2019年房价到底涨了几多？出人意料……

2019年，中国的平均房价到底处于什么水平，涨了几多？

说实话，权威的、可信的统计一直没有。如果有，也没有公然过。中介机构的统计往往是局部的、残缺的。

“蒙着眼狂奔”，一直就是这个市场的基本特征。

人口统计也是如此。每个都会的户籍人口数据基本上是正确的，但常住人口有几多，就说不清了。

尤其是人口大规模流入地和流出地，地方政府出于种种原因，没有动力搞清楚并公然这个问题——对于流出地来说，常住人口大幅低于户籍人口，意味着你留不住人，这很难看；对于流入地来说，认可太多的外来常住人口，会降低种种人均指标，影响政绩考核。

今天（1月17日），国家统计局一口吻宣布了许多2019年的经济数据。好比GDP凌驾了99万亿，增长6.1%；内地总人口首次突破14亿，2019年新出生人口到达1465万人，比去年淘汰58万。此外，中国的人均GDP首次突破了1万美元。

今天想着重说一下房价。

在“2019年1—12月份全国房地产开发投资和销售情况”里，我们可以找到“全国均价”的蛛丝马迹。

在这组数据里，统计局告诉我们：

2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%；商品房销售额159725亿元，增长6.5%。

用“销售额”除以“销售面积”，不就是均价吗？

可以这样盘算。但你需要注意，2019年的成交，是天天积累下来的。所以，它的均价是2019年全年的均价，而且是住宅、商铺、写字楼、公寓的总均价。事实上，12月和1月的均价就可能有较大区别。

所以，这个数据是有缺陷的。

但我们又能如何？因为你基础没有其他的全国性数据。所以，只能拼集着用了。下面是我凭据统计局历年的年终数据，统计出的每年均价和涨幅。

注：表格里成交额单元为“万亿元”；成交面积单元为“亿平方米；均价单元为“元/平方米”。

从上面表格可以看出，2019年全年全国新房均价是9307元/平方米，比2018年的均价上涨了6.5%。这个涨幅，显然凌驾了6.1%的GDP涨幅。

恐怕对于许多读者来说，这个涨幅超乎了他们想象。因为许多都会，好比北京、上海、济南、青岛、郑州、长沙等，2019年市场都比力冷，局部片区甚至泛起了号称20%的跌幅！

再看一下已往几年，2014年房价涨幅是7.7%、2015年是7.4%、2016年是10%、2018年是10.7%，都大幅凌驾GDP涨幅。只有2017年是破例，新房均价只有5.6%，低于同期GDP。

（注意，这里只是枚举官方数据，至于你相信不相信，是另外一回事。官方数据里的最近几年涨幅，你看不出哪年是牛市，哪年是熊市。真实情况是——2014年到2015年是熊市，随后两年是超级牛市，许多都会房价靠近翻番）

2018年和2019年，官方亮相都对换控效果比力满足，认为“房地产长效机制”已经建设。而这两年，“官方数据里的房价涨幅”都凌驾了GDP涨幅。

这也切合我之前的判断：全国房价略微跑赢GDP，这是允许的。原因很简朴，不跑赢GDP，大家都没有买房的动力，稳增长就会出问题。

事实上，许多地方政府在刊行专项地方债（好比土地储蓄债）的时候，都预测未来几年地价上涨速度，是已往几年GDP的均值。否则，你的地方债谁来买？投资者凭什么相信地方政府有还款能力？

或许有人会问：GDP增速会不停降低，未来中国经济增速很可能回落到4%到5%。到那时，房价只跑赢GDP一点点够用吗？

这其实要联合房贷利率来看。现在房贷基准利率是4.9%。假设2020年房价上涨6.2%，那么房价涨幅只高于房贷基准利率26.5%。如果利率上浮凌驾30%，买房的压力会比力大。

所以，未来房价上涨速度不仅要跟GDP增速挂钩，还要跟实际利率挂钩。如果涨幅低于房贷实际利率，大家购房努力性也会下降。这事实上就组成了房价上涨的下限。

偶然一年涨幅低于“下限”是可以的，连续2年到3年低于“下限”，就会反映到经济里——大家开始张望，屋子就欠好卖了，地方财政就会下滑。

从上述表格的最后一栏也可以看出，最近三年新建商品房销售面积有“见顶”的迹象。这是两方面原因造成的：一是存量住房越来越大，二手房生意业务量在上升；二是市场整体处于横盘状态。

未来“新房成交面积”另有可能创新高吗？如果大幅放松楼市调控，还是可以创新高的，因为国人投机性比力强。但从久远看，新房销售面积增长空间很是有限了，即便某一年创出新高，也很难维持。

但成交金额还没有见顶，因为房价还会涨。

单价和面积一起涨，是乘数效应；面积不涨，单价仅仅跑赢GDP，那么市场的总容量就增长有限。其效果，是房企之间竞争会加剧，并购会上升，从业人员的日子会越来越欠好过。对此，房地产从业人员要有心理准备。

另外，央行也刚刚宣布了2019年金融数据，我们可以看一下“新增住户贷款”占全部“人民币新增贷款”的比重。这个指标是权衡中国经济对房地产依赖度的重要指标。

原因很简朴，虽然“住户贷款”不完全即是“房贷”，但也差不多。你查查2018年工行的年报就知道了，房贷比重占“住户贷款”比重凌驾81%。至于普通的消费贷款，许多也流入了楼市。

从表格第二栏可以看出，2015年尾提出“去库存”之前，每年新增贷款里“住户贷款”只占33%左右，三分之一。

“去库存”开始之后，房价大涨，大家纷纷抢购房屋子。于是，“新增住户贷款”占全部新增贷款的比重大幅飙升到50%以上，而给企业的全部贷款反而不到一半了。

最近两年，“住户贷款”占比有所下降，回落到45%左右。但整体而言，仍然比2014年、2015年高了12个百分点左右。可以这样说，已往几年中国经济的增长，主要是靠“增加住民欠债”来实现的。

“新增住户贷款”占比还能重返33%左右吗？恐怕很难了。中国住民部门的杠杆率，正在大步追上蓬勃国家，而远远凌驾新兴经济体。

另外，疲弱了1年的“投资增速”，终于在12月泛起了反弹（见下图）。但仍然低于GDP的增幅（6.1%），说明经济仍然没有见底。

而在“全部投资”里，国企（含地方政府）牢固资产投资增速为6.8%，民间投资增速只有4.7%，外商投资增速为-0.7%。

至于房地产投资增速（见下图），仍然大幅高于全部投资增速和GDP增速。这显示，房地产仍然是稳增长的重要气力。

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