西边30W＋东边4W＋，龙岗会不会是最后的“深圳梦”

前几天跟朋侪谈天谈到：听说深圳湾的某明星楼盘，在去年成交最高单价27万+左右的时候，近几日的实际成交单价已经突破30万+了。

而科技园的另一个明星楼盘，在此外房源大部门16万+、17万+的时候，近期也听说爆出了20万+的成交单价。

仔细想想，有点恐怖，因为这对于刚需来说确实不太友好。而且，如果你仔细追念，你会发现一个令人惊讶的事实：西边30W+，东边普遍4万+，形成了一个很是戏剧性的画面。

在西边房价一直突破极限的时候，东部却保持着很是良好的态势。有时候我不禁想：东部，也许是真的刚需者最后的“深圳梦”了。

这边距离市区比力远，加上受天然的梧桐山脉阻隔，和市区处于相当割裂的状态，通勤极其不利便。

板块比力大且净地多，新房供应大，二手房普遍比力新，且挂盘量贼大， 受制于这几点价钱颠簸并不大。

但我始终以为，总价够低，品质不错地铁沿线的新房/次新房还是有优势的，究竟有较多一部门群体愿意为了家庭更好的生活品质，愿意去妥协自己的通勤。

随着14号这条快线通了后，马力开足，很可能可以类似沙井一样，轨道交通拉近物理距离的割裂感，改变大家对其的看法。

以下这篇文章，泉源于我的朋侪@渔村小村童，他是从整个深圳来审视东部的情况，可作为对西部无力，对东部无知的刚需者的选房参考。也许，会有纷歧样的视角。

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2年的时间里，从身边的朋侪到民众号读者，有不少人以可控的、极低的价格实现了“深圳梦”。固然，也有许多朋侪在大数据的分析下打到了暴击。

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对置业深圳抱有期待的、对家庭资产优化有疑问的读者可进，平静将尽全力一一一解答。

01.

讲真，深圳的这一波房价对刚需是很不友善！

2019年8月18号深圳重磅公布的深圳成为大湾区双示范标杆都会开始，深圳的房地产就开始在全国酷寒的楼市情况下率先启动。

到了11月11日取消豪宅税后，直接就点爆了深圳房价上涨的引火线。从前海开始上涨到宝安中心一路向西，年底灼烁、福田接棒上涨，燃烧到龙华，上涨20%-35%。

春节事后更以宝安中心继续发力为房价地震中心，灼烁为副中心。西部某楼盘更为炒作上百万天价品茗费，造成虚假繁荣，这是博傻虚火，醒醒吧，别被节奏带到山顶。

纵观深圳半年以来的房价基本上全面被价钱上涨全面陷落，唯独这个片区没涨——龙岗。

现在西部宝中的房价到达了10万的均价、灼烁7万、龙华9万、福田8万、唯独龙岗的房价是3字头。

每一次房价上涨就是一场社会财富分配问题，凭据房价轮动，涨完西部转移到福田、龙华，最终向东部转移，这是地理情况和资金流向所决议，水往低处流，你所看到的涨价轮动势必在东部演绎一轮！

我们看下深圳人口增幅的数据。

2018年深圳常住人口1302.66万人，2019年深圳常住人口1343.88万人,比2018年来增加41.22一般的县城人口也就是20-30万，深圳一年的增量人口就远远大于一个县城的常住人口。

2019年深圳常住户籍人口494.78万人，比上年增加40.08万，增长8.8%，占常住人口比重36.8%;常性非户籍人口849.10万人，增长0.1%，占63.2%。

原龙岗区常住人口250.86万人，排名第二，与上年相比，龙岗区常住人口增量最多到达12.22万人，逾越宝安的8.47万。

深圳人口的不停涌入一方面是深圳的落户门槛很是低，全日制大专即可落地，对于外地人来说轻轻松松就可以获得房票资格。

另一方面深圳近几年来无论是对内还是对外从就业和创业政府都鼎力大举支持，这种超强的包容性热传导对于每一位深圳梦想的年轻人是不行抗拒的诱惑。

从30万人的宝安县到现在流感人口2000多万的全球人口多数市深圳只用了40年的时间。

深圳特区建立以后，大量扶持生产制造业中小企业生长，主要以服装、织坊、制鞋、电器等出口商业加工生工业为主，加工商业依托其时富厚廉价的劳动力、土地资源和优惠政策的基础上一度崛起，吸引了大量的麋集型劳动业的人群蜂拥来深，其时的房地产正在探索阶段，房地产的独角兽也在其时萌芽生长起来的！

在深圳第二次转型2003年前常住人口就到了靠近800万。第二次转型是深圳从麋集性劳动业转为高端制造业，也是深圳真正崛起的关键点。

03年后华为、中兴等一大批高科技工业的落地吸引了大批量的高端人才，从麋集性劳动力需求改为对高科技人才的引进战略，抢人大战其实在其时已经打响。

2003年的800万常住人口到2019年2000多万人口，深圳从简朴的制造加工业到科技金融、人口巨头的门路仅用了40年，逾越了全球99%选手。

可是房地产的价钱随着都会生长的崛起也一路高涨，甚至还弯道超车。

02.

同时，从深圳各区的试卷来看，龙岗的考试结果并不差。

2019年全市地域生产总值是26927.09亿元，龙岗的GDP逾越福田成为紧跟南山第二经济大区。

固然龙岗的GDP主要依赖途径还是坂田华为，华为占GDP的总额靠近70%，现在龙岗的工业还是以工业为主，2018年龙岗的规上工业企业增加值规模和增速均居深圳全市各区第一，总量达2747亿元，跃居全国工业百强区榜首，增长17.7%。

许多人说如果华为跑了龙岗就啥都没有了，一下子从经济二当家直接到底。

早在两年前华为官方已经给出明确回复，深圳市政府和华为公司已签署“扎根深圳，展望未来”互助协议，华为会留在深圳，不会搬迁。

华为是还是深圳的华为，如果拿华为来做比力，就等同于福田的平安和南山的腾讯一样的原理。

现在的龙岗也在拼命搞科创，如果不加紧脚步生长光靠制造业和工业还是很难动员腾飞。所以当下政府也在加速推进坂雪岗科技城、阿波罗未来工业集聚区、宝龙科技城、国际低碳城、大运新城等重点生长片区。

去年上半年规模以上工业企业增加值1274.67亿元，增长10.2％，其中以高端电子信息制造业为首的先进制造业实现增加值1167.84亿元，高速增长的背后，以华为为首的通讯行业巨头。

还是华为扛大旗！

03.

对于许多人来说以为龙岗很偏僻，城乡联合部一样，从福田过来要爬山涉水，走高速，抄小路，坐地铁得要50分钟，对于市区上班的上班族来说太痛苦了，要牺牲大量的通勤时间去对冲昂贵的租金。

而且现在可以通勤的地铁只有三号线，唯一毗连市区的轻轨，也就是说除了地铁3号线通勤工具只有汽车，三号线对于龙岗来说无疑是生命线。

龙岗中心区交通短板也在补齐，深圳交委宣布了一系列交通大行动，对龙岗有重大利好。

好比，修建深珠通道、延长南坪快速、立体扩建机荷高速、新增宝坪通道和宝鹏通道，延修深圳外环高速西线、计划深圳地铁33号线等等工程。

这些重大交通工程另有一个最大的任务：领悟深圳工具双城。尤其是从深圳东部的坪山中心、大运中心到西部的前海中心，太空港以及海洋新城。将东部中心、西部中心联通，无缝毗连。

现在龙岗中心区已经开通的地铁是3号线，另有14、16号线正在施工建设中、预计2022年开通。未来还将计划有深圳地铁21号线和深惠城际轨道线。

其中，14号线为快线，11站到岗厦北，将极大缩短与中心区域的往来时间，从龙岗到福田仅20分钟。快线相比普通地铁对区域动员作用更大。如同样是快线的地铁11号线，开通后，从沙井坐地铁到市中心仅仅40分钟左右，极大地改变了沙井的格式。

未来，14号线开通后必将动员东部腾飞，快线作用不是3号线可以相比的。轨道交通的快速生长，也正助推龙岗中心城成为事情、居住、投资、置业的热点区域，进一步将龙岗的交通大动脉扩张。

04.

龙岗的房价对于现在的刚需来说很友善，价钱基本上在于3万到4万之间，是现在一线都会的价钱洼地。

龙岗的屋子可以分为四个梯队：

第一梯队：坂田、大运新城

第二梯队：龙岗中心城、布吉石芽岭

第三梯队：布吉、平湖、横岗

第四梯队：双龙、宝荷

坂田和大运片区排名第一毫无疑问。坂田片区工业结构强悍，以华为为首，聚集了航嘉、新天下、驰源、康冠等10多家海内外知名企业。

坂田是龙岗的工业重镇。大运新城是14年后崛起的东方之星，从不到1万的价钱突破7万大关，热度不亚于现在的前海、宝中、灼烁片区。取决于多个高尺度、高规格的建设。

大运是龙岗唯一的净地，没有扎堆的农民房、厂房等土地纠纷，政府可以直接结构建设，不到10年的时间，落地了多个高规模的配套。

建设了大运体育馆、大运公园，引进了多所国际名校好比：香港中文大学、北理莫斯科大学、吉大昆士学校、龙岗外国语学校，另有即将出生的668米亚洲第一高楼“世贸深港国际中心”。

早前，坂田VS大运新城选择的话我以为主要看自身的事情通勤思量，如果是优先思量住家情况为首的不用质疑选择大运新城，14号地铁线2020年开通以后去福田的通勤时间只需要20分钟，所以也不用思量太多的距离问题。

龙岗中心城VS石芽岭这两个选择其实主要取决于你的首付资金，龙岗中心城买个3房总价或许300多万可以买到地铁口沿线的次新房。

石芽岭片区以尚峰和康健花园城为代表的3房总价基本上去到了460万以上，石芽岭的优势是在于去那里都挺利便，远离闹市，是布吉板块唯一的净地。

布吉>平湖>横岗。布吉的优势是去那里都很利便，双地铁加持，5号线穿工具、3号线穿南北、另有罗湖的4号线，加上布吉人口密度很是大，二手房生意业务量很活跃，比旧改慢牛平湖要稳。

平湖和横岗现在都很一般，总感受食之无味，弃之惋惜，还不如找其中心点凑热闹。

05.

今年的深圳西部偏高价钱的热门片区会消停，没有涨价的东部会来一波行情，现在洪流已经到达坂田，水往低处流，早晚会到达东部。

除了学位房突围走出了独立行情，现在来说东部还没有开始真正启动普涨。东部价钱对于刚需者很友好。

当西部和中部到达一定的价钱水位，成交量就会下来，资金会随着大情况流入东部，填补这种短时间内不合理的价钱差，完成领涨和补涨的楼市纪律。龙岗最后还会有行情。

许多人想捉住结构性头部轮涨行情，这个是需要恒久的楼市履历，要懂政策、懂金融以及全面的专业知识还要会捕捉重要信号。随便买房的时代已经由去，一不留心可能踏入坑中无法自拔。

一味追高的购房者很容易被市场所疑惑，一旦入场就发现购入的房产建立烫手芋无法逃离，纵然买入的价钱出售也无人问津，最后没措施只能割肉离场。

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