断供近7年，整个合肥主城，都在等它的首开

如何去判断楼市的走向？土拍一定是显着准确的风向标。

最近，全国各大都会土拍热度高涨，频频泛起高价地王。

2月20日，上海“徐汇滨江西岸金融港”地块以总价310.5亿元出让，刷新上海总价纪录，并乐成问鼎全国新的“总价地王”。

3月10日，广州市越秀区地块被23.6亿元拿下，楼面价到达6.46万/m²，成为广州新的单价地王。

值得注意的是，这两个“地王”均降生在主城区，说明纵然新区各种计划风生水起，但主城土地价值依然处于高位，开发商对主城还是充满信心。

在合肥主城，也是同样的局势。2017年以来，供地多集中在新城区和都会外围，二环内仅出让9宗宅地，每一块地都价值不菲，每拿一块都珍之又重。

▲ 近10年合肥二环内出让地块宗数

供应量奇缺，大批主城客群需求无处释放，积累半辈子财富的老合肥人手捏大把钞票，但却苦于主城无新房久矣。

NO.1 | 壹

断供近7年，主城纯新盘稀缺性有多强？

不外，最近在合肥二环边东七里，爆出了一个双地铁纯新盘——融侨星域，项目未开先火，各方面都很能打。

老合肥人都知道，东七里和三孝口、四牌楼一样，都是合肥老地标，长江路更是如同北京的王府井大街、上海的南京路。

▲瑶海区实景图（图片来自瑶海公布）

可是东七里片区由于地处主城区，土地稀缺珍贵，已经近7年没有新地块入市，区域上一次涉宅用地还是瑶海万达地块，新房早已断供。

与此同时，主城东七里有高麋集的消费人群以及完善的生活配套，区域30万人口对于新房的需求一直在与日俱增。

而融侨星域，正位于新盘供应紧缺的二环东七里，是东七里市民等了近7年的一棵独苗，稀缺性不言而喻。

▲ 融侨星域效果图

而且融侨星域可售房源仅有375套，对于东七里区域庞大的需求量来说还是太少，注定只有眼疾手快的人才气实时上车。

NO.2 | 贰

精装带地暖，超配式硬核产物

焦点地段的稀缺性不是项目未开先火的唯一原因，融侨星域的产物也很硬核。

1、首先，融侨星域是区域内难过的低密高端住宅。

融侨星域所在区域，房龄5年的次新房仅有万达华府和柏庄春暖花开，容积率都在3.5左右，万达华府最高楼层到达34F，柏庄春暖花开最高楼层有40F。

而融侨星域容积率仅有2.0，精装小高层最高楼层仅18F，2梯4户，密度很是低，居住舒适度更高，是区域内难过的低密高端住宅。

▲ 融侨星域鸟瞰图

2、其次，精装小高层带地暖，装修细节很走心。

装修尺度方面，项目精装小高层统一设置地暖，这点很难过，也是区域内唯一带地暖的住宅产物。

新房市场上，现在合肥只有部门改善项目才会设置地暖，价钱一般都市卖到2万+/㎡，否则开发商很少会去牺牲利润做地暖。

相比空调，地暖使用寿命更长，使用时发生的用度也更低；地暖自地下管道发烧，室内受热匀称，取暖效果更好，也无需清洗维护，越发利便康健。

厨卫装修选用的是摩恩或同等次品牌的水槽和水龙头，TOTO或同等次品牌的洗脸盘，德意或同等次品牌的油烟机和燃气灶，都是很熟悉的装修大牌。

▲ 厨房水槽示意图

其次，厨卫装修从居住实际来思量，实在不花哨，细节很加分。

厨房安装燃气报警器，如发现燃气密度超标可连忙报警；双水槽台下盆设计搭配拉伸式龙头，清洗、控水双功效，越发洁净卫生、利便清理。

弧形挡水边防止水漫地砖，利便厨房扫除卫生；厨卫安装防臭防反水防虫地漏，保证室内无异味；同时厨房安装凉霸， 夏日做饭再也不怕厨房闷热。

▲ 厨房凉霸示意图

3、爆款户型设计，精装小高层低公摊，高得房率。

在户型设计方面，精装小高层户型面积约89㎡、96㎡，都是当下市场上比力热门的爆款户型。

▲ 约96㎡户型图

约96㎡为主卧套房设计，自带独立卫浴，一方面可以掩护主人生活隐私，另一方面也制止了早晚争抢卫生间的尴尬。

约89㎡的户型总价更低，对于资金要求低，而且低于90㎡的户型，生意业务的税费也更低，纵然后续转手，也比力利便容易。

▲ 约89㎡户型图

而且，融侨星域精装小高层公摊面积仅有18%，相比现在市场上小高层多是20%的公摊面积来说，得房率更高。

洋房约102㎡户型空间阔绰，没有多余的纯走廊浪费面积；3+1灵动设计，可革新为4室，也可做超大横厅设计，基本可以一步到位，后续不用再次换房。

▲ 约102㎡户型图

洋房层高8F，毛坯交付，其中阳台和设备平台都只有一半计入产权面积，实际得房率可到达99%。

▲ 融侨星域洋房效果图

小高层的超配式装标+8F洋房的超高得房率，以及2.0低容积率，可以说融侨星域的降生对于东七里片区来说，算得上是区域住宅产物的一次迭代升级。

NO.3 | 叁

或卖1.6万+/㎡，一二手倒挂红利显着

不外对于买房人来说，产物再好还是要思量价钱，存在倒挂的基本可以闭眼入。可是合肥土拍新政实行之后，市场有倒挂红利的新盘屈指可数，每个都是香饽饽。

据置业照料透露，融侨星域放风价为1.6万+/㎡！这个价钱已经可以说是十分惊喜了，无论是对比二环新房还是东七里二手房，都有一定的倒挂红利。

1、对比二环新房来看，现在合肥二环四周在售新盘最高价已到达2.9万/㎡，基本都在2万/㎡左右。

同是东二环新盘，金隅两盘均价已达2万/㎡左右，相比融侨星域1.6万+/㎡的价钱有近4000元/㎡的价差，倒挂红利很是显着。

2、对比东七里二手房来看，二手房万达华府挂牌均价1.63万/㎡，柏庄春暖花开挂牌均价1.62万/㎡，也存在一定水平上的一二手倒挂红利。

而且这两个二手房都是2015年建成，是合肥上一轮住宅产物迭代周期的产物，相比纯新盘，在容积率、科技智能、产物计划、户型设计上难免会有或多或少的不足。

▲（数据来自安居客）

综合对比之下，融侨星域1.6万+/㎡的价钱确实很是难过，性价比很是高。

据置业照料先容，融侨星域已于4月4日开始验资，热度很是高，首开必将洗劫一批主城自住、投资客群。

NO.4 | 肆

醇熟配套，掷中下一轮都会生长红利

说到底，如果不受资金限制，许多合肥人还是愿意住在主城。

因为相比新区，主城生活利便，也更熟悉自在，包罗学校、购物中心、地铁、医院和公园在内的生活配套体系已醇熟。

学校方面，融侨星域学区为行知学校恒通学区。

2019年，行知学校一六八指标到校最低分数线到达732分，和科大附中、合肥46中属于同一梯队，而且近些年来扩张速度很快，有希望挤进合肥顶级学区阵营。

▲ 合肥行知学校实景图

商业方面，融侨星域1公里规模内有瑶海万达、宝业东城广场等大型商业综合体，与保利广场直线距离不到2公里，吃喝玩乐购都在家门口。

交通方面，融侨星域到地铁2号线与4号线（在建）双地铁口东七里站直线距离约500米，周边有长江东路、东二环、临泉路等多条都会主干道围绕，可快速直达政务区、庐阳区。

▲ 融侨星域区位图

现在地铁第三轮计划已批复，线路成网后地铁红利将越发显着，双地铁口的位置也让东七里被纳进了合肥线网时代的焦点之地。

医疗和情况方面，花冲公园就在2公里之内，是周末踏青散步的好去处；项目距离三甲医院合肥第二人民医院约3.6公里，医疗卫生宁静有保障。

▲ 合肥第二人民医院实景图

可以说，融侨星域的选址精准的掷中了都会的生长路径，既传承了老城中心的富贵成熟，也是合肥下一轮都会生长红利所在地。

NO.5 | 伍

结语

集焦点位置、优质产物、成熟配套于一体，融侨星域确实是合肥主城不错的新盘。

可以预计，纵然当下市场热度并不高，项目也会走出自己的独立行情。这一点，早已在合肥无数红盘身上被重复验证。

最后，敲黑板划重点，融侨星域已于4月4日开始验资，热度高涨随时开盘，是当下入驻主城难过的好时机。

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