广东楼市：广州哪些板块的升值空间更值得关注？

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，现在为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：广叔，你好，我是长沙人。子弹150。现在手中长沙有3套房，我与爱人名下各有一套贷款。年前去珠海看了一下屋子，金湾和横琴。你怎么看珠海？您以为投那里？我爱人有想法在长沙投资一个商铺。我看了您的一些资料，又想去一线都会，不知道怎么选，请您给意见，谢谢

回覆：你好，投资只买top10的一二线，1000万以上的人口净流入都会。 广东适合投资的都会： 第一梯队是 深圳 广州 第二梯队是 东莞 佛山 第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。 深圳广州不用说了，一线都会，人口红利和工业都能支撑高房价。

佛山临广州，曾广佛同城 东莞临深圳，有华为大厂支撑 珠海不临深圳，也不临广州，全靠他自己 珠海被全国的大V炒起来了，横琴也未便宜了。只是比起7-10万房价的澳门房价，澳门住民还能上车。这两年不少澳门中产来横琴置业。 整体上说，作为一个不堵车，红绿灯都很少的小都会，珠海人口基数和涌入速度，不足以支撑大量基建开发后的高房价。 珠海的支柱性工业是旅游业，可是旅游业的IP是会变得，现在珠海新盘价钱被炒高，可是二手房没有人接盘，这才是最恐怖的不动产。 横琴对标澳门，资本管制下， 一国两制的金融结构，我不以为横琴会有很大时机。

珠海观点很好，但价钱也未便宜，如果是思量自住可以买，投资回避。 子弹150优先思量深圳和广州。 商铺只思量租售比5%以上的。

提问：广叔你好，在这里有几个问题向你请教： 1、小我私家情况 在南山科技园上班，无房无贷，月薪税后2万5，公积金每月共缴存6千 2、买房诉求： 想看地铁12号线-宝安区沿线的两居室二手房，总价在400万以内，居住+投资 近期好了几个小区： （1）凤凰雅居：49平，两居室，售价365万； （2）桃源居十六区：66平，两居室，售价370万，屋子是双拼房隔出来的一半，满五 （3）中信领航城：49平，两居室，售价365万； （4）中信领航城：65平，两居室，售价460万； 请问十三广叔对上面几个小区怎么看，哪个更有升值空间？另有其它小区推荐吗？

回覆：你好，凤凰雅居是鸿隆广场主要竞争对手，到后海车程约20分钟。 优点：低总价两房、次新花园社区、朝北看山朝南看花园、三梯十户车位足、未来地铁口200米、学校距离适中。 缺点：小区较小、四周配套较差、单价未便宜。 总结：地铁12号线2022年开通，四周有华业旧改项目，未来可期！ 桃源居就是深圳的天通苑，超大社区，产物富厚，小区严重老化，住客素质普遍较低，属于没有亮点的上车盘。 领航城一期二期是中信开发，赠送比力多，89基本是3+1，三四五是机场开发，赠送不多。 这几个楼盘排序： 领航城>凤凰雅居>桃源居 富通城 玉湖湾 招商果岭也可以关注。

提问：广叔好，我有三个问题：1.坐标广西南宁，政策是认房又认贷，名下有兴宁东盛天东郡1套（88平），明秀东路路建二区1套（150平），均是次新盘+地铁5号线旁边，从资产升值最大化思量，是继续持有，还是卖出？如果建议卖出其中一套，能否在另一个小区做置换自住+投资保值？2.子弹135，事情在地铁1号线麻村站四周，从自住+投资思量，买那里房产较好（四周的老公房雪坡如何）？价钱几多可以入手？3.老人均到达65岁，若老人票可用，接力贷、DC、DYD的优先顺序怎么排？谢谢您！

回覆：你好，现在的情况而言，青秀区生长得比力好，配套成熟完善，商场、写字楼林立，房价自然也比力贵，现在房源也比力少。 五象新区这几年生长得很快，种种优质资源配套也不停投入，在加上许多大-牌房企涌入，生长前景很看好，不外现在许多楼盘还在建设中，生长不成熟。

至于兴宁、江南、西乡塘这三个老城区各有特色，兴宁肯以说是汽配城，不外一些盘自带温泉情况舒适； 西乡塘片区的学校许多，教育资源富厚，另有相思湖等自然景观。 江南区路宽车少，交通路网蓬勃，再加上有地铁，片区也逐步生长起来了，这几个片区相对来说比力适中，适合刚需资金又不是很足的人。 刚需有钱人选青秀区、兴宁区，刚需缺钱的人选江南区、西乡塘区，是投资需求的话，那就是五象新区了。 次新为主，不建议入手老破小，价钱控制在1W左右。 老人票能不能用，建议问问当地银行，还能不能操作接力贷。 先用自己房票，JLH或者2改1，自己房票用完再思量老人票，都用完了再思量近亲和洽友代持。 抵押贷在按揭之后申请。 现有的2套次新盘可继续持有。

提问：广叔请教现在淮安的计划是往东和往南生长，处于老城区城西位置的中天清江诚品有生长潜力吗？东边就是淮阴卷烟厂，西边有一些化工厂，现在处于半停工状态，这样的区域能买吗？请指点！

回覆：你好，这种普通地级市的纪律是：市区或近郊，计划建设新城，一般升值性强于老市中心。如果是远郊地的新城，则升值性很可能弱于老市中心。市中心中，有整片拆迁，然后新开发的板块，升值性也会较强。你说的个小区，一般般。

提问：广叔你好，坐标苏州，SfSd，计划购置200-280左右的屋子。现在看了一轮有几个选择，园区星翠澜庭85小户型，MOC芯城汇，湖西星辰这三个新盘或尹山湖二手房，买哪个好一些？自住加投资，计划5年之后置换。另外这个预算内有没有其他楼盘可以推荐下。谢谢。

回覆：你好，园区高位了，如果不是自住，不建议买。 苏州买房投资，综合思量总价，杠杆率和涨幅。 稳健，选尹山湖。 潜力，选吴江太湖新城，已经很贵。10年房龄往上，有淘笋时机。 相城，小赌怡情。

提问：广叔你好，我们罗湖一套一房港岛银座60平，益田村高层一套92平三房，香蜜一套89平学位房，现在想换西部一套四房请问有什么好的推荐和置换建议吗谢谢

回覆：你好，罗湖房产未来是跑输局势的，建议尽早脱手置换。 石厦板块未来可以跑平局势，暂时可以保留，做截断抵押融资。 香蜜一套89平学位房 继续持有。 西部4房还是要凭据你的首付 房票和月供情况做精准推荐。

提问：广叔好，不知道您是否相识深圳？ 能否分析一下碧海是否适合投资+自住？谢谢～

回覆：你好，碧海还不错的 碧海实际上可以明白为低配版的宝安中心，岂论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也自制一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的工业（特别是大铲湾）也会利好到碧海； 但由于碧海片区已经大要建设完成，而宝安中心另有大片的空隙以及欢喜海岸2.0计划，因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大；

至于许多人体贴的飞机噪音的问题，其实对于小白领来说是可以完全可以接受的，不组成折价因素；但如果未来房价再上涨50%，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会带来一定的折价； 因此，碧海有潜力，可以跑赢局势，但不如宝安中心，也不如前海； 另有大家关注的腾讯科技岛，现在看来要真正等到腾讯入驻另有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金肯定会迎来大涨（特别是富通城）。

提问：广叔你好！我现在有一套惠州大亚湾龙光城的屋子，市场行情价在130万，现在想在深圳这边买一套普通住宅。但上个星期我刚刚在龙岗买了一套公寓。现在买掉大亚湾的屋子来买深圳的住宅是时机吗？你哪个片区比力好？

回覆：你好，如果能卖掉大亚湾的买深圳的，赶快行动，买深圳的也要只管焦点地段。你以后买房注意避坑，大亚湾的坑，龙岗公寓的坑，都是深坑。

提问：你好广叔，看了您的文章受益良多。请问您看重庆的屋子有投资价值吗？哪个区会比力好。

回覆：你好，重庆投资选盘公式： 真内环+地铁沿线+10年内次新+2.3房，单价不要凌驾1.5，重点关注2江4岸。 国际社区，弹子石地铁沿线，和黄御峰等。

提问：你好，我现在在深圳有一套52平的小屋子，现在市场价330万左右，其中有90万的贷款，另另有130万的存款。第一套贷款是我一小我私家的，妻子没有贷款记载。我小我私家在坂田的华为上班，现在想换一套自住（三房及以上）且学位处于中上水平的屋子，换的屋子离华为车程最幸亏50分钟以内。请帮助推荐一下切合我诉求的屋子，新房二手房都可以。 请说明下我这种情况还能做3成首付吗？

回覆：你好，凭据你们的情况，有2种方案可以操作成首付3成： 1.假仳离，用妻子的首房首贷买。 2.全款抵押，最多可以贷款7成，需要找垫资公司配合。 思量学位可以关注坂田深实验的万科、佳兆业。

提问：广叔你好，孩子在上海上班，浦东新区新金桥华为上班，想给孩子买个屋子付首付，或许150万元首付款，在那里买比力好呢？贫苦广叔给推荐一下，万分谢谢！

回覆：你好，云桥路那一带没有什么住宅，一般那里上班的华为小伙子和旁边工行开发中心的小伙子，钱多的会去碧云买，资金不足的会去金杨新村那一带找。

我建议你的孩子可以先往西去看看，禹州国际那一带，那是离它最近的次新房，不外盖的有点不像住宅。如果是希望配套更好一些的话，可以去金桥公园和金杨新村一带去找2000年左右的屋子，因为你的预算有限可能只能买到450到500万的总价，我建议优先思量电梯房，买二房或者2+1的户型为主。在这一带还是能找到的。

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