龙湖跌下神坛了吗？

吴亚军提出10年9000亿超级目的后，整个地产圈都为龙湖的勇气欢呼喝彩，此时合肥紫云赋业主在文章下的留言显得如此多余。

紫云赋交付引发群诉，而且是在跟招商、旭辉近距离对比下发生的。焦点诉求是围墙、大门、地库、高层区景观。

业主要求提升的几大项所发生的成本微不足道，可能与龙湖谈判的时间成本都比它高。业主恼火和失望在于对比：当初，仅仅凭龙湖二字的招呼力，不少2万+的客户扬弃地段选择省府边缘的紫云赋，龙湖更是每一步都强压着隔邻山河印。当初引以为傲的龙湖业主身份，在交付时被打脸，体面上的对比过于显着和磕碜。

紫云赋业主处于投诉恶心自己，不投诉自己憋屈的尴尬田地。7000+楼面价的高利润下，在新房企交付的口碑和更高利润的索取中，龙湖显然选择后者。

只能说，市场给了龙湖超寻常的包容度，客户给了龙湖超竞品的流量，龙湖却交出随大流的产物。

一

龙湖在媒体排队接待和吹嘘中进入合肥，立了品质房企拯救客户拯救合肥舍我其谁的人设，那时候谁说龙湖欠好，谁就是违背焦点价值观。

龙湖也很争气，啪啪啪3个月拿了4块地，在圈内混的开，底气足，没有一个高端项目，可是却卖出高端品牌的优越感。一提到龙湖，都是优秀卓越了不起，为啥了不起？不知道，横竖大家都说了不起，就是了不起！

与融创差别，龙湖的品牌存在感来自于抓住合肥基数最大的客群，而且在这波客群中以热销的强势姿态站稳。

第一，摊子铺的大，客户面广，蜀山、高新、瑶海、肥东、新站，只要有刚需存在的地方，就能看到龙湖。

第二，契合都会购置力，除了西宸原著和景粼玖序，龙湖三个主力在售项目都面临刚需客户，肥东龙誉城93/102，120-150万；新站春江紫宸89/107，120-160万；蜀山天境99/121，150-200万。而包河景粼玖序作为唯一2万+项目，2.4万/平的洋房在省府一票3万/平的市场中显得很白菜。

这种战略定位契合都会经济生长现状。从上面的表格可以看到，2018-2019年，合肥120-150万成交占比22.7%，也就是肥东、瑶海、新站，肥西等单价1.1-1.4万的区域。而总价段120-250万成交占比61.9%，而且二手房和新房孝敬度平分秋色，客户厚度大。而250-500万成交占比仅有10.8%。

都会经济实力决议客户购置力漫衍和强弱。很显着，合肥改善客户厚度比预想中单薄，有钱人少。纵然在滨湖这种热度最高的区域，洋房月均20-30套是正常，40-50套是高流量。而高端改善客户少之又少，壹号院397套洋房销售周期2年，葛洲坝中国府16个月卖了300套房。

品牌优越感+战略结构的双向互动下，2019年，合肥龙湖共完成77.6亿，超额完玉成年指标。根据合肥真实销售额排名，应该排名第7，在万科、融创、旭辉、信达、招商之后。

去年12月，龙湖团体给合肥公司下发13.4亿指标，如果完不成，顾涛无条件接受岗位调配。虽然是你行你上，不行就换人的硬性施压，但5个主力在售流量盘加持下，合肥安稳渡过。

不仅如此，在全团体26个都会公司中，住宅业绩排名第14的合肥公司，2019年的绩效排名逆袭第8，这说明团体已经相当满足合肥公司的状态和体现。

与万科、旭辉老人相比，龙湖有厥后者的优势，什么都没兑现，意味着什么都吹。与正荣、金科新人相比，地产、冠寓、商业、服务四大业务航道的并行，品牌渗透更彻底。

二

龙湖已经一连喊了2年的百亿口号，团体9000亿高目的提出后，意味着每年18%的复合增长率，而合肥公司2020年势须要冲进百亿。

龙湖内部把都会公司分为一二三阶段：一阶段大项目公司，二阶段是百亿规模的地工业务公司，三阶段是综合业务公司。77.6亿的规模，天街开业，十几家冠寓，合肥公司算是在2.5阶段的高速生长期，作为100亿级此外种子选手，再加上全团体第8的绩效排名，离百亿公司就差钱和地。

新房企在合肥规模化途中都面临相同的问题：为了规模而规模，为了拿地而拿地。例如新城，以北宸紫郡、时光印象等在合肥站住脚，多数会和悦隽九里另有肥东谁人我至今认不清名字的项目，傻眼了，再加上不给力，现在歇的差不多。

龙湖也不能独善其身，为了进新站这个刚需大市场，以靠近9000的真实楼面拿下春江紫宸，按最高1.4的售价，肯定不赚钱。一个春江紫宸，对整体牌面没有影响，可是如果拿2-3个春江紫宸就是截然差别的局势。

龙湖要在合肥深耕才考了进入地级市，而合肥是个拿地竞争猛烈，购置力差，回款率低，现金流压力大的都会。除了刚进合肥的紫云赋和璟宸，龙湖项目险些全部是自己掏钱拿地。没有金主爸爸，市场的大回款界面摆在这，龙湖到百亿一定要借助团体支援。

而龙湖团体是充满女性细致治理特色的二级治理架构，团体强管控，权威不行破。在团体手里，26个都会公司，可能会有几十个上百个项目同时做选择。去年中交拿肥东地块，原来跟龙湖谈好互助，可是因为龙湖团体不给钱交保证金，中交搭上金茂。

三

龙湖现在手里有80亿的可售货值，纵然2020年冲到百亿，也要考2021年的稳定。龙湖互助3个项目，都是分地块开发，丽丰基本是龙湖自己在弄。很显着，龙湖的互助门槛不会低，放弃操盘权怕是不行能。

与其他房企相比，龙湖的优势在于四大模块的业务拉通。例如，景粼玖序拿地时，办公是限制其他房企算账的焦点因素，可是龙湖的长租公寓解决办公问题，提高拿地价。

在天街的动员下，龙岗板块接连拿下春江郦城和龙誉城。根据现在态势，朝着万科在万科在北城和四里河的区域开发的模式生长，深耕龙岗。不到2公里，就是开业的天街，没有比这更好的说辞和品牌招呼力。因此，龙誉城占了市场50%份额，流量和价钱都横跨华润和中梁。

每个都会公司都有个百亿理想，合肥40家品牌房企，破百亿的房企只有3家：万科、旭辉、融创。从上表中可以看到，2019年，top10的规模速度普遍放慢，规模最高萎缩一半。而且前十名房企中，超一半手里存货质量都不高。禹洲、保利、龙湖三家企业牌面更好。

紫云赋交付对于龙湖来说，可能只是百亿路上一个微不足道的小插曲，只要没闹大，龙湖依然可以画饼取胜。

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