会展板块崛起，海河教育园消灭？

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国家会展中心从去年确认重启之后就一直很热闹，计划、建设进度、以及连续的学校引入。未来如何，临时持保留态度。对楼市来说，关注集中在两点：会不会对隔邻的海河教育园是个打击？配套的居住用地有潜力么？做了几天作业，今天就小我私家看法聊聊。

结论写在前面：

会展更多是单体项目，而海河教育园是一个区域。

短期内会展会高光不停，海教无显著利好。

会展崛起会打击价钱敏感型客户与潜力投资型客户。

海河教育园更受情况倾向型客户青睐。

01

基础设定对比

第一：定位

海河教育园：计划总占地37平方公里，国家级高等职业教育革新实验区、教育部直属高等教育示范区、天津市科技研发创新示范区。

国展板块：总用地2.2平方公里，商务部与天津市共建的国家级会展中心，上海、广州之后国家第三，北方第一的国家级会展中心。

都是天津市与部委共建的项目，定位起点都很高。可是占地体量来看，会展是一个项目以及其配套计划，而海河教育园是一个区域计划的观点，占地都遇上河北区面积大了。

第二：计划

海河教育园：2所国家重点大学，8所高职院校、2所中职院校。计划办学规模20万人、居住人口10万人、年社会培训30万人次。

国展板块：总修建面积134万平方米。展馆面积40万平方米。综合配套区包罗旅店、商业、集会、办公与餐饮，共约31.7万平方米。平衡居住用地798亩，也就是53万多平方米，容积率在1.5～2.2之间，住宅修建面积应当是60万多，居住人口容量约2万。（测算参考：路劲太阳城住宅建面150万方，计划6万人入住）可是会展带来的是大规模的潮汐人口，有展览人爆棚，没展览就门庭冷落，这一点是个特例。

第三：远景

海河教育园：目的建成集职业教育、职业培训、技术判定、职业指导、技术竞赛为一体，产学研相联合，面向社会开放办学的综合性教育园区。

国展板块：驻足环渤海、辐射东北亚、面向全世界，力争建成具有连续领先能力的会展综合体，为推动天津北方经济中心建设和优化我国会展业战略生长结构服务。

设定总结

两个大区的计划目的都是好的，可是除了建设，工业兑现都很难。海河教育园学校规模大、学校与住宅开发已经靠近尾声，带来大量的常住人口，而会展中心开发尚处于初期，人口容量与成熟度不足，可是配套有商业旅店略强于海河教育园。可是大规模潮汐人口对于居住情况也是有倒霉影响的。从远景计划上来说，海河教育园更像是大学城，产学研，创意创新。会展中心更像是商务区，可是海河教育园现在的创新能力很受制约，会展板块需要看商务委的支持力度。

固然，海河教育园的另一个优势在于行政，第七区不是白叫的，最起码在学校方面与会展板块区别很显着。有粉丝说可能不行能把会展板块划入海河教育园，秘密君以为抛开部委之间的藩篱不说是有可能的，而且是合并更好，固然这就是纯臆想。至于说资源争夺，秘密君以为是不大存在的，各凭本事而已，津南力推国展，是生长需要也是施政需要，海河教育园自己计划已经确定了，需要增补的科技企业资源也不是国展的重叠工业内容。

02

楼市配套对比

除了板块，住宅更看重微观配套，诸如交通医疗教育等等。

第一：相对区位

秘密君花了一天时间搞定了这个破图，

一条天津大道，南海河教育园，北侧是国家会展。距离天津主要商业节点来说，都差不了几多，可是海河教育园相对更近。国展后期会有通往机场的公路，距离机场更近。

这里要说一句的是：客户从那里来？客户从文化中心、梅江、小海地一代过来肯定是海河教育园更近，可是如果从中石油桥、八大里、河东昆仑路一带过来肯定是国展板块一条快速路直达更近。

第二：板块计划

海河教育园的计划图可以大致看到，中央绿轴，两翼是学校用地，住宅用地在边缘。小路密网，主要景观情况在中央，加上属于高校区，整体的绿化笼罩水平与情况要更好一些。而国展的主要景观内容在沿海河一线，因为有大面积的展馆存在，整体绿化笼罩率一定与海河教育园无法相比，住宅区同样如此，景观与住宅区的联合度并不高。

第三：区域配套

在都会新兴区域，配套的重要性要比房价自己更重要，配套成熟度高了才有人气，有人气才有价钱支撑。海河教育园与国展的配套来看，基底细同的有一点：医疗，都很可怜。可是在交通、教育等方面又有些微弱区别。

1、交通：国展板块公路主要依靠计划的沿海河交通干线与天津大道两条，轨道交通依赖1号线。而且是就在项目的周边，走行距离很近。而海河教育园北侧走天津大道，南侧多走津沽公路与津港公路。轨道交通依靠6号线。公路交通上来说，海河教育园的联络干线路况较差，而国展略好。轨道交通来说，六号线链接文化中心，可是距离住民区略圆，1号线链接的是传统焦点宁静路一带，又直达住民区，国展的交通情况略好。

但天津大道是快速路，国展去往市区滨海利便，若想去往海河教育园就很绕路，可能后期会有解决方案来改善。

2、商业：现在海河教育园的主力商业依赖永旺，在咸水沽有新城吾悦广场，距离很近。国展自身有部门商业配套，可是大型集中商业也势必会依赖上述两个项目。从便利性上讲，海河教育园略近。如果你想天天看展，那会展中心自己就是个商业配套，这个岂论。

3、教育：说到教育是这两个板块关注度最高的内容。现在海河教育园区主力的配套就是南开学校九年一贯制，已经招生了。优势是九年一贯制，固然，后期海河教育园另有计划学校，可是计划学校一定是引入为主。引入的学校利益是好歹是名校。劣势是：作为一个贴牌的学校你基础不知玄门学质量怎么样，没有经由验证。而什么南开天大我觉的基础不能作为购房时候思量的教育配套，住在南开隔邻未必就能上南开。岂非在职业学校隔邻就要上职业？这个不科学。

国展板块最近最热闹的也就是教育：河西与津南告竣全面战略互助，计划建设完全中学1所，高中30班，初中24班，小学两所。先期摆设师大二附校与河西一幼互助。去年9悦，津南区政府与天津市教委签署互助办学框架协议，国家会展中心周边区域将引入市直属优质学校。市直属优质学校包罗：南开中学、天津一中、耀华中学、实验中学、新华中学、天津实验小学等学校。至于如何互助，秘密君临时以为是分校模式，跟南开其实是一样的。

在教育资源对比上，基础配套两个板块旗鼓相当，可是海河教育园因为行政级别因素可以考市区高中，临时算略佳。

4、房价水平：

现在咸水沽房价水平纷歧，有13000的项目，也有一批集中在15000～21000，海河教育园现在因为疫情影响，有开发商打骨折，17000不到，也有项目坚挺在23000左右。会展板块现在没有项目在售，可是因为初期开发，预计价钱可能会控制在15000～20000元。

配套总结及置业建议

总体来看，在楼市观点中都是主打教育牌，国展板块的崛起分流一部门海河教育园的客户是一定的。津南区本土住民、外地购房客、价钱敏感型客户都是分流的领域。可是秘密君对海河教育园的界说一直是：都会合理通勤规模内适合追求居住情况的客户。对于居住情况要求较高的客户无疑会越发倾向于选择海河教育园。而国展板块更适合价钱敏感或者是赌预期的客户。要知道眼下海河教育园在工业与科研方面想突破太难了，而会展则是收效快、影响大，周期短、短期内会很高光，也会带来房价的边缘利好。如果会展业运营很乐成，无疑房价潜力也会更大。甚至是会对海河教育园等周边板块发生助推作用。津南围绕会展做了弘大的计划，串联双港、辛庄一路到葛沽，可是也就是计划。

无论是会展还是职业教育，如果能够做好做乐成都是真正助推一个区域工业生长的重要举措，进而对房价发生实质性利好。可是眼下往往是关注地产开发先于关注工业成熟，甚至是工业许多年都看不到成熟的希望，这就难免有些舍本逐末。天津从来不乏弘大计划，可是缺的是兑现、落地成熟，秘密君希望每个计划都能乐成，可是在乐成之前，临时容我怀疑。

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