疫情竣事，就是房价下跌的开始？

2020年，一场突如其来的新冠疫情，不仅对14亿中国人的社会生活造成严重影响，更是对中国经济造成不小的打击。疫情发生的多米诺骨牌效应扩散到各个行业，房地产也成为此次疫情中最“受伤“的行业之一。

1月末以来，全国数千家售楼处关闭、新项目推迟开工、土地出让延期，楼市基本处于停摆状态。没有进账，加上大量的到期债务，利息支出和治理用度，足以让一些小房企面临生死危机，即即是大房企，如果欠债过高，且到期债务集中，资金压力也不会小。

因此，疫情事后，房企必须集中全力追赶业绩，加速销售回款。降价无疑是最有效的方式。那么，房价到底能不能大降？疫情事后是买房的好时机吗？哪些都会房价会大幅下降？即即是业内专家恐怕也不能给出精准的回覆，可是围绕这些问题我们不妨做一番讨论，或许从中可以看到一些市场时机。

01

疫情对楼市影响几何？30城一天成交50套

据克而瑞宣布的最新房地产数据，2020年1月，中国房地产销售TOP 100企业单月操盘口径销售额累计到达了5097.05亿元，环比上月降低12%。有凌驾60个都会的售楼部暂停营业运动，线下售楼全部停摆。

中国证券报2月数据显示亦如此，现在2月份已过了20多天了，许多都会的线下售楼部依然仍在关闭之中。2月10日是国家划定的节后陆续复工日，许多企业已经开始逐渐恢复了生产，唯独房地产行业依然没有开张的意思，售楼部和房地产中介公司仍然处于蛰伏状态。

而实际上，现在为止已经不止60个都会暂停卖房，人们只能待在家中，各个小区收支人员都受到限制的情况下，基本上每一个都会都不存在线下销售的情况，所以说，“房地产暂停”是最真实的说法。

就在房地产线下基本停摆的同时，凭据中房网数据，有凌驾147家房企线上卖屋子，可是凌驾90%的人认为不能接受网上买房；另有80%的人宁愿延期买房计划，也不愿意线上购房。

凭据中金宏观研究公布的2月11日经济日度追踪陈诉数据，在2月8日-2月9日，全国规模内有30城房产销售成交量仅仅为0.5万平方米，比上一年的同期水平下滑了约莫90%。一天的时间里，30个都会房地产生意业务乐成才5000平米，如果根据我国的平均商品房面积100平米盘算，一天才成交50套左右。

第一季度，房地产基本恢复无望。

02

雪上加霜？地产商债务如约而至

开发商最不愿见到的一幕也陪同着疫情到来，那就是房企的债务如约而至。

数据显示，2020年95家典型的房地产开发企业一共有到达5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券同比上浮到达43%。其中，1月、7月和11月均是开发商偿债的岑岭月份，这三次划分需要偿债额到达616亿元、615亿元及662亿元。

一方面，屋子欠好卖，自然无法回款，另一方面，债务压顶，无现金支付。众多中小开发商压力骤升。

凭据法院的官网数据，在开年后的短短39天时间里，就显示有凌驾95家与房地产有关的企业宣布破产。在这其中，大多数都是二三线都会的中小房企，更多的是与运营和资金债务有莫大关系。

如果房企短期内不能解决资金压力，那么降价回笼资金也不是不行能的操作。

03

二手房普遍处于降温通道

二手房业主的售房迫切性与开发商相比则要低不少。然而，许多都会二手房市场本已处于降温通道，受到需求延迟入市以及新房市场影响，现金流压力较大的小部门业主也开始思量降价出售。

以深圳市场为例，“房住不炒的时代，我终于感受到了压力，在深圳有3套屋子，宝安一套、罗湖一套、前段时间在灼烁也买了一套，现在很纠结，在想要脱手罗湖那套屋子，那是我买的最早的屋子，可是现在脱手有点难题，挂牌4个月无人问津，年后大家都在降价想脱手，我还是想等过段时间再看看。”45岁的乔先生这样说，“2月份疫情突发事件，我的屋子越发无人问津。不少朋侪劝我，‘碰上疫情，那么多业主都降价了，要否则你再降降试试看？’降价卖真的很不情愿，但不降价又没人买，拖着更累。”

事实上，深圳部门地域的二手房市场上有许多像乔先生这样的业主在挣扎。

美联物业深莞惠董事总司理江少杰预计，疫情事后需求反弹的同时，深圳二手房价或将回落10%左右。

04

政府态度会否转变？第一个！降首付了！

事实上，此次受疫情重创的不仅是开发商。开发商不卖屋子就没钱买地，地方政府就没有收入。某种水平上来说，许多地方政府的土地财政在一季度颗粒无收。 因此，西安、杭州、苏州等多个都会已经出了一些地产微调的政策。

河南省驻马店市克日更是公布《关于进一步规范促进房地工业平稳康健生长的意见》，出台17项稳楼市政策。其中划定，用公积金购置首套房，最低首付比例由30%下调为20%。这也是近期首个踏足需求端的房地产政策。

据机构统计，此前已有近50个都会公布种种力度的稳楼市政策，但其着力点主要在缓交土地出让价款等缓解企业流动性压力上。与之相比，驻马店此番政策力度可谓上了个台阶。

普遍性看法认为，疫情事后，房价会在一段时间内下跌，甚至三四线都会还会有一轮价钱战。近期恒大等房企声势浩荡的打折促销行动似乎也印证了这一点。

可是各地松绑政策越来越多，力度似乎也不停加大，疫情事后，房价还跌得下去吗？

只要中央“房住不炒”主基调稳定，相信个体地方政府的小打小闹，恐怕还不能影响大局。

05

现在是买房好时机吗？这些都会重点关注

这段时间屋子的需求是最低迷的时候，只有1/10的人在买房，没有职业炒家，也没有人跟你竞争。也就是说，现在需求在最低谷，供应稳定，对刚需来说，是个很好的买房时机。

中国国家统计局17日公布的数据显示，2020年1月份，70个大中都会中，有32个都会二手房价环比下跌，33个都会房价环比上涨，5个都会房价持平。与上月相比，房价环比下跌都会数量显着增加，上涨都会数量淘汰。一连8个月，70个都会中有20个及以上都会二手房价下调。二手房方面，32城房价环比下跌，延续了2019年普降的态势。

那么，疫情事后，哪些都会的屋子最有下跌的可能呢？

1、武汉

受此次疫情影响最为严重的武汉首当其冲。现在武汉全城的新房二手房基本暂停生意业务了，一旦重新启动，利空最终反映到价钱上是在所难免的。

此外，现在武汉房价整体上比成都贵20%左右，可是从经济实力上看，武汉和成都旗鼓相当。2018年武汉的GDP是14847亿，全国排名第九，成都的GDP是15342亿，全国排名第八。

综合各方面，成都在软硬件上都不输给武汉，那么武汉现在的房价比成都贵20%，就显得不是那么合理了。

因此，大略预测，受此次疫情影响，武汉前期部门房价虚高的区域下跌15%，是完全有可能的。而像离华南海鲜市场最近的几个小区，另有疫情大发作前举行万人宴的百步亭小区，部门二手房泛起20%的下跌，也屡见不鲜。

2、山东省：青岛、济南、烟台

刚刚宣布的第四轮经济普查数据显示，2018年山东全省GDP从之前的76469亿元，被挤水到66649亿元，缩水了9820亿，挤掉12.8%，靠近万亿。要知道甘肃和青海两个省一年的GDP加起来，也就万亿出头，一个山东省，把甘肃、青海两个省挤没了。

青岛GDP从12002亿元下降到11000亿元，挤水幅度8.5%，以此类推，今年轻岛整体房价，继续回调个8.5%，也算在合理规模区间，可以接受。

2019年，济南楼市其实已经回撤了10%左右，可是现在来看，作为在这一轮上涨中险些翻倍的济南楼市，在全省GDP被挤水12.8%的大前提下，房价下行压力可想而知。

如果青岛房价大幅调整，烟台房价没有不跟进的理由。因此，2020年，烟台房价下行压力，不比青岛小。

3、天津

通过全国第四次经济普查效果，天津的GDP数据，用四个字来形容就是：惨不忍睹。

2018年，天津市宣布自己的GDP是18809亿，而经由国家经济普查之后，发现天津2018年GDP只有13362亿，直接砍掉了5446亿元。天津的GDP，被挤水28.9%。挤掉水分之后，天津的GDP全国排名从第六下滑到第十，如此看来，短期内天津的房价还没有到底，不能说就要像GDP那样大幅下挫，但肯定另有进一步下降的空间。

因为三分之一的经济规模被挤掉，史无前例，而且预计也不会有厥后者了，这对于市场信心的攻击，实在是太大了。

4、哈尔滨 长春

由于经济大情况不行，哈尔滨和长春的房价，在东部省会都会中属于垫底型，但即便如此，在上一轮房价普涨之下，哈尔滨、长春也纷纷过万了。

然而这里的大情况，其实并未改变，人口还在连续流失。而且正如山东GDP被疯狂挤水一样，这次经济普查，吉林和黑龙江也很惨烈，划分被挤水3820亿和3531亿。数字上看起来没有山东的9820亿那么恐怖，可是这两省基数原来就低，因此算比例的话，山东挤掉的只有12.8%，而吉林被挤掉了25.3%，黑龙江被挤掉了21.5%，都快和天津差不多了。

此外，据社科院的一份权威陈诉，四大一线都会北上广深，除深圳房价独矜持续上行，北京、上海、广州等都会继续调整。其中，北京房价下调速度要快于其它一线都会。与2017年4月最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%。

另凭据观察信息显示，43.9%的受访者认为房价会小幅下跌，27.6%的受访者认为房价会保持稳定。观察还发现，仅有8.5%的受访者表现受疫情影响取消买房计划，绝大部门有购房计划的消费者只是推迟或张望，消费者的购房意愿并没有受到较大打击。

诸葛找房数据研究中心国仕英称，预计在疫情竣事之前，市场情绪较为降低，市场均价保持平稳或下滑趋势。但随着疫情的竣事，市场逐渐回归正轨，市场活跃度逐渐增强，市场均价会有所上涨。天风证券研报亦认为，住房需求并不是普通的消费需求，不大会因为短期的疫情影响而需求消失，更多是递延了，因此不清除3-4月或许会泛起小阳春，但又由于经济损失的客观存在，房价涨幅或将不及预期，导致商品房销售额增速不及预期。

那么，至于到底要不要买房，啥时候买房才是最佳时期，相信你心里已经有了自己的计划。

参考资料：

《欧神：现在是买房的好时机吗？》 功夫财经

《今年，这10个都会的房价最有可能下跌！》 功夫财经

《第一个！降首付了！房价还会跌下去吗？》 中国新闻网

《比起房价下跌，“这1信号”泛起，开发商最担忧的一幕还是来了》 楼市指闻

《深圳二手房业主哭了 手握3套房 降价15万卖不出去》 中财网

《疫情下购房者观察》 中国经济网

《降首付、贴钱……多地麋集调控楼市，疫情事后房价走势如何》 新京报