口、降低密度、提升品质，彰显千年古都秘闻，建设中华民族共有精神家园标识地。

看完“工具南北中”，有些读者可能已经有些蒙了，其实很简朴，泛起生态、绿色、古修建的都无需重点关注，泛起科技、创新、服务业、国际化等字眼的则要重点关注。 都会的生长，为了掩护绿色生态情况和历史文化遗产，一定会牺牲工业的生长空间，如新城区，城内有许多古修建和旅游区，为了掩护这些历史文化遗产一定影响都会单元的更新，事实上西安已经不在城内供应土地，城内的房价再无升值潜力。

西安这样弘大的计划，在篇幅限制下纷歧一先容，只先容几个购房者需要重点关注的区域：1、高新区预算富足首选高新区。高新区是“一带一路”上的科技新城，拥有世界500强企业项目194个，被称为“丝路硅谷”。 高新工业吸引高素质人才，高新区汇聚了西安的科技企业，科技人才，是西安经济最具活力、商务最为集中的区域。同时，高新区配备有优质的教育资源和医疗配套。 未来西安房价的天花板就在高新区，缺点就是高新区已经很是贵，均价靠近2万。2、曲江新区不差钱、对生活品质有要求的富豪首选曲江新区。曲江新区是我国的文化工业国家级示范区，5A级景区和生态区。境内有曲江池、大雁塔、大唐芙蓉园、寒窑、秦二世陵、唐城墙等风物胜景奇迹及历史遗存。 自然资源、景观资源能够提升房产的价值，尤其是不行复制的历史遗迹。曲江新区居住气氛成熟，交通便利，产物富厚，虽然升值潜力不如高新区，但具有一定的收藏价值，是西安楼市的“奢侈品”。3、浐灞生态区预算有限，追求生活品质的刚需首选浐灞生态区。相比于高新和曲江，浐灞的生态情况一流，浐河、灞河领悟，拥有水域12平方公里，绿地1950万平方米，200多种鸟类，被称为西安的小江南，适宜居住。 浐灞楼盘的供应量大，以刚需为主，升值潜力一般，但很是宜居，同时离主城区也不远，区域内的教育资源尚可，价钱相比于高新和曲江要自制许多。购房的主要参考因素是4地铁和河景。4、沣东新城沣东新城是西咸新区唯一限购区域，距离主城区最近，是西安的西大门。西咸新区大部门工业都落在沣东新城，其生产总值占西咸新区的60%。 沣东新城有计划，有工业，有潜力，但需要时间。沣东是“未来高新”，从区域的价钱和产物来看，更适合改善型需求的购房者。 其它区域，长安区、航天城、经开区、港务区也都有价值，但没有以上四个区域那样特点鲜明，购房者需联合预算需求自行选择。