杭州楼市点评：二十年后的屋子，是百万房价吗？

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提问：房哥你好，现在的屋子越建越多，人口出生率逐年降低，根据这个双向趋势，二十年后的房价，房价是均价百万？一文不值？

回覆：说到人口，全球人口都可能负增长，其主因是贫富差距限制了人的生育意愿，六七十年大家一样穷的时候生育意愿是最强的，所有人在一条起跑线上，越蓬勃贫富差距越大，参照蓬勃国家。

二十年后的2040年，人人有车有房，买房是一件很普通的事情，房价会作为一个正常的价值存在，它不会是均价百万，也不会一文不值。它切合正常的商品价值。从消费者的角度看，在以后的房价趋势里，屋子会有越来越多的普通人买得起，住得起。

提问：房哥，看您的文章现在都没睡。小户型的屋子，用公积金贷款的，3.25的利率。现在想卖掉，投资个大屋子，可是想到现在利率是6.3左右，就以为划不来，需要您来帮我下定刻意。这个屋子现在增值了50多万了。

回覆：平稳期适合优化资产设置，小户型占房票，且总价涨幅不如大户型，且已经升值，除非是光谷焦点区的小户型，其他地域的建议出掉，置换大户型。另外小户型出掉之后还是首套，可以再申请公积金组合贷。

提问：房哥你好，请问杭州屋子值得买吗？我不知道买杭州还是上海，有点难以选择，我是杭州的拆迁户，可是我的儿子在上海念大学。

回覆：上海的浦东开发开放20多年，不仅彻底改变了上海人“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的思想看法。如今浦东无论是都会面目还是房价水平，都已全面逾越浦西。

如果把长三角看成一个更大规模的都会来看，上海的生长已经饱和，好比浦东开发开放前，谁人经典而又成熟的浦西；而杭州未来的5年将是这座都会前所未有的政策、城建、人口和生长红利的集中释放期，好比当年生机勃勃的浦东。杭州正在快速成为一个大杭州，而上海已经成为了上海，到达了顶部的天花板。建议你买在杭州。

提问：房哥，如何管理无息贷款？

回覆：详见知识星球内部门享《独家，全面分析无息贷款方案》

提问：房哥，我是浙江大学研究生在读，怕房价上涨，集全家六个口袋，想买一套90㎡左右的小户型作为投资，摇了半年多时间，这次摇中了崇贤的承安·源翠府，离紫金港校区有20公里远，也没有地铁，不知该如何选择？或者老师您有其它的推荐吗？

回覆：离紫金港近不近，不应该成为你的判断尺度。因为等买的屋子交付了，你也结业了。更多要看你以后，可能去那里事情。如果在未来科技城事情，住在崇贤就有点远了；在市中心的话，还算利便；如果在江南岸又贫苦了。

崇贤可以买，但肯定没法算百搭的选择。除了位置，投资还要看屋子，你选的这个楼盘，开发商如何，产物如何，也很关键。你选的屋子唯一的信息差池称就在开发商的水准，因为第一次来杭州。想入手也可以，不想买也不要难为自己，虽然这次它的中签率不算高，但接下来的时机还是会有。这个屋子对你的受用度来说，普普通通吧。

就大致判断下，你以后可能从事的行业会在那里。如果是未来科技城，那就在周边买房。好比南湖明月之类的，虽然不用摇号，但不代表就不值得买。接下来还会泛起像杭语蓝庭之类的选项。如果在滨江上班，可以看看义桥或是空港新城的偏向。大致上，就以事情区域为基点，稍微盘算下那里更合适。

提问：房哥，苏州地铁5号线沿线有200万左右及以下的新房吗？

回覆：地铁5号线从度假区到园区，200万及以内的新房集中在胥口和度假区一带，现在新房有龙湖大境天成、旭辉公元萃庭、新力云语铂园、北辰观澜府等项目。

提问：房哥你好，九堡公寓双门双钥匙能租几多？

回覆：租金或许在6000多一点。

提问：房哥你好，杭州在校大学生可以买房吗？

回覆：1、在校大学生，户口已经迁到学校团体户口的， 可以在杭州买住宅1套，再买就限购了； 2、户口没有迁到学校团体户口，杭州限购规模内住宅一、二手都不能买，可是可以买旅店式公寓、商铺、写字楼；或者可以在不限购规模买住宅，就是稍微远点，好比：临安、桐庐、建德、淳安等。详见知识星球内部资料《突破限购，多种方法完美规避所有风险》

提问：房哥你好，问一下绿城在杭州城区有哪些楼盘值得入手？包罗年内要出的新盘。谢谢

回覆：今年2月份，绿城揭开杭州的四项新楼盘。

1，绿城·桂语听澜，奥体板块，总户数：428，总车位：720。预计交付时间：2022年10月。对外放风价4.2W/㎡。总共12栋楼。

2，绿城·春来晓园，城东板块，总户数：1042，总车位：1290。预计交付时间：2022年10月。价钱待定。总共11栋楼。

3，绿城·春月锦庐，城东板块，总户数：414户，总车位：498个。预计交付时间：2022年6月。价钱待定。总共11栋楼。

4，绿城·东风金沙，金沙湖板块，总户数：1290户，总车位待定。预计交付时间：2023年6月30日。价钱待定，总共11栋楼。

以上均为还未首开的全新四大楼盘，绿城物业。

提问：房哥，我户口在温州，现在有两套屋子，一套在温州，一套在宁波。欠债350，年入70。请问，如果在杭州买房投资的话，建议建仓几多？杠杆加到几多呢？还请房哥多多指教！

回覆：建仓几多完全看你计划投入几多资金。你这种情况适合全款再抵押，每套耗资50万左右。单套杠杆率付三贷七不会凌驾70%。综合杠杆率看你用ABCD哪种算法了。年总月供=年收入是一般人的极限。

提问：房哥你好，请问买杭州湾四周嘉兴海盐的屋子升值空间怎么样

回覆：海盐地处于长三角的中心，杭嘉湖平原的要地，同时受上海多数市圈，宁波多数市圈，杭州多数市圈的辐射，地理位置，交通位置都是极好的，是可以买来作为投资用途的。

提问：房哥，想在杭州定居的女生，现在在西湖区事情，首付80万，想在西湖区买个小二居，最重要的是要出行利便，该思量哪几个地段和小区，二手房与新房都可以，自住。

回覆：可以思量三墩地段，景溪北苑，地铁口2号线，800米距离。都市阳光嘉苑，地铁口2号线，1200米距离。都市水乡水秀苑，地段最佳，地铁口三墩站，300米距离，小区劈面是龙湖天街。

提问：房哥你好 我想买绍兴杨汛桥西江望府的屋子 你说怎么样 那里是地铁一号线有千米左右 值不值得买 谢谢

回覆：欣明西江望府，周边没学校，医院离得远，地铁实际距离是2KM以上，而不是1KM。适合纯刚需买，价钱还是可以的，柯桥区比这个价钱低的基本上没有了。以后生长起来至少需要10年时间。

提问：房哥你好，500左右的预算，三房需要学区，初中也要好点，现在纠结钱江新城的钱江x苑和滨江的高新实验四周，钱江苑就是居住品质没滨江好，滨江呢又稍微远了点，而且高新实验和钱江新城实验未来哪个好也不确定，您看怎么选呢。

回覆：钱江X苑是钱江新城被拆迁户的回迁房，小区住民原来都是郊区五福村村民，敲敲打打办点农村习俗的事情是经常有的。可是优点也很显着。

1、江干区人民政府边，基本已是老江干区最好的地块了。周边一公里规模内万象城、庆春银泰、邵逸夫医院、市民中心、杭州图书馆、市区两级少年宫，江干区体育馆、采荷实验学校、钱新实验学校等等基本上是江干区、新城两块最好的配套全在这里了。

2、基本上是凯旋路和城郊农民回迁房，多层小高层为主，虽然农民多了点，但起码祖辈全是老杭州了。3、交通距西湖5公里左右、武林门7公里左右，滨江区倍一倍是要的。如果是为了学区，建议是钱江，如果是为了居住情况，建议是滨江。

提问：房哥你好，上半年买房，应该怎么选？

回覆：俗话说得好，冰冻三尺非一日之寒，房价都是一点一点的累积增长起来的。随着时间的推移会逐步上涨，纵然每月涨1%，那半年下来也涨了6%，而这些钱其实都是可以省下来的，只要你敢于早点脱手，实时脱手。买准地段，买准屋子。详见知识星球内部资料《买房裂变详细操作方法：一变二，二变四》

提问：房哥，三月份房贷利率调整，买房有影响吗？

回覆：短期看，有利于存量贷款的购房者，相当于降息，因为LPR短期降低是趋势，特别是在2020年，降息降准是趋势。对购房者来说，100万贷款30年，平均月供淘汰30元，30年合计淘汰月供10890元。简朴说，基准利率转为LPR后，就转不回去了。这意味着不久的未来，基准利率这个说法会成为历史。

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