2020年4月，合肥房价走势分析及购房建议

原创声明：本文引用了6万条挂牌数据和2.3万条已经成交二手房数据！本文的焦点是数据。数据！数据！数据！重要的事说三遍，最真实的、最全面的、最实时的第一手数据。除了合肥房博士，合肥现在没有第二家自媒体可以做到！

一、2020年合肥1-3月份成交价钱分析

受疫情影响，2月份贝壳成交数据只有16套，数据量偏小。所以将2020年3月（疫情后），与2020年1月（疫情前）价钱做比力。

3月份合肥二手房成交均价15831元/平，较1月份下跌642元，跌幅到达3.9%。

受疫情影响，2月份贝壳成交数据只有16套，数据量偏小。所以将2020年3月（疫情后），与2020年1月（疫情前）价钱做比力。

3月份，合肥九区三县，除了瑶海区以外，全部下跌。瑶海区这次终于扬眉吐气了。

其中九区中：

瑶海区3月成交均价12117元/平，上涨1.4%；

政务区3月成交均价25425元/平，下跌0.4%；

包河区3月成交均价15350元/平，下跌0.4%；

新站区3月成交均价11344元/平，下跌0.7%；

高新区3月成交均价16282元/平，下跌2.0%；

庐阳区3月成交均价17385元/平，下跌2.5%；

蜀山区3月成交均价16654元/平，下跌3.2%；

庐阳区3月成交均价17385元/平，下跌2.5%；

经开区3月成交均价16638元/平，下跌6.4%；

三县：

肥东县3月成交均价9370元/平，下跌2.0%；

长丰县3月成交均价10156元/平，下跌2.5%；

肥西县3月成交均价13299元/平，下跌4.3%；

相信接触市场的朋侪，应该能感受到，4月份不少售楼部，已经开始人头攒动，二手房的中介也忙碌起来。

二、2020年4月，合肥楼市已经恢复了热度

1、带看量破新高

因为成交量数据滞后半个月。带看量更能直观真实反映当前的市场热度。

合肥自4月12日以来，贝壳平台房源带看数量到达了6019次，破历史新高。

近7天带看次数均值是3486次；

而2019年的12月份均值在3000左右。

无论如何，合肥的楼市，已经恢复了热度。

2、成交记载井喷式上涨

3月份二手房成交记载泛起井喷式上涨。

3月1日2套；

3月15日36套；

3月31日91套！

而2019年贝壳平台正常月份，日成交记载基本在40套左右。

三、是疫情后的需求集中释放？还是楼市要迎来暴涨？

楼市里大家耳熟能详的几个词语如“饥饿营销”、“涨价去库存”，这些反市场纪律的营销手法，正是泉源于我们对房价将要上涨甚至暴涨的恐慌心理。

1、4月份挂牌价钱泛起上涨

市场在成交量不停放大的情况下，供应量也在增加。说明市场开始活跃起来，释放因为疫情导致的看房需求，购房需求。

我统计了3月份挂牌数据59341条，4月份挂牌数据60355条，共119696条。统计出3、4月份挂牌价钱。

3月份合肥全市挂牌价钱15987元/平；

4月份合肥全市挂牌价钱16052元/平；

4月份微涨65元。(挂牌数据量大，颠簸小)。

2、去化周期仍在拉长

市场供求关系，决议了房价的走势。供过于求，则价钱下跌，求过于供，则价钱上涨。4月份，贝壳平台有效挂牌数据60355（与前台数据略有偏差，不影响分析。），较3月份增加1014套，增幅1.8%。

瑶海、包河、庐阳、蜀山的供应量较大：

瑶海区：9759套；

蜀山区：8417套；

庐阳区：7398套；

包河区：7031套；

因为各个区的体量差距很大，单从绝对数量上看，并不能真实反映区域的供求关系。去化周期，从微观层面，能够很是准确的告诉我们，当前市场的行情变化。

去化周期：

去化周期=当月挂牌数/全年成交量X12，单元月。

2020年3月，合肥全市去化周期为：54.4个月

2020年4月，合肥全市去化周期为：55.4个月。去化周期，较上月延长1个月。全市二手房去化周期仍在拉长。成交量放大了，新挂牌的房源也在快速增加。

去化周期大部门区域都在增加。虽然新站的挂牌量不大，可是去化周期却是最长的，其次是瑶海、包河、肥西、长丰、蜀山区，供大于求。

新站区：去化周期84.7个月；

瑶海区：去化周期80.7个月；

包河区：去化周期75.5个月；

肥西县：去化周期67.8个月；

长丰县：去化周期58.9个月；

蜀山区：去化周期57.8个月；

相对来说，政务区、高新区、滨湖新区和经开区的供需，就要合理的多。

政务区：去化周期25.8个月；

高新区：去化周期36.5个月；

滨湖新区：去化周期36.8个月；

经开区：去化周期37.3个月；

事实上，政务区的个体热门小区的去化周期只有10多个月。

详细到各个区域，4月份9区3县挂牌房源不停增加，除了高新区，其它各区去化周期均有差别水平拉长。如下：

3.房价走势连续分化

供求关系上看，部门区域供过于求，部门区域求过于供。供求关系的分化，也直接体现在房价上。

首先是板块与板块间的分化

以近4年政务区与瑶海区的房价走势为例：

2017-2020年，政务区成交均价上涨4840元，涨幅23.5%；

2017-2020年，瑶海区成交均价上涨2208元，跌幅15.5%。

其次是小区与小区之间的分化；