供应富足，淄博楼市“太难了”………

这一组数据带你相识一下

神奇的2019年

2018年尾，曾有业内人士预言，2019年，淄博楼市将迎来隆冬，而小编在2019年跑盘时，听到最多的也是“太难了”几个字，然而，2019年淄博楼市真的有这么难么？邻近年底，凭据房产超市网统计数据显示，2019年的淄博楼市，似乎并没有大祖传说中这么难，在一波又一波的花式促销以及渠道的鼎力大举助攻陷，2019年各家楼盘成交金额比往年都要好不少，最高销售金额靠近30亿，总金额在20亿以上的楼盘不止一家。

销售金额创历史新高，新房单价高是一方面，另一方面，从网签数据来看，由于供应量升高，今年楼市成交量要高于往年。据数据显示，停止到10月份，淄博全市新建住宅网签套数为34312套，网签面积435.3万㎡，同比去年划分上涨14%和16%。为何销量增长房企却都在喊难？小编认为，虽然2019年销量有小幅提升，可是相比2017-2018年，房企躺着赚钱的日子确实是一去不复返了。

对于房企来说，2019年的淄博楼市只是难的开端，接下来，才是真正的磨练。

近5年新高！2020年淄博主城区库存超4万套！

据房产超市网数据中心统计显示，2020年，单是张店区就有近70家新盘要入市，库存总量凌驾4万套，创近5年新高。

从年底一波又一波的土拍中大家也能感受到，淄博库存量最大的片区为高新区，现在库存总量约1.5万套（新东升、南益等大宗地块由于计划未出未统计在内），库存量到达历年新高，而从现在项目定位来看，明年高新区房源依旧以刚需房源为主，而从价钱来看，现在，恒大御澜庭已经把价钱拉到了6字头，在库存高压下，未来高新区房价或连续下行，而对于高新区房企来说，若没有自己的特色走差异化门路，去化将会难上加难。

从数据上来看，新区虽依旧是2020的供应大户，可是好地段勤学区的房源越来越少，现在万科翡翠书院住宅已全部售罄，齐润花园也将在今年迎来收官，除民泰、天煜以及世茂等几个项目外，新区真正意义上地段好、位置好的“改善房源”数量并不是许多。据业内人士透露，关注度比力高的黄金城项目将由本土房企中德及银亿接手，将于开春开工建设，未来项目计划是否会调整？住宅入市能否改变新区房价钱局？我们拭目以待。

南部城区及东部城区供应量相当，而从价钱上来看，两片区体现也相对比力稳定，明年价钱是否会下浮，要看哪家楼盘最先坚持不住。

2534亩！宅地储蓄创新高

2019年，淄博可谓迎来了“土拍盛宴”，土地出让面积高达6829亩，比楼市最火的2018年还要多615亩，尤其进入年底后，土拍一场接一场，据房产超市网数据中心统计，2019年，淄博主城区待入市宅地总面积2534亩，创历年新高。

就现在统计数据来看，2020年，淄博主城区宅地储蓄最高的片区同样为高新区，面积高达753亩，土地储蓄+房源库存双高，明年高新区楼市之艰难可想而知。

宅地储蓄排在第二位的为文昌湖区，仅恒大康健城面积就靠近400亩，但因文昌湖片区位于淄川与张店搭界处，离张店及淄川市中心相对较远，配套比力弱，就现在片区内恒信绿城柳岸晓风、中梁壹号院等几个项目来看，去化十分艰难，销售团队换了一波又一波，中梁价钱甚至一度降到了4字头起，不知道未来恒大入驻后，能否带火片区。

宅地储蓄排在第三位的经开区，也是明年购房者期待值最高的片区，随着大学城的落地，片区后市潜力逐渐被看好，除新城、鲁商、创业外，今年融创、新东升也都落子经开区，随着各家大项目的开发，片区内商业、教育、交通等各项配套设施的完善显得尤为迫切。

东部城区现在的宅地储蓄主要来自于东方星城，除了现在在售的塾香园外，明年另有三期翰墨园以及四期地块待入市，值得关注的是，四期除了住宅外，另有商业用地，随着地块的集中开工，东部城区联通路、华光路板块配套设施、都会面目也将迎来质的改变。

库存连续攀升 房价如何走？

业界对房价和楼市走向的普遍看房时，短期看政策，中期看土地，恒久看人口。在未来政策没有大的变化的情况下，土地及库存对房价涨跌起着至关重要的影响。

16.7-18.7库存量变化情况

18.8-19.12库存量变化情况

14.1-16.11房价走势

17.1-19.12房价走势

从近几年淄博楼市库存量变化及房价变化走势图可以看出，库存量下降时，房价会出现上升趋势，而库存量上升时，房价会出现下跌趋势。停止现在，淄博主城区库存新房房源达4万+套，宅地储蓄2534亩，库存压力已到达历年新高，市场已经进入高位，上涨有一定压力，下滑却没有压力。

此外，经由2016-2018年快速去化之后，淄博整个市场购置需求被迅速掏空，甚至透支了未来几年的购置力，市场需要一个缓和期。另一方面，前面房价那篇稿子我们也提到了，自2018年开始，张店棚改降速，有钱币化转到安置化，淘汰了不少购房需求，刺激房价上涨的动力已然不足。

淄博市近几年常住人口数量变化 数据泉源：国家统计局

而人口方面，据国家统计局数据显示，2018年，淄博市常住人口数量为470.2万，首次泛起负增长（-0.1%），库存高企，人口外流，棚改降速，淄博房价上涨的可能性微乎其微。为了稳定楼市，一些利好措施将会逐步出台，如现在已经出台的人才引进政策就是一个例子，种种花式去库存也会在以后不停显现。

潮水褪去，才知道谁在裸泳，房企“躺赚”的年月已经由去，唯有更高品质的产物才气在市场驻足，或许，如何修炼内功，提升品质，才是淄博房企接下来该思考的重中之重。

泉源：淄博楼市，特此谢谢！

编辑：毕捷