房价跌难涨亦难，只有一类好投资

三国时期有位兄台叫杨修，人很智慧，总能猜出曹操的心思，同时又很幼稚，经常把曹操的心思讲出来，搞得老大很没体面。

曹操在汉中攻打刘备，但刘备装死就是不与他决战，拖了良久军心涣散，曹操开始犹豫要不要退兵。

下面的人来请示事情，正在啃鸡骨头的曹操若有所思，随口说了一句：鸡肋！

向导说啥就是啥，曹操说“鸡肋”，整个军营都在传“鸡肋”，但谁也不明确是啥意思。

有些向导就是爱故弄玄虚。说一些云里雾里的把大家都搞晕了，他再出来解释一番，下面的人马上有醍醐灌顶之感，情不自禁起立拍手，向导英明、向导博学、向导一针见血。

但“智慧人”杨修不给向导体面，他听到鸡肋二字，立马打包准备走人。旁边的人不明白了，你这是要干啥啊？杨修说，主公都说了鸡肋，食之无味弃之惋惜啊。这仗打不下去了。

然后，这位兄台就被曹操以扰乱军心罪推出去砍了，终年44岁。

杨修虽然死得很年轻，但食之无味弃之惋惜的“鸡肋理论”却流传了下来，广泛应用于今天的种种场景。

好比投资买房。

事先声明，本文讨论的是投资性购房，不针对自住（特别是刚需）购房。

最迩来咨询老司机的人当中，关于投资买房的特别多，大致可以分为两类：第一类是已有三四套甚至更多房产，但还想继续投资的；第二类是有一点闲钱但不多，看到别人赚了钱也想跟上节奏的。

险些所有的人都跟我说，老司机我要求不高，只要能跑赢通胀就行。

我才不会相信你们这些甜言蜜语，如果历史上房价仅仅只是跑赢了通胀，十头牛也把你拉不进来。正是由于已往若干次翻番的上涨，才让你们对这个市场充满了欲望和理想。

就像老司机对大长腿充满了欲望和理想一样。

每当关于投资的问题蜂拥而至的时候，老司机总是充满了警惕。虽然已往20年宁波房价上涨了近10倍，但险些无一破例的是，每次投资潮事后，都市有一段阵痛期。

只是现在有了“限价”这个工具之后，颠簸的周期被拉长了。

如果从2015年行情启动开始，到现在已经5年了，这是一个超长的牛市，局部的房价涨幅甚至到达了3倍。就在这样一个价钱基础上，再进场投资，还想取得已往5年那样的涨幅，是没什么依据的。

2015年的行情，是在宁波房价经由近5年调整，均价跌幅靠近30%的基础之上开始的；是在国家去库存的大政支持，以及地方上大规模拆迁及钱币赔偿的基础之上开始的。

可谓历史性机缘，今日完全不行同日而语。

今天我们面临的是一个什么样的投资情况呢？

首先，房价已经一连上涨5年，整体价钱翻番，洼地已无处可寻。如果说2015年的房价是一个被一连压紧了5年的弹簧，那么今天这个弹簧已经拉长好几年了。

其次，投资的比例连续在增加，除了高价盘，大量的楼盘投资客比例都凌驾了30%。行业内有一条警戒线，如果一个地方投资比例凌驾40%，那么这个地方的楼市就潜藏着风险；而如果这个地方的新盘供应连续放量，那么未来的阵痛险些无法制止。

曾经的洪塘、庄市、北仑、余姚、慈溪、象山都泛起过这样的阵痛，只是时间太久远，人们要么不知道，要么就忘了。

以后又会轮到谁？

第三、去年11月宁波推出“限房价竞地价”政策的时候，老司机就曾说，这对投资楼市，特别是希望博取高收益的短线投资客来说，是一个实实在在的利空。

为什么这么说？

已往房价的上涨，往往遵循的是这样一个链条：地价上涨（地王）--新房上涨--二手房上涨--新地王。

自从实施“限房价竞地价”之后，我们看到地王消失了。虽然有局部限价比力宽松，地价可能也会创出新高，但像已往那样超预期的天价地王再也找不到了。

一句话，地价再不能给楼市“惊喜”了。

地价熄火，那么整个涨价的链条就失去了主动力。而在土地出让文件中“限定的房价”，已经给出了这个板块未来2-3年的上涨空间。

提前限定了期房的预售价，对于二手房价钱其实是一个很大的制约。今天卖出一块地，限定好了明年后年的预售价，那么以后旁边的二手房价钱，也相当于也被限定住了。

“限房价竞地价”在锁定上涨空间的同时，也锁死了下跌空间，是不是很优秀？

投资就像开公司，有时候算不了细账，外貌上看赚了不少，细细一算剩下的并不多。

好比你现在去投资一套屋子，假设在略偏的地段或许20000元/平，100平米需要花200万。

算首付40%（一般投资者都不是首套房），需要自筹80万，贷款120万。

期房2年，限售2年，等你可出售时，差不多要4年。我们来算一算这4年的成本。

首付的80万，根据年利率的4%盘算资金成本，4年共计12.8万。有人说我自己的钱不需要利息，这是一个盲点，因为物价在涨，其实你的钱在贬值，所以得把利息加上去。

贷款120万，按5%的贷款利率，4年共计贷款利息24万。事实上等额本息还款的话，4年支付的利息要更多，或许要26万。

其他税费加上，投资一套200万的屋子，4年后出售，需要得手价240万才气盈亏平衡。这样的房价涨幅，差不多就是跑赢通胀的涨幅。

细账一算，拿了80万去买房，最后除掉种种用度成本，4年共赚了12-13万，你对这样的涨幅满足吗？

老司机作为一个旁观者都不满足。所以我不相信你们说的能跑赢通胀就行。

我猜你拿了80万去投资，4年后的心理预期是收回160万，那么房价要涨到30000+；最不济也有120万，那么房价要涨到26500+。

今天20000地段的房价，4年后能涨到这个数么？老司机横竖是没掌握，最悦目看周边地块的限价是几多。

想来想去，现在只有显着倒挂的屋子值得投资。