迟到的楼市小阳春，已经来了！

上周，我的屋子买好了！

我从今年3月1日开始操作前期手续，民政局、金融公司、中介、银行、生意业务中心多方咨询、协调、奔忙之后，看房50多套，4月15日以sfsd在上海焦点区买好了一套双学区房。

回首我这十六年来的房产投资历程，每一次我都是完美的踩在了大涨之前，而这一次我不敢说接下来会继续大涨，但此时绝对是真正的谷底。

现在的资讯太过喧嚣，各路野生砖家随处招摇撞骗。千万别信那些网络上冒牌砖家的分析和预测，一个基础没有买过房的人如何去指导别人买房？

更不要相信那些天天告诉你“经济危机，收入降低，房价下跌”的垃圾砖家，他们只是单纯的为了迎合公共期盼房价下跌的心理来博眼球而已。他连买房的生意业务流程都说不清楚，有什么资格去讨论楼市。这种误人子弟、误导粉丝的砖家一定要远离。

没有人比我更有讲话权，因为我现在就是一名零距离深入前线的买房者，今天我将用这两个月来我的肉身感受和所见所闻，来告诉你现在的上海以及重点都会的市场到底是个什么样子？以及未来我们将碰面临怎样一个楼市！

1

上海行情

一、3月初，上海敢出来看房的人，简直不多，而且所有小区都需要收支证才气进入，可是中介神通宽大，只要你想看，收支证这些工具都能想措施。其时看房，感受就像特务讨论。

从4月初开始，上海各小区基本就完全开放中介看房了。事情日的晚上和周末的全天，你能随时随地的看到大量忙碌的中介带着一批批的客户在小区中穿梭看房，站在马路边讨论房价。

上海比北京好的地方就在于，现在北京要求一个小区中介天天最多带看两次，每次一个客户。而上海现在完全没有这些限制。

自己上海的人口规模、存量房规模、需求量就大于北京，而现在在北京仍然严防疫情的情况下，上海已经完全放开了中介带看，所以，上海回暖水平显著高于北京是很合理的。不外仔细追念，这么多年来，每次牛市来临，上海总是比北京提前一步。

二、3月份，看房买房还是比力理性的，可以多看多比力，还可以试着和房东砍砍价。但到了4月份开始，上海学区房的成交速度迅速加速，性价比高的屋子，都市被迅速“秒掉”，基础不给你犹豫的时间。

最夸张的是有一次看一套刚刚挂牌的屋子，我在房东刚挂牌10分钟就获得了消息。晚上7点首次接待看房，价钱、楼层、朝向、产权、学区名额都还可以。在我看房的历程中共有5组客户扎堆来看，第二天上午9点，中介就通知我这套房以挂牌价卖掉了。

三、现在上海好的学区房已经泛起“房荒”。现在许多中介都在叹息，学区房已经处于无房可卖的状态，挂牌的速度基础赶不上卖房的速度，只有一些歪瓜裂枣不诚意出售的屋子还健在。现在是客户多，屋子少，不缺客户，缺屋子。所以，才会泛起多人争抢一套房的局势。

四、上海焦点地段学区房4月的价钱已经比3月有5%的房价涨幅。同一个小区，只要有一套成交，那么这套的价钱将会迅速被各房东作为最低下限，然后再加价挂牌，效果就是越挂越高。

而且最近已经开始泛起暂时跳价的现象，只要看房客多，到正式谈价或者签约的时候，有些房东会暂时跳价，小户型涨10万，大户型涨20万。而且，在房东快签约的时候，其它中介也会从中作梗，怂恿房东跳价，企图搅黄别人的生意。

五、房东越来越强硬。我买房这么多年，从来没有过根据挂牌价购置的履历，一定会运用我的履历和技巧砍价到满足才会脱手。可是这次是我唯一一次一分钱都没有砍下来，根据原价成交的。而且这次我还是在此外客户付完意向金之后，我中途截胡抢先一步下定买进的。

六、我之前的文章已经说过了。现在上海的市场中充斥着一些谋划贷、消费贷、信用贷流入楼市的现象。而且上海首套利率还是全国最低4.55%，基准减10个点，无论LPR如何降，都是再减10个点。而且，贷款的审批速度和放款速度超出你想象，产证出来最快1-3天就可以放款，可见银行是有多饥渴。中介费也可以刷信用卡，所有税费还可以管理税费贷。总之，所有信贷融资都是在向楼市倾斜。

七、2020年3月，上海一手房成交了3000套，环比2月的900套上涨了217%，二手房成交了1.52万套，环比2月4500套上涨235.19%。3月最后一周上海成交二手房4800套，已经到达了去年小阳春的水准。

可以说上海3月份回暖是很是显著的，但其实，3月份数据中有一部门是疫情前的票据延迟到了3月才过户。可是，从我肉身的体验来看，3月份市场上大量的看房和生意业务密度，一定是体现在4月份的成交数据上的。而且4月份前半个月的看房买房热度比3月份还要更高。

所以，我敢断定：上海4月份的成交量数据会比3月份大幅增加，而5月份的数据一定会比4月份还要更大。我在此大略估算，上海4月份二手房成交量应该在2万套以上，而5月份应该会凌驾2.5万套。这个数据就是去年小阳春的水平。

八、固然了，上海的热度绝不仅仅体现在学区房上，而是全面回暖。我这么多年来，始终有个习惯，就是定期的会和熟悉的中介朋侪聊聊市场。以下是我前天和他们的谈天记载。从反馈的情况来看，上海非学区房成交量也在显著增大。

现在的情况就是，3月比2月火，4月比3月火，大量的人正在出来买房，大量的屋子正在被卖掉。学区房涨价了，但非学区房价钱还没涨。

我从3月初到现在去了3次房产生意业务中心，一次比一次人多。3月份的生意业务中心是人头攒动，4月份的生意业务中心是人满为患，取号后排队至少1小时以上才气轮到管理业务。

九、房租在跌，房价在涨。这次疫情对我国经济的影响很是之大。简直许多外需依存度高的企业会受到波及，一些白领和打工者的收入降低是不行制止的。

所以，现在上海的租赁市场很欠好，租金跌的多涨的少。帮我找屋子的好几其中介都在说，今年他们出租的屋子租金普遍下跌，而且来租屋子的人也比去年要少。

但上海房价却比力稳定，而且学区房价钱却逆势上涨。特别是今年年头开始，上海豪宅市场限价逐步打开，高收入阶级越发坚定的投入楼市避险保值，而被疫情压制的刚需改善和普通中产抵御通胀的心态越来越强，解禁后纷纷冲进楼市。

因此，疫情影响最大的是租金，而不是房价。因为，租金和房价针对的人群差别，租金针对的是中低收入阶级，而房价对标的却是中高收入阶级。所以，房租在跌，房价在涨，才是当下最最真实的市场。千万别被那些“键盘侠砖家”蒙蔽了！

2

深圳+北京

深圳中原研究中心的数据显示，2020年3月，深圳二手住宅成交量泛起赔偿性上涨，成交8008套，环比2月上升3.8倍。而2019年小阳春时，3月深圳二手住宅成交4551套，4月成交7570套。

也就是说，今年3月份深圳的成交量已经大幅度凌驾去年的小阳春。纵然扣除疫情前推迟到3月才成交的票据，成色也是十足的。

而月成交8000套的量一直是深圳的牛熊分界线。4月份继续凌驾8000套可以说没有任何悬念。

最近，深圳楼市很火爆，豪宅秒光，品茗费重现，房东抱团恶意涨价，层出不穷。

为此，4月17日，深圳住建局针对这些问题回应道：“今年以来我市房地产市场基本平稳，房价基本稳定”。

然而，凭据统计局宣布的3月份70城二手住宅销售价钱指数显示：深圳3月价钱比2月上涨1.6%，排名全国第一，同比去年3月更是大涨9.7%。这个“房价基本稳定”的”基本”用的真好啊！

大家都知道统计局的数据是美颜过的，实际数据只多不少。纵然如此，在房住不炒的年月，深圳还能屡创第一，一年大涨9.7%，可见深圳房价调控的艰难水平。

北京的数据就不枚举了。我们看看新华网的报道吧：

4月8日，新华网发文《北京楼市成交量连续回暖 次新二手房签约量超往年同期》原文说到：“3月以来，北京楼市连续回暖，新房、二手房成交量泛起大幅反弹。许多机构纷纷预计4月份有可能再次泛起2019年的小阳春现象。”

我在今年2月份的几篇文章中说过，今年的小阳春会转酿成小盛夏，现在看来，我们疫情控制的如此神速，直接导致小阳春没有缺席，而是仅仅推迟了一个月而已。

去年的小阳春是3-4月份，现在年4-5月份是铁定会再次泛起小阳春。

固然，我不是说所有都会都市泛起小阳春，而是东部都会最为显着最为火热，好比北、上、广、深、杭州、南京、苏州等。

3

宽松

4月10日，央行宣布的数据显示，3月份我国M2同比增长10.1%，这是时隔3年来再次突破两位数，上一次还是2017年4月。

M2重回两位数，就是我们多次降准降息、大量钱币投放叠加的效果。

而央行曾多次公然声明，要让M2和GDP增速保持基本一致，但现在的效果是：一季度GDP增速为-6.8%，而M2是10.1%，这个差距已经拉大到了16.9，不是基本一致，而是差距比力大。

这个市场上流动性的宽松，你用肉眼都可以看获得了！这也就是我之前一直说的，现在各大银行都在拼命的把钱放出去，因为已经多的捂不住了！

许多人都在冒充预测LPR会降低，这还用预测吗？这个用脚趾头都能想获得。去年8月份刚刚革新LPR时，我就告诉大家未来会连续降息，一定要选择转换LPR，而且一年调整一次。

今天4月20日，5年期LPR房贷利率又降了，这次幅度最大，一次性降了10个基点，从4.75%降至4.65%。这相当于什么观点呢？

从去年8月革新LPR以来，5年期LPR房贷利率8个月总共才降低10个基点，而这次一次就下降10个基点。也就是说，这一次降幅就相当于已往8个月的幅度。

完全看的出来，随着世界各国零利率、大放水的到来，我国降息的速度和力度还在逐渐加大。

M2重回2位数，降息力度越来越大，逐渐宽松的钱币，对楼市都是重大利好。

这次小阳春的到来，宽松钱币功不行没啊！

4

定调

4月17日，我国经济数据宣布，一季度GDP同比增长-6.8%，较去年四季度大幅下滑12.8个百分点，这是自1992年宣布季度数据以来首次负增长，降幅远超2008年国际金融危机时期。

也是在同一天，政治局集会召开。大会对楼市有影响的主要是以下五句话：

一、疫情对我国经济社会生长带来前所未有的打击。当前经济生长面临的挑战前所未有。

二、要以更大的宏观政策力度对冲疫情影响。

三、稳是大局，稳住经济基本盘，兜住民生底线。

四、运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理丰裕，引导贷款市场利率下行。

五、要坚持屋子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳康健生长。

有些砖家把这个解读为“重提房住不炒，利空楼市”。我只能说这是相当于文盲的水平。不仅没有实战履历，不相识客观市场，而且还在混淆视听。和当年的牛刀、谢国忠一路货色，谁信谁倒霉。

现在最大的大局就是“稳”。“更大的政策力度”，“降准降息”，都预示着未来另有更多的宽松工具。相比于前年的“坚决停止房价上涨”和去年的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，现在提出要“促进房地产市场平稳康健生长”，这才是最大的利好。

我们不是要房价大涨，可是我们需要楼市回暖！

我在上篇文章《楼市，将走向何方？》里说的很明确了，各大主流媒体现在都在报道楼市回暖，因为楼市回暖对于疫情之年太重要了。

房住不炒，不是打压楼市，“住”才是房住不炒的首要目的。

GDP增速已经-6.8%了，勉励刚需和改善买房的时刻，已经到了！

5

小阳春，已经来了

我们现在看到的3月份数据，一部门是疫情之前的量延后了，可是真实的市场比我们想象的还要火热。这种火热肯定反映在4-5月份的成交数据上。

4-5月份将是一线和重点强二线2020年货真价实的小阳春！

不管你愿不愿意相信，肯不愿接受，小阳春都已经千真万确的到来了。

至于小阳春能否演酿成小盛夏，就要看我们的经济数据和调控力度了。

楼市判断，一定要宏观和微观相联合。只看微观就是房产中介，只看宏观就是垃圾砖家。只有宏观微观全通，才气客观理性的看清走向！

也许有些人不习惯我的忠言逆耳，但请明白。

因为，我不想昧着良心哄你们瞎开心！