山东银滩：努力蹚出一条“海景房”转型生长的新路子

本报记者 刘凌 通讯员 王嘉报道

提及北方的海景房，拥有3000多公里黄金海岸的胶东半岛首当其冲。在山东东部海岸，沿海开发的都会就凌驾了5个，乳山银滩是其中之一。

顺应国家对房地产市场宏观调控的大趋势和都会生长的现实需要，近年来，乳山科学统筹银滩生长思路，同步推动都会精致生长与海景房“强身健体”，蹚出了一条“海景房”转型生长的新路子。

多重因素叠加影响 房价颠簸是常态

上午7点半，送孙女坐上幼儿园的校车，家住乳山银滩金鼎银龙湾小区的吴玲华就到楼下暮年大学学习舞蹈。邻近中午，她到旁边干洗店取了洗好的衣服，又到超市购置新鲜蔬菜、水果，回家给孩子准备午饭。到下午她还要和朋侪到小区运动中心棋牌室里一起打打牌、健健身。

吴玲华先容，刚开始只是每年来银滩住一两个月，并没计划久居，究竟这里原本只是个度假区，生活设施并不完善，恒久住的话没有老家利便，厥后随着银滩基础配套不停完善，尤其是他们最体贴的医疗、教育条件的改善，让她们刻意搬来银滩定居，并把孙女也接过来念书。

“我就很喜欢银滩，现在的配套已经能够满足基本生活需要。”吴玲华说,情况和价钱是吸引她选中银滩的两个重要因素。退休前，她在北京居住，屋子周边配套很利便，可是最头疼地是停车难，还经常被堵在路上，另有每年的空气情况也让她想逃离。

起初，从大都会来到乳山银滩的吴玲华有点“水土不平”。“乳山市区晚上9点多路上人就很少，医疗水平、商超配套也都没发跟北京比。其实，银滩只是一个县级都会下的旅游度假区，区域内的服务配套，特别是医疗、教育等资源配套与周边县级都会的水平基本一致。只是有些业主和她一样，因为多年在大都会生活，习惯了相对应的都会配套，来到银滩后发生了一定的不适应。”吴华玲表现，买屋子重要的是看需求，究竟每个都会都有优缺点，大都会医疗水平高、教育资源富厚、生活设施便利，但也有人口密度大、交通拥挤、空气质量差等缺点。“恐怕在全国也找不到一个地方，配套着北上宽大都会一样的资源，房价还是县级市水平。”吴华玲认为，银滩的房价比力正常。

近年来，乳山银滩海景房“白菜价”的标签引人注目。曾有报道称，二手房价钱跌回10年前，一套顶楼阁楼的生意业务价钱不足2000元每平米。

在银滩实地采访中，记者发现所谓的低价，其实“五花八门”，二手房中介也给出了差别的回应：那套房源没有了，这儿另有其他房源，可是价钱高一些；那套屋子房龄能有20年了，毛坯房；是单独的阁楼，很适合来旅游短住。

记者查阅了多个二手房生意业务网站发现，多数在售的二手房房价在每平米4000元左右，但也有价钱在2500元每平米的屋子。

“那会儿普通住宅的价钱在500元到800元每平米，屋子质量多数是砖混结构，修建质量在其时来说算是主流一般而已。”银滩房产中介李先生透漏，虽然现在挂出来的价钱低，可是还是“赚钱”。他们代卖的屋子中,有炒房团的,也有外地人买了又想卖掉的屋子,随着国家政策的变化,特别是受未来可能征收房产税影响,因急于脱手、转移投资,所以也会有那种两千元左右“超低价”的屋子。

房源位置、房龄、售卖目的等多种因素影响导致了乳山银滩二手房看似“白菜价”。放眼全国各地，影响二手房价钱的因素许多，既有都会生长大计划、都会生长重心转移等大情况的影响，也与周边教育、医疗、出行等服务配套息息相关。对于一座都会而言，房价在一定规模内崎岖起伏很正常，这既是适应国家宏观调控政策的需要，也是适应市场刚需和软需的自主调治。因此，很难凭据某一套或几套海景房的价钱来定性乳山银滩房地工业。

适时调控转型 为海景房注入新活力

当记者问到当初购房时是否被二手房的价钱吸引时，吴玲华说：“二手房是自制，但配套不行，我宁肯多花点钱买服务。”把十年前的老屋子拿来跟现在开发的高品质新楼盘对比，如果还是一样的价钱，或是相差不大，那才不正常。

正如吴玲华所言，在大部门新城区建设初期，为了加速建设引入人口，会通过降低土地供应成本等优惠条件引进开发商，而开发商在销售时也会用价钱优势吸引刚需客户。但随着基础设施配套的完善、住宅品质的提升，房价会自然增长，此时购房者也会更关注住房品质。

现实也是如此，在银滩与二手房价钱形成对比的是新建楼盘，均价在万元左右。作为一种稀缺的资源，随着海边区域海景房的开发，以及政府对房产开发的管控，能够开发售卖的海景房稀少。加之，修建原质料、人工成本等上涨，新房价钱自然水涨船高。

除了海景房属性和修建成本上涨外，精装修拎包入住、吃住行等服务设施配套、人脸识别系统、智能化家电系统也正成为银滩新建小区的标配。步入吴玲华所居住的金鼎银龙湾小区，映入眼帘的是由开发商配套建设的全方位服务业主的“会所”。在这个3000余平方米的“会所”内，健身房、图书阅览室、棋牌室、干洗店、餐厅、票务中心、儿童乐园一应俱全，小区住民足不出户就能享受到10余项服务；小区周边更聚集了不少连锁超市、药店、银行网点，另有教育培训和医疗机构入驻。

金鼎银龙湾小区是乳山银滩海景房转型的一个生动实践。在国家宏观调控初期，乳山市就意识到了房地产占比过重的风险，率先开始了房地产转型之路，喊停了普通海景房开发，对新上无服务设施配套的房产项目一律不予审批。

“银龙湾其实是我们接手的一个旧楼盘,接手后,根据政府对新建海景房的计划要求,我们改变了原来纯‘海景房’开发模式,重新调整计划、完善康健养生配套,让业主真正在这里安居。”金鼎卖力人尹刚说,革新后的楼盘功效富厚,加之政府对银滩基础设施的完善,他们的屋子价钱不低但不愁卖。

精致生长 建设活力高品质新城

“总的来说，银滩的屋子景观和价钱是最大优势。平时，我可以和家人度假，也可以让怙恃修养。随着配套越来越好，我看好银滩未来生长。”重庆业主陶庆敏说，她奔着度假兼投资购置的海景房，虽然这几年海景房价钱颠簸不大，但未来随着高铁开通、跨海大桥修建，海景房还是有前景的。

低房价让人动心,但现在购房者越来越多关注的是服务、配套是否完善。当地政府也较早地认识到了这一问题，通过逐年完善水电路暖气等基础设施配套，为海景房生长注入活力。

十年前，乳山把银滩定位从旅游度假区调整为新城区，根据都会化尺度，完善基础设施配套，特别是银滩融入滨海新区后，根据精致都会建设尺度，都会化升级速度更快。先后建成了40余条“五纵十二横”交通网络，并对部门门路实施了海绵化革新，实现了出行门路流通；建成了2座总处置惩罚能力5万吨的污水处置惩罚厂，实施了雨污分流革新，实现了污水处置惩罚全笼罩；新建了热电厂，在入住率低的住民楼探索实施燃气取暖、电取暖、空气源热泵、地源热泵取暖等多种清洁能源供暖方式，多渠道解决冬季供暖问题；投资1100多万元实施了区域亮化工程，累计安装革新路灯1300余支，亮化区域大大提升；实施了公交一体化，开通了环形和旅游公交线路，投资3200多万元，实施了50余处公交停车港湾、候车亭及银滩公交枢纽站建设，打造15分钟公交生活圈。

为满足住民康健养生需求，乳山在银滩已有的银滩医院、白沙滩镇卫生院等4处一级甲等医院的基础上，又新设立了医疗水平与中心城区水平相近的乳山第二人民医院。同时，乳山银滩还致力于多级医疗网络体系建设，涵盖更多社区和生活小区。在社区卫生服务方面，乳山银滩围绕慢性病、家庭医生公共服务等，组织医疗机构增强组织开展心理咨询、卫生保健、疾病预防咨询等社区医疗服务，使银滩住民可放心享受康健生活。

思量到银滩外地住民较多，教育需求大，乳山市高尺度重新计划建成了省级规范化九年一贯制中心学校——白沙滩镇低级中学，对外来住民接纳优惠措施，不管学生户口是否在银滩，只要在银滩有居住证或者住房，就可为孩子管理学籍。“银滩周边有3所省级规范化九年一贯制学校，在校学生3300多人，其中家住银滩在外地学生人数到达1600多人，占比已经由半数。”乳山市教体局相关卖力人先容。

同时，为推动房地产市场康健平稳生长，多年来，乳山市连续开展房产销售专项规范整治运动，团结市场羁系、住建等部门对异地房产销售中存在的虚假宣传、夸大宣传等不正当竞争销售行为和违法行为举行严厉攻击，净化房地产市场销售情况，规范房地产经纪运动，掩护消费者的正当权益。