疫情竣事，就是房价下跌的开始

智谷君语：

疫情打断了我们的正常生活，商业运动中断，不少中小企业也开始支撑不下去了，而现金流紧张、库存积压的房企更是危险。最近这几天，银根开始松动，不少地方也出台相识救房企的新政，那么，疫情竣事后，房价还会跌吗？

◎作者 |猫叔

◎泉源 |猫叔聊地产（maoshuhouse）已获授权

最近和不少地产朋侪聊了聊，疫情下的房地产市场。从他们不停的叹气和紧锁的眉头中，我总结出了以下几个看法。

可能有对有错，鉴于多数人已经很多多少天不出门闲的发慌了，我们可以一起讨论下。

疫情竣事后，房企会降价卖房。

我不敢说，疫情竣事之后，所有的楼盘价钱一律下调，这样太不靠谱。可是有相当可观数量的新盘会打价钱战。

为什么这么笃定呢？

老实说，让房企出血其实并不容易。因为绝大部门开发商宁肯多发债，多乞贷也不会降价促销。

因为市场上的小白向来是买涨不买跌的，房价涨的时候，纵然连夜排队，需要百万验资也要买，房价跌的时候，纵然开发商哭着喊着已经是赔到底裤的价钱，大部门人也不认账。

更况且，如果降价的楼盘是老楼盘，前期买了房的业主，那是要砸售楼处维权的。

这都是以前真实发生过的事情。

所以开发商不会轻易降价，除非到了发债融资难、销售回款也难，除了降价没有其他措施的时候。

纵然出台利好政策，也一时无法解决房企的燃眉之急。

比力关注房地产的朋侪可能知道，最近两天许多地域出台了一系列的对房地产利好的政策，不乏一些媒体和销售炒作，但总结下来，无非就是以下两种情况：

1、地方上公布减缓土地出让金交付、放开预售资金的羁系等等政策。

2、部门都会房地产协会要求取消限购限贷等措施，努力救市。

以现在的情况来看，这种利好是极其有限的。地方上的政策，基础目的是缓解房企现金流压力，防止泛起资金链断裂的风险；至于房地产协会的一厢情愿，能不能执行也还欠好说。

所以现在能救命的措施基础没有，对现金流紧张的公司来说，只能起到缓解的作用，如果接下来1-2个月依然没有销售额，很可能就是大房企割肉买房、小房企的生死决议时刻。

我们来看更为关键的一些信息，来佐证如上判断：

1、从2020年1月25日到2月10日这段时间，95家典型房企完成春节发债融资的，仅仅有4笔，金额不足百亿，对比去年淘汰了86%。（数据泉源：克而瑞）

2、更恶化的情况是，2020年3季度开始，房企们会进入偿债岑岭期，如果2-3月融不到钱，卖不出屋子，那很可能连债务都还不上。

3、另有一个细思恐极的数据：平安证券测算，A股上市房企钱币资金对刚性现金流出的笼罩率是0.5年。也就是说在不思量谋划性收支的情况下，地产公司只能支撑约半年的人为、利息与税款支付。

如果思量到谋划运动流出(土地分期付款、预售衡宇建安等)，根据按谋划运动现金流出下降50%来看，地产公司只能支撑约3个月的人为、利息与税款支付。

看来不仅中小企业难，销售额千亿的房企也真好不到那里去。这两天，旭辉团体CEO林峰说过让业内人感受至深的一句话：库存是房企的癌症。

“库存，特别是现房库存和滞重库存，就是消耗资金成本的癌症，会占用名贵资金，吃掉仅有的利润。”

消灭癌症的方式，就是尽可能快速的甩出库存。

乐观的分析，根据钟南山教授的说法，疫情有望4月份之前竣事。那么4-5月份，是比力好的购房时机。

根据往常的老例，开发商们每年春节后都市炒作小阳春，收割一波客户。

这么做，是因为开发商完全把我们的消费习惯看透了。一是大多数人有节沐日拖延症。请想想，快到过年的时候，你是不是都没什么心思事情了，就想着赶快放年假，纵然有买房买车的计划，也习惯等过了年再说？

再一个就是，大多数事业、企业单元，都有年终奖，待遇越好的企业，年终奖越丰盛。拿了这么一大笔钱，不花都以为对不住自己。

所以过年这段时间，市场上难过的积攒了一群有钱，还计划看房的人。换作你是开发商，不抢收一波，你也欠好意思。

不外今年小阳春肯定泡汤了。疫情的影响，彻底打乱了这波抢收的节奏。

疫情事后，思量到大家对疫情的恐惧，开发商不会连忙做泛起大规模的开盘、选房运动，纵然售楼处正式营业，也是逐渐的、陆续恢复带看量。那么或许在4-5月份这段时间，就是一个成交的空窗期。

空窗期是你进入的最好时机。这个时期多数人还在张望价钱、担忧疫情影响、甚至没有详细的买房目的，市场刚刚觉醒，开发商会拿你当亲人一样看待，尽可能给予最优惠的价钱。

总的来说，我认为上半年的成交量不会很乐观，泛起抢购潮的概率很低，小阳春也不会这么快反弹。

上半年买房捡漏的时机，可能比下半年要多。

推演下半年的走势：

最先一波入场的，永远是刚需。后续的市场情况，要看刚需群体的成交量动员。

如果成交量比力乐观，那么偏向于改善、投资的群体会第二波进入。市场也会由冷转热，由跌转涨。

所以不清除下半年市场小热的情况。

也没有须要因为降价而买不喜欢的屋子。

现在市场炒房投资的人群已经很少了，大部门还是有真实居住需求的人在买。在家这段时间，不妨好好做做作业，到底需要买总价几多、哪个地段的屋子。

归根到底，屋子还是用来住的。纵然楼盘降价，但户型你不喜欢，地段距离你上班、日常生活的地方很远，交通也不利便，又为什么要因为自制而买呢。

买房的目的不是为了薅开发商的羊毛，而是为了改善生活。

不知道大家有没有同感，在家宅着的这段时间，以前注意不到的琐碎小事，却成了来之不易的小确幸。

以前你可能嫌弃怙恃唠叨，但现在你会以为家人康健最重要，能被唠叨也是一种幸福；

以前你可能诉苦老板抠门、同事事逼，但现在发现有个稳定的事情真好；

以前你可能很讨厌上下班堵车、外卖送货不实时、地铁人流拥挤，现在你会发现，一个秩序正常的社会是何等名贵和难过。

所以屋子并不是全部。

我闺蜜跟我说，她每年都不爱回老家，每次回去家里亲戚总问，买房了么。买车了么。一个月赚几多钱啊。

但谁又能想到，2020年的我们，需要的不是车自由，房自由，而是口罩自由呢？

如果说我能从这场疫情中感悟点什么，那可能也就是简简朴单的四个字——

珍惜当下。

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