房价上涨是否属于情势变换？能否以此为由请求调整衡宇买卖价钱？

最高人民法院

签订衡宇买卖条约后房价大幅上涨属于正常的商业风险，故不能依据情势变换原则请求调整生意业务价钱

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我国房地产市场多年来连续火爆，房价的涨跌牵动着人们的神经。在房价大幅上涨时，出卖人不想继续推行衡宇买卖条约的事例时有发生。本案例中出卖人主张此时属于发生情势变换的情形，应对生意业务价钱予以调整。经由四级法院的审理，最高法院最终一锤定音，未支持出卖人的主张，对维护衡宇买卖市场的生意业务秩序具有重大意义。

裁判要旨

衡宇价钱较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以衡宇价钱泛起较大上涨、继续推行显失公正为由主张调整生意业务价钱缺乏充实的执法依据，不应予以支持。

案情简介

一、2006年5月，卖方邵庆珍与买方安妍签订《衡宇租售条约》，约定因卖方在银行管理贷款，还款期未到，暂时无法管理产权生意业务，卖方先将衡宇出租给买房使用，年租金5万元，卖方在租赁期届满后将商业用房出售给买方，总购房款60.8万元。

二、《衡宇租售条约》签订后，邵庆珍将衡宇交付给安妍使用，安妍按约交付衡宇租金。

三、2010年7月，双方约定的租赁期间届满，安妍要求邵庆珍推行衡宇买卖条约，后诉至赤峰红山区法院，请求判令邵庆珍继续推行条约，管理衡宇过户手续。邵庆珍辩称，继续推行显失公正，本案应以情势变换原则处置惩罚，故安妍的诉讼请求应予驳回。

四、赤峰红山区法院认为，双方当事人签订《衡宇租售条约》以后房价上涨，不属于情势变换。讯断：双方继续推行《衡宇租售条约》;安妍给付购房款60.8万元，邵庆珍将衡宇的房产证等提供应安妍，并协助管理过户手续。

五、邵庆珍不平,上诉至赤峰中院。二审中，邵庆珍提供一份《估价陈诉》，证明涉案衡宇在2010年7月的市场价值总额为254.8555万元。赤峰中院认为，如果仍按条约约定的价钱推行对邵庆珍有失公正，应由安妍给予邵庆珍一定的赔偿。遂在维持一审讯断的基础上，讯断安妍赔偿邵庆珍购房款70万元。

六、安妍不平，向内蒙古高院申请再审。内蒙古高院讯断维持赤峰中院讯断。

七、安妍仍不平，向检察机关申诉。最高检察院向最高法院提出抗诉。最高法院改判维持赤峰红山区法院讯断。

裁判要点

本案房价大幅上涨的事实不属于情势变换的情形，故出卖人请求调整生意业务价款缺乏执法依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条划定：“条约建立以后客观情况发生了当事人在订立条约时无法预见的、非不行抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续推行条约对于一方当事人显着不公正或者不能实现条约目的，当事人请求人民法院变换或者排除条约的，人民法院应当凭据公正原则，并联合案件的实际情况确定是否变换或者排除。”本案租售条约包罗有租赁和买卖两重执法关系，其中买卖关系约定于条约签订四年后推行，期间衡宇市场价钱泛起较大幅度上涨，约定到期，市场价钱横跨约订价格近三倍，属于条约订立后泛起的重大变化。虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，因此不能适用上述划定请求调整生意业务价款。

小结

一、条约当事人应遵循老实信用原则全面推行条约。衡宇买卖条约签订后房价大幅上涨，较难被认定为发生了情势变换，以此为由请求变换或排除条约，不能获得支持。

二、衡宇买卖条约签订后房价大幅上涨，出卖人将衡宇另行出卖给他人并管理变换挂号的，原买受人有权请求出卖人赔偿房价上涨的可得利益损失，出卖人并不能实际获得房价上涨的收益。

相关执法法例

《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》

第二十六条 条约建立以后客观情况发生了当事人在订立条约时无法预见的、非不行抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续推行条约对于一方当事人显着不公正或者不能实现条约目的，当事人请求人民法院变换或者排除条约的，人民法院应当凭据公正原则，并联合案件的实际情况确定是否变换或者排除。

法院讯断

以下为本案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部门就该问题的叙述：

当事人应当根据条约约定全面推行自己义务，变换条约约定须经当事人协商一致，或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变换。本案租售条约包罗有租赁和买卖两重执法关系，其中买卖关系约定于条约签订四年后推行，期间衡宇市场价钱泛起较大幅度上涨，约定到期，市场价钱横跨约订价格近三倍，属于条约订立后泛起的重大变化。对此，双方当事人并未能通过协商予以变换，而依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，主张客观情况发生重大变化请求变换条约的条件为，条约建立以后客观情况发生了当事人在订立条约时无法预见的、非不行抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续推行条约对于一方当事人显着不公正或者不能实现条约目的。而本案中衡宇价钱较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以衡宇价钱泛起较大上涨、继续推行显失公正为由主张调整生意业务价钱缺乏充实的执法依据，不应予以支持。条约对违约责任的约定并非赋予邵庆珍任意解约权，而依据安妍对推行条约所持态度、所做准备及推行条约后其所能获得利益等情况，应确认安妍未违约，一审对邵庆珍解约通知不发生排除条约效力的认定亦无不妥，条约应继续推行。

案件泉源

安妍、邵庆珍衡宇买卖条约纠纷再审民事讯断书[最高人民法院(2017)最高法民再26号]

延伸阅读

裁判规则：因出卖人原因导致买受人不能取得衡宇，买受人可请求出卖人赔偿房价上涨损失。

案例1：重庆同洲控股(团体)有限公司与重庆市渝中区人民政府办公室商品房预售条约纠纷申请再审民事裁定书[重庆市高级人民法院(2014)渝高法民申字第00349号]认为，“一审审理中，经当庭释明，因双方均不愿意申请对可得利益损失(包罗赔偿衡宇差价损失、转售利益损失等可得利益损失)举行司法判定，故对渝中区政府办要求同洲公司赔偿房价上涨价差损失472.5万元[(2008年3月27日同洲公司回函中认可的该地块同地段建房成本已凌驾3600元/平方米，按(3600元/平方米-条约约定的房价1850元/平方米)×2700平方米盘算)]的诉求，一审法院考量了渝中区政府办仅主张该价差损失盘算至2008年3月27日且为成本价、同洲公司确实存在‘一房二卖’恶意违约的重大过错、渝中区政府办只交纳了36万元购房预付款，以及该可得利益房价价差损失中确有房地产市场的房价涨幅过高过快、有超出订立条约时的部门预期等因素，酌情以渝中区政府办主张的房价上涨价差损失472.5万元的80%即378万元予以支持，并无不妥，亦切合上述司法解释的划定。”

案例2：兰晓华与重庆市名爵实业有限公司商品房预售条约纠纷再审民事讯断书[重庆市高级人民法院(2015)渝高法民提字第269号]认为，“综合思量其时的市场行情，房价正处于快速上涨的趋势中。相比购房者，名爵公司作为房地产开发企业占有更多的信息和资源，对其时衡宇增值应有所预期。因名爵公司将本案衡宇转售第三人代小平,导致双方签订的《重庆市商品房买卖条约》无法继续推行。凭据《中华人民共和国条约法》第一百一十三条第一款：‘当事人一方不推行条约义务或者推行条约义务不切合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包罗条约推行后可以获得的利益，但不得凌驾违反条约一方订立条约时预见到或者应当预见到的因违反条约可能造成的损失。’经兰晓华申请，一审法院委托重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司对涉案衡宇的现行市场价值举行估价，涉案衡宇的评估单价为17400元/㎡，评估总价为3182100元。该评估陈诉经法院依法委托具有质证的单元举行评估，并经庭审质证，本院予以采信。若名爵公司按约推行与兰晓华签订的《重庆市商品房买卖条约》及《增补协议》，兰晓华需支付1191990元即可购得涉案衡宇。因名爵公司违约造成兰晓华无法取得涉案衡宇，兰晓华的可得利益损失为3182100元—1191990元=1990110元。所以，名爵公司因违约不推行条约义务，应赔偿兰晓华可得利益损失为1990110元。”

案例3：湖南恩瑞置业有限公司、长沙市雨花区市容情况卫生治理局商品房销售条约纠纷二审民事讯断书[湖南省高级人民法院(2018)湘民终196号]认为，“凭据《最高人民法院关于审理商品房买卖条约纠纷案件适用执法若干问题的解释》第八条、第九条划定，因出卖人的原因导致商品房买卖条约目的不能实现的，无法取得衡宇的买受人可以请求排除条约、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人负担不凌驾已付购房款一倍的赔偿责任。从该划定的字面意义来明白，因出卖人原因导致买受人不能取得衡宇，出卖人不仅仅是负担双倍返还已付购房款或者说负担已付房款一倍的赔偿责任，还必须负担‘利息’和‘赔偿损失’两项违约责任，该两条划定确立的是处罚性赔偿制度。本案一审讯断的违约金只是属于‘赔偿损失’的领域，而非处罚性赔偿金性质。恩瑞公司认为开发商违约导致条约排除负担的最大责任只是双倍返还已付购房款，显然不切合上述司法解释第八条划定的内在精神。”

作者：唐青林 李舒 杨巍 泉源：民商事裁判规则

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吕嘉宁状师，结业于上海对外经贸大学的国际经济法专业，获法学学士学位，嘉定区执法援助刑事服务团成员,现为上海志道状师事务所合资人状师，志道所服务过的客户既有相关的政府机构，也有著名的海内大型企业、公司、房地产公司、修建公司、高科技公司等，涉及当今社会经济的各个领域。业务领域：经济条约纠纷、公司执法事务、交通事故纠纷、劳动争议等,有多年诉讼及服务海内大型企业,房地产公司,政府单元的履历。

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