5年后，“抢着买房”还是“急着卖房”？经济学家一席话让人醍醐灌顶

服务于亿万刚需的民生地产，被炒作热捧成奢侈品的价钱，这是千千万万普通家庭的不幸。虽然房价上涨让许多人忍不住高唱赞歌，但平心而论，这不应是民生房地产该有的了局。因为相比于有人“赚”了，其实更多对房地产有真实需求的人被“伤”了。

始于16年10月份的“房住不炒”调控，已坚持了三年半有余，无疑本轮调控已经创下了“楼市最长周期”的纪录。

但当下对于调控是否该继续，业内分歧庞大。有人说，调控力度空前绝后，退出的周期会继续拉长，尤其是各热点都会楼市还没有获得实质性停止，房价尚未回归合理水平的前提下，贸然退出有可能功亏一篑。当前这种稳定的局势会一直僵持下去，但本着“房价不涨就是跌”的原则，如果这种局势一直保持，往后会有越来越多的人肯定会撑不住。

也有人看法完全相反，他们认为房地产是“千年迈大”，任何时候投资买房都不会错，更有甚者迫切火燎喊出“只有房地产才气救中国”的言论。非但如此，他们还殷勤宣扬，应该全面放松调控，让房地产自由生长，因为管控会压制房地产，经济生长难以提振。

不管专家学者们如何争论，但最后说了算的始终都是国家。值得庆幸的是，近期国家对于调控已经有明确亮相了：4月16日，重要集会上，中央重提“房住不炒”，促进房地产市场平稳康健生长。

至此一切灰尘落定，调控不会退出，已深入人心的房住不炒大局指导更不会有丝毫松懈。这意味着，各大都会对于房地产的管控也必须跟上节奏，不能拖了后腿。

调控短期会否退出，其实大佬孙宏斌也早有透露。去年底的业绩会和今年3月份的业绩公布会上，他都直言提到过，本轮调控不行轻视，调控短期更不行能退出，尤其是金融调整，或对业内诸多企业造成“扑灭性”打击。事实上，销售额一直排名第四的融创，也不得不调整了计谋，拿地审慎了，开始努力降欠债了，更开始主动处置惩罚劣质资产，开启“卖卖卖”模式了。

对于楼市调控，大局已经确定。那么对于房价未来又会是怎样的走势呢？5年后，“抢着买房”还是“急着卖房”？

买房人对这个问题的关注度其实更高，因为屋子是很是高昂的“大件”，有些人可能一辈子也只能购置一套房产，所以，大家都尽可能想抓住房价最合适的时候脱手。

网络上一直流传，马云17年时曾经说过“8年后，房如葱”的言论。今天距离他说这话时，已经三年已往了，八年之期只剩5年。5年后，马云的“神预言”能否如愿以偿，5年后，大家是继续像今天许多都会一样“抢着买房”，还是会像许多被调控重击的炒房客一样迫切火燎“急着卖房”呢？

看似简朴的问题，但想要准确回覆，其实有一定难度。一则，对房地产影响最大的因素是政策。别说5年后的政策，就算是一个月后的政策会如何演进，我们都无从下结论；二则，中国地大物博，全国现有都会672个，每城人口、工业、资源、地理位置又不尽相同，想一句话归纳综合，更不现实。

难回覆不代表无法回覆，究竟我们可以归类归纳综合分析。而且研究分析楼市自己就是对局势的分析研判，拘于小节反而容易短视看不清。

首先，政策面虽然难以准确预估，但我们也要知道任何政策的出台并非是毫无章法可言的。已往房地产之所以能高歌猛进，政策始终保持宽松，说白了是经济生长的硬需要，但从本轮调控开始的那一刻起，其实许多都会就已经明确了，未来要和“地产经济”逐渐离别了。

小我私家认为，未来5-10年调控政策都不行能彻底退出的一个基础原因是，国家对房地产的定位已经发生了改变——“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、“落实房地产长效治理机制”、“不走炒房拉动经济生长的老路”……这决议了房地产不行能再像已往那样疯狂生长、狂飙上涨了。

更值得兴奋的是，长沙、海南已经在壮士断腕“去房地产化”了。

其次，人口、金融、经济和住房总量等基本面决议了，未来房价上涨空间狭窄。这话不是我说的，而是党媒经济日报今年头一篇头版文章里的看法。

对这个看法，其实我是深信不疑的。人口方面，老龄化加剧、出生率逐年降低，都在削弱人口红利对房地产的支撑，有研究数据讲明，2025年后，购房主力人群（25-45岁）每年会淘汰一千万，利空还是利多房价谜底再明确不外；

金融方面，中国住民部门的杠杆率已经迫近60%，靠近蓬勃国家水平，且我们只用了蓬勃国家不到一半的时间，这其中是否有风险，可想而知。克日央行陈诉也明确说了，国人7成的资产是房产，这也是全世界第一无二的；

经济方面，如果说已往房地产高速狂奔生长是经济生长的需要，那么未来房地产回归稳定康健生长其实也是经济生长的需要。一方面，中国经济面临转型，高速度向高质量迈进，归根结底是要去房地产化；另一方面，科学研究讲明，房地产再继续鼎力大举生长对经济已经不组成拉动，而是挤压了，所以，从经济生长的角度来看，房地产更需要“暂停”一下了；

住房总量方面，更不用多赘言了，之前已经有机构统计测算过，我们已经离别衡宇短缺时代，现在屋子是严重过剩。克日央行陈诉更证实了该结论，户均1.5套房，住房拥有率96%，这都说明我们已经不缺房了。未来调控的主要事情，还是要围绕如何让房产分配更平衡，对多套房产征税。

既然人口、金融、经济和住房总量等主要基本面都决议了未来房价上涨狭窄，那么基本即是告诉国人，房产投资的时代已经宣告竣事，未来更多的人有需求才会买房，没有需求，屋子升值又跑不赢通胀，留房还不如留现金。从这个角度来看，5年后肯定“急着卖房”的人更多吧。

再者，经济学博士孙树强的一席话让人醍醐灌顶。他认为，靠刺激房地产来拉动经济的时代已经一去不复返。这意味着未来更多的都会房地产会回归居住属性，有多套房纷歧定是好事，尤其是在房产税、空置税、房东税等传言即将出台的配景下，越来越多的人未来会认清局势，对于这些人而言，未来会更倾向于“急着卖房”。

一方面，开发商、买过房的人、中介等群体，自然乐见房价不停上涨，可是对于更宽大群体的无房、换房族而言，房价始终高居不下，就势必会演化发生更多的“社会问题”。实话实说，这并非国家想看到的，尤其是已往几年许多人“躺着赚钱”，把贫富的差距拉得更大，而那些真正靠出卖劳动，靠技术，靠真打实干的人，却无法获得相应的回报，这种畸形扭曲的生长，国家绝不行能允许再继续存在。

另一方面，供大于求的局势已经形成，房价涨幅严格受限。尤其是已往这几年房地产增速过快都会，未来几年管控会继续加大，因为再不控制，可能失速不受控。房地产生长过于畸形，房价涨幅远远高于住民部门的收入增幅，这种生长是“病态”的，更是在透支都会的未来。房价合理的一个最基本准则就是，要和民众的钱包挂钩，所以未来不管是老黎民的意愿，还是国家大局意识的调控，都不会再允许已往几年楼市火热的场景再次重演。

许多人买房，往往缺乏对大局的分析判断，最喜欢抓住某一两个名人的言论往自己身上硬套。好比，网络报道马云虽然17年时说过“8年后房如葱”，但这真的不能“一刀切”地总结为：5年后大家都不“抢着买房”了，买房可以不用着急，继续等占自制的时机会更多。

对于马云的“预言”，小我私家认为他只说对了一半：

对于有些都会而言，别说5年后，纵然过了20年，房价也不行能下跌，继续等下去只会更买不起。好比四大一线都会，究竟拥有最便利的交通和医疗、教育等资源，又有高端工业依托，还聚集着全世界最顶尖最有钱的人才，这些都会屋子原来就严重不足，未来怎么可能跌得下去呢？

但对于另外的都会而言，马云的预测可能是对的，5年后真的会泛起“有人急着卖房”的情形。这些都会就是中国为数众多的普通三四五线都会和国家宣布的80个“收缩型”都会。

因为这些都会要人口没人口，要工业没工业，要资源没资源。总之能拉动房地产，拉升房价的一切条件，这些都会都不具备，或者不完全具备。因此，这些都会都被归类为“除去居住，多余房产只是一堆砖头水泥”，毫无投资价值可言。对于这类都会的房产，只需要留够居住即可，剩余的应该趁现在另有人接盘，抓紧卖掉。否则，5年后，等到人口都流失得差不多了，想“急着卖房”，恐怕都难觅接盘者踪影了。