细数2019年那些“凉凉”的土地

导 读

条件优质的高总价地块仍然能够乐成出让，反而是那些地价比力低的土地更容易遭遇流拍。

◎研究员 / 马千里、邱娟、周奇

2019年虽然商品房市场上行惯性仍在，但土地市场已经先一步迎来了变化，房企购置土地面积同比大幅下滑，土拍热度也连续低位。在“三稳”日渐下沉、叠加信贷收紧的行业大情况中，地块底价成交、流拍成为土地市场中的常见现象。

在此配景下，为了给各都会土地市场“测温”，本文首先对2019年的土地市场举行了宏观察评，然后在研究各都会市场热度分化情况的基础上，分析流拍、底价成交土地的共性特征；并进一步联系典型都会，来详细分析土地市场供求双方的价钱预期差距，以此探寻土地流拍的内生原因及生长趋势，为企业年度生长计划的制定提供参考，最后对流拍和底价成交的典型地块举行特征总结，并对典型都会未来土地市场做出趋势性预判。

01

市场综述：市场下半年土拍热度趋冷

溢价率探底、流拍率回高位

2019年，土地市场的指标变化比行业整体来的更快一些。与依旧保持上涨的商品房成交金额差别，房企购置土地面积已经先行进入下行通道，2019年，在三四线市场景气回落，房价增速放缓的情况下，土地市场成交规模也停止了上升趋势，全年土地购置面积2.58亿平方米，同比下降11%，再度进入下行通道。

反映市场热度的溢价率、流标率等指标连续走弱，2019年的最后四个月，土地溢价率均低于10%，重新回到了历史低点。底价成交的现象也愈发常见，特别是下半年，受银根快速收紧、土地出让条件变化的影响，越来越多的土地以底价成交，如11、12月，均有凌驾六成的土地在以底价成交。同时，土地流拍现象也在下半年显着加剧，下半年来的流拍率基本都在12%以上。虽然随着流拍现象的增多，部门都会加大了优质宅地供应，但资金层面仍然紧张，而且仅有少部门都会降低竞拍门槛，房企拿地努力性并没有显着提升，年尾流拍率仍然在高位。

02

都会体现：典型都会地市“冰火两重天”

合肥流拍与高溢价齐现

土地成交建面在淘汰的同时，成交结构也发生了相应变化。受自然资源部4月份出台的分类调控政策影响，多数住宅消化周期较高的三四线都会淘汰了土地供应；另一方面也和三四线都会楼市体现平平有关，多数房企对一二线土地的关注度显着提升。就全年数据来看，一、二线都会2019年的成交量比例到达24%，较2018年提升了2个百分点。不外，从底价成交比例和流拍率来看，这些都会地市却出现“冰火两重天”。

对128个都会底价成交的土地占比举行统计分析，效果发现，青岛、郑州等都会土地底价成交的占比均超85%，土地市场陷入一潭死水；不外，部门都会土地市场仍然存在暖意，福州、温州、石家庄等12个都会底价成交比例均低于3成，合肥、太原等都会底价成交比例甚至不足10%。

而联合流拍率来看，较为有意思的是，石家庄、合肥这样的“高热”都会，土地流拍率凌驾20%，排在前列，成为流拍的“重灾区”。究其原因，以合肥为例来看，合肥流拍地块往往有较多的配建要求，而在资金紧张、市场下行双重压力下，品牌房企对高要求配建用地有较大抗性，同时2019年8月合肥又有土拍新政出台，合肥的土地市场降温显着，多宗地块撤牌、流拍。

03

特征分析：高单价地块更受市场关注

底价成交占比力小、流拍率也更低

那么，这些底价、流拍土地划分有什么共性特征呢？接下来，我们从规模、总价、单价、区位等多个方面来分析底价成交土地和流拍土地的特征。

1、底价成交：在低总价、低单价土地中，底价成交同样常见

首先，就底价成友爱况来看，在银根收紧下，高价地块由于需要比力大的资金来撬动，因此往往以底价成交。但并不是越自制的地越好卖，低总价、低单价的偏远地块底价成交现象均较为普遍，如总价在小于5亿元、单价在小于2000元/㎡的地块，多于三分之二的土地都以底价成交。究其原因，主要是因为低总价土地意味着可开发规模普遍较小，低单价意味着区位比力差，在当前在房价上升速度趋缓、融资难度高企的情况下，房企难以在房地产开发中获得足够的生长红利，自然拿地意愿也不高。

反倒是单价较高（1-2万元/平方米）、总价适中（2-20亿元）的地块关注者更多，这些地块大多位于一二线都会的优质区域，如广州增城、杭州萧山余杭、南京江北新区、宁波鄞州等，板块竞争适当充实或价值已部门兑现、地块体量适中，是土地竞拍者真正的“心头好”。

2、土地流拍：高单价、高总价地块反而流拍率较低

与底价成友爱况差别，就流拍情况来看，高单价、高总价地块流拍率较低，如总价在50亿元以上的地块流拍率仅为7%，低总价、高单价地块流拍率较高。

一方面，是因为高总价地块与城建生长全局的关联度更高，地方主管部门越发重视；另一方面，高单价也意味着这些地块的往往位于一二线都会的优质区域，土地价值相对较高，房企拿地意愿也比力强烈，因此流拍率相应也更低一些。而低总价、高单价地块如总价在2亿元以下，楼板底价高于1万元/㎡的地块，流拍率高达24%。这类地块大多来自与义乌、金华、台州等浙江三线都会，均为支解为小体量的低密住宅或商办用地，且区位相对一般，相似供应较多，而市场需求相对有限，流拍率较高也在情理之中。典型如金华前仓镇供应了14幅宅地，现状被农田困绕，效果全部流拍。

但最值得关注的，还是总价在20-50亿元，楼板底价在0.8-1万元/㎡的地块，也是流拍的“重灾区”。这类地块大多是二线都会近郊的大要量宅地，相关出让条件较为严苛，拿地性价比力低，如武汉商务、天津2019-14等地块均在此列。

04

总结：地价越自制越不被看好

济南、保定等都会仍可继续张望拿地时机

经由上文对2019年来重点监测都会底价成交及流拍地块的出让底价、楼面底价、出让规模、以及区位特征等指标举行梳理，能够得出：只管当前融资仍然保持高度收紧，但条件优质的高总价地块仍然能够乐成出让，反而是那些地价比力低的土地更容易遭遇流拍。

而就都会层面来看，在128个都会中我们联合各都会的地市成交规模、市场热度等选定了40个较为典型的都会，并以各都会的流拍率、底价成交率、2019年下半年月度流拍率变化为主要指标，联合房地价差、土拍附加条件严苛水平等其他因素对其做出了评价。整体而言，大部门都会当前都存在一定的拿地时机，仅有少部门都会如长春、济南、保定、肇庆等则仍需张望。

分能级来看，一线都会出于控房价的目的调控政策仍然从严，实际上土地出让门槛不停提升，除广州外，其他三市的房地价差都在缩小。2019年下半年由于土地流拍频发，北京、上海、广州等均降低了土地出让门槛，但随着年尾土地流拍的逐渐缓解，土地供应有了一定的保障，政府也难以再下调地块出让门槛，反而会因控制地市过热而提升出让门槛、增加竞拍条件。因此，当前可择机抄底优质地块。

二线都会则泛起显着分化，杭州、苏州、南京等热点都会在大规模的购房需求保障下土地市场一直体现较好，拿地风险相对较小；合肥、南宁、武汉、成都等此前热度比力高的都会履历了下半年市场的降温后，政府应对流拍迅速调整了供地计谋，当前市场上不乏一些“性价比高”的优质地块，房企可择优录取；而长春、济南、石家庄等地年尾流拍不降反升，可见政府与市场仍需要磨合，当前可继续张望。

重点关注的三四线都会分化同样显著，大部门都会如佛山、东莞、无锡、常州等均可择优拿地，但对于保定、肇庆、清远等都会，当前并不建议进入拿地。虽然这些都会享有计划观点释放的利好，久远来看市场前景相对大多数三四线都会而言仍然比力好，但近两年这些都会的楼市体现不佳，如保定房价泛起显着回调，拿地盈利空间缩窄，因此仍然需要张望。

专题

目录

《2019年128城流拍、底价成交土土地点》

一、市场综述：下半年土拍热度趋冷，溢价率探底、流拍率回高位

1.成交规模：2019年成交规模下滑11%，再度进入下行通道

2.溢价率：三四线热度消退，四季度溢价率重回低位

3.底价成交：2019年下半年银根快速收紧，高总价地块底价成交愈加常见

4.流拍率：企业拿地努力性理性趋平，下半年流拍率重回高位

二、都会体现：典型都会地市“冰火两重天”，深圳、合肥流拍与高溢价齐现

1. 底价成交：2019年一二线更获业内关注，但底价成交比例变化不大

1.1 各能级体现：一线都会最为平淡，77%土地为底价成交

1.2 典型都会：部门都会仍存暖意，石家庄等12市溢价土地占比凌驾70%

2. 土地流拍：高热都会也有土地流拍，深圳、合肥流拍率均超二成

2.1 各能级体现：三四线流拍率高达14%，一线流拍率亦靠近一成

2.2 典型都会：石家庄、合肥成为“重灾区”，深圳流拍率大幅提升

3. 重点地块：天津、广州“老浩劫”流拍最多，上海、广州多宗优质地块底价成交

3.1 流拍总价前十：银根紧缩效应下，天津、广州下半年多宗高总价地块遭遇流拍

3.2 流拍单价前十：配建、矜持限制过严致无人竞拍，上海、深圳市区地块提前撤牌

3.3 底价成交总价前十：体量越大附加条件越多，广州、上海多宗大要量地块底价成交

3.4 底价成交单价前十：限高、“7090”条件下，上海新江湾城低密宅地“0溢价”成交

三、特征分析：高单价地块更受市场关注，底价成交占比力小、流拍率也更低

1. 底价成交：在低总价、低单价土地中，底价成交同样常见

1.1 总价特征：10-20亿土地竞争者最多，底价成交最少见

1.2 单价特征：越自制越少人问津，底价地的平均楼板价不到溢价地的7成

1.3 规模特征：超大要量地块竞争者更少，40万平方米以上地块近八成以底价成交

1.4 区位特征：偏远区县底价生意业务比例更高，涨价空间有限制约投资前景

1.5 交织分析：中心都会优质区域市场关注度较高，底价成交比例更低

2. 土地流拍：高单价、高总价地块反而流拍率较低

2.1 总价特征：高总价地块流拍率更低，底价50亿以上地块流拍率仅7%

2.2 单价特征：1-2万元/平方米楼板价流拍率最高达14.5%

2.3 规模特征：平均较成交土地横跨5%，体量过大成为流拍“原罪”之一

2.4 区位特征：内外圈层流拍率相差不大，区位对土地流拍率影响较小

2.5 附加条件：优质热点地块流拍，苛刻出让条件亦是重要原因

2.6 交织分析：二线都会近郊大要量宅地，成为流拍“重灾区”

四、典型案例：人口为广州地市托底、上涨动能犹在，合肥焦点区域备受关注

1. 广州——市场上涨动能仍在，土地市场值得恒久关注

1.1地市体现：七成土地底价成交，其中绝大多数位于远郊

1.2流拍走势：政府与市场预期逐步“合拍”，年尾流拍放缓

1.3典型地块：广州花都宅地，降价延期出让两次后才成交

1.4地价涨跌：都会生长潜力庞大，可比地价仍在连续上涨

1.5市场展望：市场上涨动能仍在，土地市场值得恒久关注

2. 合肥——焦点区域土地性价比凸显，更受到房企青睐

2.1地市走势：土拍规模创近三年新高，地价涨幅居于二线前列

2.2溢价水平：九成地块溢价成交，市场热度仍居高位

2.3流拍走势：下半年流拍率飙升，1/3土地遭遇流拍

2.4典型地块：多宗土地因未达底价流拍，土拍“遗珠”值得关注

2.5市场展望：市场承压配景下，焦点区域土地性价比凸显，更受到房企青睐

3. 保定——品牌房企筹谋结构，未来进入门槛将进一步提高

3.1地市走势：土地成交规模显着缩减,计划利好仍吸引一线房企前来结构

3.2底价成交：过半土地底价成交，当地实力房企仍是拿田主力

3.3土地流拍：下半年流拍现象有所增多，主要集中在下辖县市

3.4市场展望：计划利好观点连续释放，未来进入门槛将进一步提高

五、总结：地价越自制越不被看好，济南、保定等都会仍可继续张望拿地时机

1. 特征总结：低总价、低单价的土地更容易遭遇流拍或底价成交

1.1底价成交地块：相比于高总价地块，大要量低价土地越发不被看好

1.2流拍地块：高总价地块反而更不容易流拍，地块出让条件苛刻成为优质土地流拍主因

2. 都会展望：二三线都会体现显着分化，广州、成都等都会仍可张望等候拿地时机

2.1 连续趋冷：济南、保定土地流拍居高不下，仍可继续张望拿地时机

2.2 热度回暖：广州、成都流拍年尾显着缓解，对于优质地块可择机脱手

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