合肥：土拍回暖＆长三角一体化双加持下的冷思考

33家房企参拍4宗地，平均溢价率达30%，总成交金额到达81亿元，其中3宗到达最高限价，进入竞租赁矜持阶段……某安徽房企投拓卖力人李凯（假名），用“机缘”一词，形容一周前自己到场合肥的土拍。

“良久没有泛起这么焦灼的竞争了。”李凯坦言，这几年合肥房地产市场中的新面貌虽越来越多，有前车之鉴，都相对理性。

李凯口中的“前车”，即是2016的18宗高价地。这些地块多数为居住用地，容积率较低，开发的项目也都是高端类住宅，价钱不菲。通过查询土拍可以发现，上述“地王”许多都在同一天出让：2016年9月23日。在谁人普通的午后，合肥土拍市场，仅一个下午，便“降生”6宗高价地。

在上述地块的动员下，据安居客数据显示，在2016年土地市场热度最高的1至9月，合肥新房均价涨幅到达了60.72%。

随着“限购、限价”等政策出台，原本这些高价地所面临的大好市场形势戛然而止。凭据安徽清源房地产研究院公布的数据，在实施调控政策后的2017年里，合肥市土地成交金额同比下跌29.8%。全年仅有经开区泛起一宗高价地，市场热度下行显着。

如今，上述18宗高价地项目，仍有10宗“面粉”贵于“面包”，盈利空间为负。

前车不远，这33家房企又将重蹈覆辙？

2019年成TOP50房企新“粮仓”

在“价高者得+最高限价时转竞矜持用于租赁的商品住房”规则之下，绿地、中海和阳光城所获地块均达最高限价，划分需要配建矜持租赁商品房7200平方米至41000平方米。

由此，便可窥得李凯口中当天的“焦灼”。

“热度较高一方面在于出让地块自身条件优质。”据李凯先容，阳光城竞得的滨湖科学城地块距离省政府不足1.5公里，配套齐全，板块内均为绿城、融创、保利等知名开发商楼盘，一直被房企普遍看好；另一方面，绿地、中海所得地块虽然紧邻高架，会受到一定影响，但经开区即将面临无房可售的空缺期，对拿地企业而言是较好的市场机缘。

合肥土拍回暖的背后，也是房企对于长三角一体化生长前景看好的“缩影”。

类比于京津冀、粤港澳大湾区等，长三角地域焦点一二线都会拥有较强吸附力，人口、经济规模优势显著，市场需求较为坚挺。

作为长三角一体化的“1+5核”之一及安徽省省会，合肥自然受到各大房企关注，虽稍逊杭州、南京和苏州这类准一线都会，但在省内仍具较强吸附力。

“安徽省内三四线都会外来人口普遍偏好就近迁移。作为省会，合肥已然成为省内外来人口第一聚集地。”某全国性房企相关卖力人告诉记者，近三年，合肥也是各家房企回归一二线战略的落脚点之一，投资逐年加码。

据克而瑞机构提供数据显示，近三年，合肥谋划性用地成交建面逐年上涨。2019年，成交建面凌驾1400万平方米，同比增长19%，已经回到岑岭；成交均价也开到仅次于2016年的高点，土地市场量价齐升。

“凌驾三成销售50强房企近一年在合肥有新增拿地，拿地总建面险些是2019年合肥土地市场成交的60%。”李凯称，仅在2019年，就有十家房企新进驻合肥，不乏雅居乐、新力等品牌房企，本土企业拿地难度越来越大。

广义库存去化周期25个月

随着越来越多房企将合肥作为新的“粮仓”，投资加码之下销售竞争格式将愈发猛烈。

2019年在合肥销售权益金额、流量金额TOP10的上榜企业中已经以外来的头部房企为主，融创、万科、招商、碧桂园等压倒一切，当地房企仅剩文一地产和安徽高速团体榜上有名，本土房企的生存空间被挤压。从入榜金额来看，流量金额最高的万科也仅有104亿元，上榜门槛在40亿左右。

在克而瑞研究中心卖力人谢杨春看来，合肥房企销售正处于”混战“阶段，市场上涨的空间和格式尚未确定，尤其是疫情期间土地生意业务、销售都暂停的情况下，土储的优势也是左右”战局“的重要因素。

克而瑞提供数据显示，停止2019年上半年，土储货值在200亿元以上的企业有保利、融创、绿地、龙湖、旭辉、万科等规模房企。其中，融创、龙湖、万科和旭辉均位列2019年合肥销售TOP10，叠加其土储的优势，预计接下来也将连续占据较高的市场份额。绿地虽然2019年未上榜，但作为早已多子结构合肥的企业，其土储优势较大，加之新增地块项目也能在年内上市，有望重回合肥销售TOP10企业。

“新城、弘阳、美的、佳源等企业也有百亿元以上土储货值位于合肥，且主要地块集中在市内九区，如何冲进第一梯队需要更快的提高土储到销售的转化率。”谢杨春称，鉴于现在合肥地价、房价处于相对洼地，且在政策利好加持下，中恒久投资前景依旧值得期待。

值得注意的是，停止到2019年尾，合肥全市广义库存1429万平方米，广义去化周期25个月。其中2018、2019年成交地块库存占比占57%，16年多个地王项目导致库存积压。上述库存今年将逐步入市，叠加疫情事后的供应放量，会进一步加大市场销售难度。

“投资拿地上仍然需要理性。”对此谢杨春表现，当疫情把所有房企复工节奏拉平至同一起跑线之后，如何提高土储到销售的转化率是占据市场份额的关键。