京津冀、长三角、珠三角的房价逻辑

本文就是梳理下三大区域房价梯度逻辑到底是怎么建立的，五一快乐，祝大家抨击性消费快乐！

一、京津冀：水满则溢

北京楼市是抽水机，北京的房产是大部门北方人民、特别是河北人民心心念念的资产，但凡有钱都想在北京扎根。相对于环京各都会，要么是农业贫困县，要么是老工业都会的典型，经济相较于北京都是云泥之别。

北京楼市兴，则环京兴，北京楼市哑火，则环京楼市崩，包罗天津。

由于环京缺乏有活力的工业，自身的创富效应是很是弱的，原有的有钱人也在不停涌入北京为北京楼市输血，造成自身维持房价的能力很是弱。

但另一方面，一旦北京房价暴涨，北京房价和环京有了足够大的价钱落差，好比当固安的房价只是北京房价的零头的时候，洼地形成水满则溢。

京津冀楼市的焦点动力就是北京，北京是京津冀的水龙头，北京大涨之后，第一受益区域就是北三县，究竟离得近，然后是天津，没有北京客户的支撑，天津也涨不到之前的高度，而且天津在2018年楼市没有崩，也仰赖了“海河英才”的落户计划吸纳了许多在北京就业的外地人，最后是接受北京辐射的河北地市们，北京人最远甚至跑到了石家庄、邯郸，固然也和返乡置业有点点关系。

所以也不要指望京津冀区域的客户们有多有钱，也许6000-8000元/平是当地人民比力容易接受的价钱，一旦涨上去了，那么可能只有当地的动迁户和北京外溢人民才会有能力接盘。天津稍好，但也就是能守住外环内和滨海新区焦点区，无力顾及外围宽大郊区。

京津冀逻辑：盯牢北京，北京楼市打喷嚏，环京大伤风。

二、长三角：众星拱月

在长三角区域，各处都是百强县，在这里上海的外溢是很是无力的，基本上往北外溢到南通、太仓就到头了，往南只能沿着杭州湾走嘉善、海盐、慈溪几个地方，很是有限。因为苏州人民也能外溢、杭州人民也能外溢，直接把上海的外溢规模压缩得很是有限。

长三角有很是强悍的购置力，强悍到就算棚改退潮，大部门县域还能维持10000-15000元/平的房价。

整个长三角楼市在已往的几年里出现去一种去中心化的趋势，就算区域的绝对焦点上海的房价泛起了起伏，可是周边的各大都会都能泛起独立行情。就好比2015年6月以来，上海楼市先有放量，可是涨得最凶的却是合肥和苏州，南京也确立了皖南苏北的绝对焦点职位，随着2017年上海楼市的逐渐冷却，杭州又扛过大旗，实现了区域热点的乐成转移。

可以讲，长三角藏富于民的传统，以及住民部门较福建、广东更低的杠杆率，保证了房价的稳定性。举个例子，就算这两年苏州楼市也降温的比力凶，可是苏州园区的房价还是有一定的逆势上涨。

固然，这也侧面的说明晰经济的增长，能够带来房价的趋势性上涨。

上海楼市依赖于长三角的住民财富，可是长三角各都会的楼市却并不依赖于上海，有其自身的内生性和稳定性，焦点还是经济撑得住、不靠人。

长三角逻辑：只要有热点，就不愁找不到接盘侠。

三、珠三角：田主文化

珠三角也是权门林立，香港、深圳、广州、珠海、澳门、东莞等都会个个都是响当当，在中国都会群中也是傲立第一梯队。珠三角直面香港，自己也是革新开放的前沿阵地，南下淘金，是当年的主旋律。可是有了南下淘金，就会有对土地的需求，无论是办厂、还是住房。此时珠三角的原住民就通过地租赚取了第一桶金，也深刻得影响到他们对房产的态度。

当年有许多段子，好比广州珠江新城正在开发的时候，出门买菜的大妈不小心去售楼处转了转就买了几套房，足见珠三角老黎民购置力之强。

固然，98年金融危机重创了珠三角，对珠三角老黎民而言，心中充满了对房价的敬畏——房价是会跌的，而且是暴跌。从厥后的房价走势中也莫不体现这种趋势，广州恒久不温不火，深圳扛起楼市龙头大旗，甚至成为激进派炒房的大本营。

固然炒房啥的都是外地人的生意，珠三角的当地人都看不上，谁不是动迁了下就分到几套房的，有时候不小心就是几十套房，没法炒，究竟限购了，卖了也买不了了。

比起当地人而言，外地人口更为庞大，也更拼命，也撑起了珠三角生长的源动力。可以说，在珠三角，外来人口比例越大的地方，房价是越高的；外来人口比例越小的地方，因为当地人不缺房，所以房价是不高的。固然也会有外溢，通过外溢来平抑价钱梯度，但更多的是深圳对于惠州，广州对佛山则是一种同城的状态。

珠三角逻辑：找找外地人那里越多，就买那里。