马云说：10年后房价如葱，预言可能实现吗？

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房智囊，现在已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：漂亮的房姐，今年杭州民办学校革新实行公民统招，一些自媒体说公办学校生源会更好一点，学区房可能上涨，有人建议我年后马上就去入手一套，手头子弹200，我的女儿才一岁，要这么早买吗？（我看中的学区之后几年应该不会有大变化）2、另外我在杭州郊区的楼盘叫融创金城未来海，刚刚交付，没有地铁，买的时候20000，现在均价27000，建议什么时候脱手好呢？恒久持有还是满两年后抛售呢？3、你对杭州之后的房价走势怎么看呢？我看许多文章都说7年后要楼市会崩盘了（马云也这么说），我女儿恰好7年后读小学。所以也在犹豫要不要今年买房，还是过几年再看，可以分享下您的预判哈～

回覆：1.公办学校能否考出好结果，80%在于生源，也就是爹妈平均智商和家庭配景，10%在于家长烧钱烧时间全身心投入课外培训，10%在于老师的水平和时间投入。你能为孩子做的，除了有良好的家学之外，可以想尽措施打进富人圈层的学区房，房价越高的地方 生源越优质。跟你早买晚买关系不大。

2.融创金城未来海可以继续保留，虽然没有地铁，幸亏属于未来科技城的辐射规模之内。未来能跑平局势。可以思量用你的子弹，继续开发老人票，做接力贷入手倒挂新盘。

3.马云的话是给穷人的慰藉剂，现在的房价对于马云来说不就是如葱吗？

别人说什么都听，自己不思考，你是典型的韭菜。

提问：房姐您好！沈阳沈北新区汇置系的屋子能购置吗？即汇置尚岛，汇置尚都？感受您对沈北房产比力关注但未提及过汇置。谢谢。

回覆：汇置11000单价，2019年不少沈北项目单价6000。订价不能决议一切，但真实反映了开发商心理预期和信心。

从2018年头买入5100的雅居乐花园开始，沈北单价已经如预期，两年后靠近翻翻的暴击收益。看清都会逻辑局势，才是赚钱的关键。

赚200%还是150%区别不大，重要的是分清150%与15%的区别，18年头买12000的沈阳郊区洋房大有人在。开发商至少吃了你3年的利润。

提问：我在山东烟台下的一个县级市，现有房产情况:烟台市区二套，一套2018年商贷购置在芝罘市区105平精装，一套2014年全款购置在牟平区139平毛坯，这二套都空置，现在县城有套145平房自住和200平商铺出租，另外2018年全款购置长沙房一套140平，2019贷款在济南购房一套110平。请问:1、如何优化我的房产；2、儿子现在英国读大二学金融，想在上海等大都会事情，房姐有何建议？3、今年想再投资房产，想过上海、杭州、南京等都会，一方面没有购房资格另一方面感受价钱有点高了，首付和还款压力较大；主要还是想思量武汉、济南、青岛、沈阳（济南青岛有购房资格），房姐如何思量？并希望给出购房都会的区域。谢谢！

回覆：烟台是一个多中心都会，有点像深圳。

芝罘区是老经济文化中心，像罗湖；

莱山区现在是市府所在地，海岸线空气好，许多人定居在此，像福田南；

福山、开发区经济总量高，外企高新企业扎堆，像政府扶持的南山区。

二手房市场也有区域特点，芝罘区学区房2.5万已经有大量成交，莱山区改善住宅也有很大市场需求，开发区、高新区市场也在17年中升温，二手价钱半年涨了30%，现在处于下降通道。

烟台最大问题是主城区人口少，大量人口都在县市区，且历史库存全国排名前三 或许率三年内平稳，投资换其他都会。

建议脱手烟台房产，优先思量上海，虽然均价高，但也是北上深这几个大线都会中上车北上广深破限购都不难，一线都会买完再思量济南和沈阳。

济南子弹50可上车，沈阳子弹20可上车。

提问：房姐你好，请问下武汉房产投资的问题。我户口武汉，房票已经用光。准备接纳怙恃落户武汉方式举行购置投资，有几个问题请教下：1. 怙恃落户后是有2张房票吗？父亲和母亲划分一个房票2. 我是作为配合还款人好，还是做接力贷好。3. 武汉哪几个楼盘投资比力好，尤其是汉口区域。我主要思量租售比，需要有较好的租金收益。同时也思量未来的增值空间。现在主要看了几个二手盘，泛海，晋合金桥世家和汉口传奇。泛海和金桥世家我看网上租金比力好，泛海属于CBD，金桥世家没有弄明确什么样的人会花高租金租房。汉口传奇看了户型不怎么好。另有没有其他楼盘可以推荐4. 是投资新房好 还是 二手房好，新房需要精装修

回覆：1.怙恃之后以家庭为单元，有2张房票，一张首套 一张2套。

如果怙恃仳离后，有4张房票，两张首套，两张2套。

2.接力贷比配合还款人好。

3.你看的汉口几个盘除了汉口传奇不那么CEO之外，另外几个都是CEO盘，租售比很低。投资重点看涨幅，武汉整体租金收益都很是低，租金不作为选筹最重要的判断尺度。未来也可以通过民宿和支解出租的方式提高租金。

新盘和二手都可以关注，重点还是看价钱。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部门享。

提问：新人首问，你好，手上子弹60首房首贷，这套屋子适合入手吗？主要想的是五年左右能拆就好，出租应该也好租，自住情况也还可以，请给点意见，现在现在跟爸妈一起住在国博新城，月供暂时只能负担5000以内，现在我和我妻子信用卡四十万，用了三十，对买房有没有影响啊？如果这屋子不行有没有好的推荐的，疫情竣事就准备入手了。

回覆：1.博拆迁流，如果四周都拆了，仅剩1.2栋，可以赌一下，房龄近30年或许率会拆。

2. 如果等拆迁，拆迁的详细赔偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能开端判断拆迁赔偿比现在出售高。然而在衡宇不能贷款没有欠债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部门的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不停裂变转动的时机，根据5年一倍的话，这里有可能又是60%的时机成本损失。

3.关键点在于，如果5年不拆，拿得住吗？思量好了还是想买，那就入吧。

子弹60能选择的楼盘许多，性价比高的已经在知识星球内推荐。

信用卡欠债影响欠债，建议按揭前还清，或者做高流水笼罩月供。

提问：新人首问：房姐，对于流水和事情关系不在武汉事情的外籍人，请问：1在武汉有没有购房资格 （持有探亲签证，不是事情签证）2能否做按揭贷款，现在已知汇丰可做，但要求提供武汉流水。外籍护照征信是空缺。谢谢。

回覆：你好，港澳台、外籍人士，可以在武汉购置一套住房。不需要提供两年社保或纳税，要做资格核查。

不外贷款比力难题，只能友利花旗渣打等外资银行。

提问：你好房姐，看了一下你对香港楼市分析，都是缓慢下行，不值得持有，请问可以详细解释一下吗？虽然香港经济下行，工业欠缺广泛，但不会依然因为供应量少，买房需求年轻人多而继续往上吗？另外中国楼市政策主導，会稳步上扬，但会不会泛起像97亚洲金融风暴或08次按危机等，未来十年楼市大幅度下跌的可能呢？已经十年没有调整，如何判断现在不是高位？谢谢解答

回覆：焦点是人口。人口流入的地方纵然有问题也只是时间问题。香港楼市不值得入场。

首先非香港住民买香港楼市，是需要交纳歧视性印花税的；

其次香港楼市是畸形的不康健的楼市；

再次香港的楼市已经履历过发展期了；

最后，香港人口一直涨不上去也是问题，迟迟突破不了1000万。

对比未来10年的涨幅，内地肯定好于香港，可是你要是生活在香港，需要自住就另说了。

楼市看人口 金融和政策，未来10年一二线都会还会继续涌入3亿人口，中国都会化另有很长的路要走，你太灰心。

提问：房姐，这两个月还会出笋盘吗？

回覆：二月市场冰封，需要等疫情竣事才会有业主放盘，不看好集中出笋盘。

大家都期待憧憬泛起一个不懂行的外地业主，把7折笋盘钥匙送到我们手上，买到即赚百万收益。不外现实中你能遇到的大笋业主，大多是专坑新手。

市场中急售的85折笋盘，信息能进到你耳朵内里，或许率都是深坑瑕疵房。从潜力洼地板块里挑出潜力楼盘，耐心看盘砍价，才是真实多军的日常。

提问：房姐好！想卖沌口金色港湾三期9栋260平的顶楼复式，现在做了十个房间租给芒果公寓，装修10万元，条约另有一年半到期，可以装电梯（现在一楼差别意），金色港湾大户型欠好卖。问题，1：适合哪类买房客群？是否需有针对性的举行装修，如：可以改成中空复式，开墙将平14平的独立露台改花园，2：不革新报价几多合适？3.在租期间如何看房？谢谢！

回覆：沌口老破大现在属于穷人买不起，富人瞧不上系列产物，总价高 单价低，比力难卖。这类产物主要是沌口板块内部的自循环。卖出建议把卖房科技树用上。

借你的问题说说老破大适合哪类人群，应该如何挑选？老破大的特点：

1.杠杆高但并不是所有的老破大杠杆都高，下手之前要做好充实的预评估事情，且和银行关系到位，才气实现真正低利率长年限的优质高杠杆。

2.租金高但也不是所有的老破大租金都高，而且租金和正确的运营关系很大，如果运营的方法差池，也出不了高租金。

3.可能有折扣但也不是所有的老破多数是真的有折扣，绝大多数是原来市场就只认可谁人价钱，所谓的“折扣”来自硬伤的折损。专业的眼光，加上专业的找房、谈房，才可能获取到一定的折扣，但也不要对这块期望值太大，现在市场信息如此透明，指望在非债务风险房中找到折扣大的屋子，基础不现实，行为期望值更可能是负的。

4.超额涨幅这块就越发磨练眼光了，有的老破大甚至可能还没有折旧到位，未来与板式带有小区情况的次新房价差还可能进一步拉大，许多人总以为单价越低涨的越快，却不懂越发底层本质的纪律，就容易吃药。

5.超卖溢价

专业人士才气实现高于市场价卖房赢利，这需要一套系统打法，关注许多细节，由种种细节组合成最终好的效果，也绝非普通人能轻易实现的。综上：老破大很像股市中的“垃圾股”，更适合我们这些专业人士，或普通人在专业人士的全程指导下操作，不适合普通人独自贸然操作。

6.老破大适合的人群

底仓富足，可以放弃流动性，接受N年不涨。通常情况下，二线都会老破大不如一线都会。

凭据你的装修报价在1.3-1.6左右可入。

出租期间约定周末集中看房。

提问：请问漂亮的房姐，怎么洗征信，都是晚两天还款，忘记了。

回覆：洗征信方案详见知识星球内部门享。

提问：房姐，刚定了郑州金水区的华瑞紫金嘉苑1.6万，就是有两三栋安置房，不知道有没有影响？另有就是现在交了几个月长沙社保了，有人说长沙万年不涨犹豫还要不要继续交下去了？现在定了房感受压力山大，下一个目的都会选哪个？子弹光了，也没首贷资格了，申请几笔信用贷全款买入在抵押可行不？银行抵押贷看欠债不？

回覆：安置房影响不大长沙最近1-2年没戏应对房价过快上涨最有效的方法之一，就是加大供应、让屋子不再稀缺！

上一轮的房价上涨，许多都会不就是因为屋子不够卖，供应紧张吗？

一边加大供应，一边限售七年（交楼+取证+限售），增加破限购难度，就是长沙抑制房价上涨的做法。

短时间，看不到改变的可能性。守旧点，不要太冒进，还是建议大家把欠债率控制在70%以内，保持正现金流

未来有闲散子弹加仓沈阳

提问：万能的房姐，请问您提到的签远期条约，可以详细一点吗？好比多长时间算远？怎么和卖家谈？条约中需要详细明确哪些事项？多谢多谢！

回覆：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期条约拖20个月，有富足的时间筹集首付款，纵然最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流详细操作见知识星球内部门享《拖延流实战篇》。

提问：深圳市场汹涌澎拜之际，500万总标的+投资1.是热点片区追涨杀跌，众星拱月，看好恒久价值?2.还是预判板块轮动，去寻找同类型的未启动标的?这是现在悬在许多人头上的最大问题。星主怎么看?请问

回覆：说的好，这是我们每个购房者下一步面临的严峻问题。今年下半年，深圳楼市冰火两重天，热点地域连续上涨，冰点片区连续横盘，导致价差越拉越大，下一步该怎么买? 是选择热点片区追涨杀跌，从长线来说，虽然更稳，但冲高之后或许率要短线横盘；还是预判板块轮动，寻找新的待启动板块，这固然是真正的价值，但又超出了普通人的认知领域。

深圳投资回报率最大的板块，详见知识星球内部门享。

提问：房姐，现在天津空港有两居室贷款，每月8000，年收入40，手上现在有50，外借40三年后能还回来。现在想，一是思量小孩(今年6年级)中考，在市内六区买一套老破小，落户口为主；二是看看沈阳有没有时机。本人公职，不利便操作JLH，只能二手。看了不少回覆，以为沈阳江南甲第在地铁口四周一套不错，103平米，3局室，87万，9楼/18楼。想听一下你的意见和操作顺序。

回覆：你好，声势浩荡的天津远郊滨海新区建设如今已经没有什么声音，塘沽口的响螺湾、于家堡伫立的高楼也无法缓解没有人的尴尬。没有人，是远郊新区最大的痛，痛几年也就放弃了。不看好滨海新区，外贸经济一直疲软，爆炸事件对片区后续影响，人口迁入意愿不强，思量孩子上学，空港屋子找时机换成市内六区的老破小。

大单优先原则，先置换天津，再思量建仓沈阳。甲第单价8千左右可入，你看得这套如果屋子没有硬伤，还不错。

提问：请问房姐，北京现阶段房价已经这么贵了，老破小凤变冰短炒另有盈利空间吗？作为新手起步是否依然值得做？

回覆：凤冰有几个要点。

第一，淡季要买二三四楼，最好三楼；旺季前要买一五六楼，最好六楼；旺季中又反过来要买二三四楼，最好三楼。

第二，绝对不要过户。过户是肯定不划算的，除非遇到旺季大涨，否则很可能不赚钱甚至赔钱。

第三，北京房价没有天花板。老破小也一样，也没有天花板。老破小只是外立面、楼道情况、小区情况一般，但硬指标还是很好的。地段、密度、得房率、户型实用度。那么只要未来那些容易改善的外在因素改善了，估值就会修复，利润就有了。第四，新手凤冰练手是挺好的。有助于学习发展。但ABC对技战术能力磨练不小，建议在专业人士指导下审慎操作。

详见知识星球内部资料《炒房客的门户（二）——老破小如何赚钱》

提问：房姐好，能否点评一下成都楼市，有投资空间么？

回覆：成都是一座不错的都会。

自李冰父子开凿都江堰以来，四川平原便成为沃野千里、水旱从人的天府之国，享受了2000多年富裕稳定的红利。成都也一直是四川平原的中心，稳居西南地域头把交椅。到现在为止，成都仍然是西南地域商业最蓬勃、最富裕的经济文化中心。

从都会的恒久生长上看，人口潜力这一点成都也取之不尽用之不竭，究竟四川平原有1亿人。

从房价上看，成都限购严格，一旦政策放松，房价上涨是无悬念的事。

成都武汉两者两者齐头并进，差不多的。不分伯仲。逻辑是一个华中中心，一个华西中心，原来就是同等比力的，恒久来看重量级也差不多的。

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